中国的房地产泡沫加剧了经济痛苦 - 华尔街日报

香港—中国的房地产市场在2022年从经济增长的推动力转变为经济拖累，销售下滑，价格下跌，普遍失业。今年的预测也不容乐观，加剧了北京努力使经济站稳脚跟的努力。

去年，中国新住宅销售额下降了28%，相当于价值1.7万亿美元，为五年来的最低水平。按建筑面积计算，它们跌至近十年来的最低水平，此前一波房地产开发商债务违约，未完成公寓的建设延误和新冠肺炎封锁措施削弱了消费者信心。

按面积计算，2022年土地销售额下降了53%，降至低于1999年的水平，那一年中国国家统计局开始发布这些数据。这一下降表明未来新房供应将远低于房地产市场最近繁荣时期。

这些数据明确表明中国巨大的房地产泡沫已经破裂，在市场达到临界点之前，市场的下行可能会持续一段时间。政府追踪的70个主要城市的房价也在逐步下降。

北京大学光华管理学院金融学教授迈克尔·佩蒂斯表示：“去杠杆化房地产行业的道路注定漫长而痛苦。”“我们还有很长的路要走，”他补充道。

过去十年来，中国当局多次试图降低他们长期视为房地产开发商过度借贷和房地产市场投机活动的行为。每次他们试图放缓该行业的增长，最终都因为对经济造成了太大痛苦而止步不前，佩蒂斯先生说。

房地产及相关行业，如建筑和物业服务，在近年来为中国国内生产总值贡献了大约四分之一，根据哈佛大学经济学家肯尼斯·罗戈夫和国际货币基金组织的杨元辰的研究论文中广泛引用的估计。

大约两个月前，中国股票和债券创下新低后，中国政府推出了一系列措施，以振兴其疲弱的房地产市场，被视为减缓房地产公司过度借贷的行动。国有银行此后向幸存的私人开发商提供资金支持，使他们能够按时偿还债务并保持运营。

中国国务院副总理、习近平主席的首席经济顾问刘鹤在瑞士达沃斯世界经济论坛上表示：“房地产是中国经济的重要支柱。”他表示，从2021年下半年开始，中国房地产价格和房屋销售出现急剧下降，许多开发商出现流动性问题。

“如果处理不当，房地产领域的风险可能会引发系统性风险。这就是为什么我们迅速果断地进行干预，”刘先生补充道。中国周二报告称2022年国内生产总值增长仅为3%，刘先生表示他预计随着国家向世界重新开放，今年经济将恢复更快的增长。

尽管另一波开发商违约风险已经被化解，但被房地产行业衰退所冲击的工人表示，损害已经造成。

毛杰土，一位35岁的成都人，曾负责一家大型私人开发商的土地收购工作。他回忆起2021年底，公司无法提供足够的定金来确保土地购买，随后去年违约了其美元债券。

土先生说，他的工作从识别和收购土地变成了处置资产以偿还债务。他于去年8月离开了这家公司，去一家基础设施公司工作。

中国70个主要城市的房价平均呈现逐步下降的趋势，这些城市是政府追踪的。图片来源： 启赖申/彭博新闻32岁的房地产经纪人李绍政自2014年以来一直在郑州销售房屋。他说，他的许多同行已经去工厂工作或成为网约车司机。李先生说，他在2019年成立的公司在房地产繁荣时期每月销售30套公寓，最近却难以每月销售一套。去年9月，李先生以2018年购买价的不到一半的价格出售了他的汽车。“我再也无法维持生计了。如果不卖掉它，我就无法生存，”他说。

李先生说，他不愿意转行并在另一个行业重新开始，因为他有一个年幼的女儿要抚养。他现在销售新房和二手公寓，并提供抵押贷款咨询服务。

中国的房地产措施旨在帮助恢复潜在购房者对幸存开发商财务实力的信心，这对于销售再次复苏是必要的。

经济学家和分析师预测，2023年新房销售最多会出现适度反弹，最坏情况下会以较慢的速度恶化。他们表示，中国房地产市场在冠状病毒大流行之前曾助力中国经济增长的快速扩张，不会再次出现过度。

他们预计国有开发商将扩大其在中国新房销售中的份额，并最终取代私人开发商成为市场的主导者。对于私营部门的参与者来说，“他们的重点将是去杠杆化和管理现金流”，摩根大通中国房地产股票研究主管陈凯尔表示。

即使是最强大的私人开发商也将不得不努力工作，才能“保持现金流稳定”，中国房地产信息公司副研究总监林波表示。

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发表于2023年1月20日的印刷版上，标题为“房地产崩盘加剧中国的痛苦”。