中国的房地产市场有很多空间，但买家不够 - 华尔街日报

中国香港—中国的房地产市场似乎已经稳定下来经历了两年的低迷。但一个问题继续阻碍其复苏：大量未售出的公寓库存。

根据数据提供商Wind的数据，截至2月，中国有35亿平方英尺的已完成但未售出的公寓，根据一些估计，这相当于约400万套住房。这也是自2017年以来中国最严重的供应过剩情况，当时正值一项旨在通过拆除旧的破旧建筑来刺激对新住房需求的“扫黑除恶”计划。

中国房地产信息公司的计算显示，2022年新竣工的公寓中约有三分之一未售出，这是自2015年以来的最高比例。

经济学家表示，库存过剩在人口为几百万人或更少的小城市最为严重。根据经济学家肯尼斯·罗戈夫和杨元辰去年发表的一篇论文，中国被标记为“三线城市”的640多个城市现在拥有中国总住房存量的近80%。这些城市的需求比北京和上海等大市场要弱，那里的人口和就业市场增长更快。

中国经历了长期的建设热潮。图片来源： 神奇的齐来/彭博新闻社据中国房地产信息估计，一个著名的三线城市北海需要近六年的时间来吸收其未售出的房屋库存，而上海需要七个月，北京则需要近两年。

平均而言，据中国房地产信息监测的50个城市，吸收过剩的住房供应需要20个月的时间，该公司表示。根据美国房地产经纪人协会的数据，美国目前现有住房供应为2.9个月，根据美国政府数据，新房供应为8.2个月。

二月份，“一线城市”——北京、上海、深圳和广州的新房价格比去年同期上涨了1.7%。根据中国统计局的数据，三线城市的房价下降了3.3%，尽管下降速度比之前几个月有所放缓。

总体而言，70个主要城市的新房价格比上个月上涨了0.3%，自2021年8月以来一直在月度下降。

如果中国未能稳定低线城市的房价，据一项估计，这些城市约占中国城市人口的三分之二，可能会削弱家庭信心和消费者在全国许多地区的消费意愿，限制中国今年整体经济复苏的程度。

从长远来看，需要吸收市场过剩住房可能意味着长期的低迷新房建设时期，剥夺中国最大的增长动力和创造就业机会之一。新房建设对于中国负债累累的地方政府也至关重要，它们依赖于开发商的土地销售收入来平衡预算。

第三线城市北海可能需要大约六年的时间来吸收其未售出的房屋库存，根据一项估计。图片： 胡岩/Imagine China/路透社罗戈夫先生和杨女士在他们于九月份发表的论文中得出结论，为了避免进一步供应过剩，第三线城市的房地产建设需在2035年前后缩减大约30%。

在疫情爆发前，第三线城市吸引了一些购房者，因为它们的房价通常比中国大城市低得多。投机者从全国各地涌入，有些情况下抢购多套房产并空置，期待投资收益。开发商加大了建设力度以满足预期需求。

但北京为消除投机所做的努力与第三线城市中的人口不利因素和其他问题相冲突，使得这些城市现在变得不那么吸引人。

在广西西南部的沿海城市北海，因疫情期间旅客数量减少，当地房地产经纪人表示销售额下降。

这座被昵称为“中国迈阿密”的城市，人口为190万，2022年底的平均房价从2019年的每平方英尺108至121美元降至每平方英尺54至67美元，当地一家房地产中介的销售人员表示。

像广州这样的中国主要城市的新房价格比第三线城市好。照片： jade gao盖蒂图片去年底解除了中国的零Covid规定，在一月份的农历新年期间，游客回到了城里。然而，销售人员表示，价格还没有恢复到疫情前的水平，因为投机买家减少了。

一位拥有两套房产的当地居民表示，她并不指望有太大的反弹，尽管她认为人们仍然想搬到这个城市。

“像北海这样的城市已经出现了房屋过剩，”她说。

一些其他三线城市的业主持悲观态度。在东北城市秦皇岛拥有两套公寓的陈勇估计，他所在小区约40%的单位是空置的，这是根据他晚上看到的亮着灯的公寓数量以及在线聊天群中活跃的业主数量来估算的。

“市面上有太多空置公寓了，”在一家国有石油公司工作的陈先生说。“我根本看不到价格再次飙升的任何理由。”

在一些大城市，需求迅速反弹，因为中国许多地方降低了抵押贷款利率并提供其他补贴以吸引首次购房者。根据链家研究院的数据，上海二手房销量在二月份达到了七个月来的最高水平。

澳新银行集团的经济学家在一份研究报告中表示，中国的房地产行业正在触底，并且其逐渐复苏将在2023年对中国的国内生产总值增长贡献高达半个百分点，而在2022年拖累了经济。预计今年中国的整体国内生产总值增长率为5.4%。

澳新银行表示，即使房地产市场继续复苏，年销售额仍可能仅达到疫情前水平的90%。

许多预测人士认为，在政府不采取更多刺激需求的措施的情况下，一些城市的住房供应过剩问题将持续存在，尽管这样做可能会导致更多投机行为，而政府不愿意鼓励这种情况。

根据高盛集团的数据，2010年至2020年间，中国城市住宅需求平均每年达到1800万套。随着中国人口老龄化和置换需求减弱，这一数字将在2050年降至每年600万套。2022年，中国城市人口增长速度为42年来最慢。

“我们认为市场已经过了顶峰，”高盛集团首席中国经济学家Hui Shan表示，并补充说她预计未来几十年新房需求将逐渐下降。

澳新银行集团的高级经济学家Betty Wang表示，如果开发商继续减少新项目的推出并优先销售现有单位，市场可能会逐渐吸收部分过剩库存。然而，随着市场复苏，增加建设的诱惑可能会很强烈。

北京也可以通过拆除更多旧建筑和鼓励翻新现有单位而不是新建单位来减少供应过剩。瑞士信贷亚洲经济学负责人David Wang表示，这在中国市场并不奇怪，因为中国住房的平均使用寿命仅约35年，远远短于美国。

Grace Zhu在北京为本文做出了贡献。

更正与扩展一张图表显示了中国住房存量的增加，单位为十亿平方米。早期版本错误地说单位是百万平方米。（已于4月5日更正）

请写信给施泰拉·伊凡·谢，邮箱为[email protected]

刊登于2023年4月4日的印刷版上，标题为“中国小城市公寓供应过剩”。