房主低抵押贷款利率意味着很少人在出售房屋 - 华尔街日报

许多想搬家的美国人被困在家里 - 他们被低利率锁定，无法放弃。

这些“金色手铐”使待售房屋的供应异常稀缺，使市场比一些预测者预期的更具竞争力和昂贵。

房主不愿出售房屋的态度使当前的住房市场与过去的低迷期有所不同，并且可能使全国范围内的房价不会大幅下跌，经济学家表示。这可能会削弱美联储通过冷却经济来遏制通货膨胀的努力。

明尼苏达州圣保罗市近郊科蒂奇格罗夫的Emily和Isaac Naatz去年生了一个孩子，他们想要一个更大的地方。他们在两居室联排别墅里住了四年多，现在想要一个带院子和家庭办公室空间的三到四居室房子。“你在这里放四个人…感觉像是一大群人，”Naatz先生说。

但他们在2021年以3.4%的30年固定抵押贷款利率锁定了利率 - 不想放弃这一点，去承担利率大约高出3个百分点的新抵押贷款，尤其是当他们所在地区的房价没有下降太多时。

他们想购买的房屋类型每月比他们目前支付的多约1100美元，Naatz先生说。“我不愿意为我仍然认为是房屋价格过高支付，而且还要支付两倍的利率，”他说。

根据抵押数据公司Black Knight的数据，截至3月31日，将近三分之二的主要抵押贷款利率低于4%。Black Knight的数据显示，大约73%的主要抵押贷款是30年固定利率。根据房地美的数据，截至5月4日的一周，新的30年固定抵押贷款平均利率为6.39%。

抵押利率因素让一些人住在不合适的房屋里，无论是一个需要更多卧室的成长中家庭，还是拥有太多空间的年迈房主，或者阻止人们为了工作或其他机会而搬迁。一些原本计划在2022年或2023年出售房屋的人搁置了他们的计划。

随着现有房主留在原地，“向上攀升的运动有点停滞不前，”房地美(Freddie Mac)首席经济学家萨姆·卡特(Sam Khater)说。“由于供应不足，初次购房者很难进入市场。”

一半的房源

根据Realtor.com的数据，今年4月的房源数量大约只有2019年4月的一半，尽管比2022年4月的房源更多，当时房源接近历史最低水平。

今年4月市场上新挂牌的房源数量比去年同期下降了约21%，这表明卖家甚至在通常繁忙的春季购房季节也在持币观望。

受限的房源是房价没有大幅下跌的主要原因，尽管较高的抵押利率已经让许多买家观望。

根据全国房地产经纪人协会(NAR)的数据，3月份现有住宅的中位销售价格比去年同期下降了0.9%。与此同时，3月份现有住宅销量比去年同期下降了22%。

NAR的首席经济学家劳伦斯·尤恩(Lawrence Yun)表示，这是一个“独特的市场状况”。他说：“销量下降，甚至在一些地区价格也下降，但从买家的角度来看，很难买到心仪的房子，因为他们要与其他买家竞争。”

激烈的竞标战在全国部分地区仍然很常见，尤其是对于吸引首次购房者的价格适中的房屋。在新泽西州克利夫顿，一个纽约市的郊区，一栋两户住宅在四月初挂牌售价为44.9万美元，在六天内收到了120份报价，挂牌的房地产经纪人Mahmoud Ijbara说。他说，这栋房子的成交价比要价高出约15万美元。

“低库存是推高房价的原因，”他说。“很多买家现在真的很慌乱。”

经济学家表示，一个健康的住房市场在当前销售速度下应该有四到六个月的供应量。根据全国房地产经纪人协会的数据，占据大部分住房市场的二手房市场在2022年1月创下了创纪录的1.6个月供应量，今年三月时为2.6个月的供应量。根据商务部的数据，较小的新房市场在三月的季节调整后供应充裕，为7.6个月。

住房市场供应短缺问题多年来一直存在。在次级抵押贷款危机之后，许多建筑商倒闭，其他人大幅削减支出和新建筑。

问题在2020年开始恶化，创纪录的低抵押贷款利率和疫情驱动的远程工作增加促使买家涌入市场，抢购主要住宅、度假屋和投资性质的房产。房屋建筑商加大了建设力度，但由于材料成本波动、劳动力短缺和供应链问题，难以满足需求。

销售繁荣，以及大量的房主重新贷款，使数百万房主锁定了低利率、长期贷款。根据二月份Realtor.com进行的调查，计划在接下来的12个月内出售房屋并购买新房的人中，约有56%计划等待利率下降。（新闻集团，《华尔街日报》的母公司，运营Realtor.com。）

美联储一直在努力遏制通货膨胀。它在上周第10次提高了基准联邦基金利率，自2022年初以来，但暗示目前可能暂停加息。

房地产是最受利率影响的经济部门之一，自2022年初以来的房地产市场放缓一直是美联储行动直接影响消费者的主要方式之一。

甚至一些能够接受更高抵押贷款利率的人也选择留在原地，因为他们很难找到合适的购买对象。当朱莉和艾丹·布斯在2019年底购买东卢瑟福德（East Rutherford）的三卧室住宅时，他们预计会在那里住大约五年。自那时以来，他们有了第二个孩子，两人都转为全面远程和混合工作时间表，促使他们比预期更早地想要更多空间。

这家人在年初开始找房子。布斯夫人说，他们能够承受更高的抵押贷款利率，但由于供应不足而受阻。

“过去三周，我们镇上没有符合我们标准的新房源，”她说。“根本没有库存。”

招聘建筑师

住房短缺对于建筑商来说是个好消息，2022年大部分时间里他们很难找到客户，因为抵押贷款利率上涨，但第一季度需求超出预期。新建住宅在3月份占据了总单户住宅销售量的三分之一，高于历史上的10%至20%的正常水平。

“如果有人想要购买[不同价格范围的]住房，目前新建住宅是他们可以找到的选择，”最大的住宅建筑商D.R. Horton的投资者关系和传播副总裁Jessica Hansen在四月的财报电话会议中表示。

目前的市场也可能对翻修公司有利。在加利福尼亚州萨克拉门托拥有房子已经将近10年的Rachael和Aaron Wyley考虑搬到另一所有空间供Wyley夫人母亲居住的房子。但是，房价要么太高，要么抵押贷款利率太高。因此，他们正在存钱进行翻修，增加一个母子单位。

“我们会计算一下成本，看看我们会投入多少，再加上房子卖出后我们会得到多少，”Wyley先生说。“我们有足够的钱来支付每月的贷款，但其他方面就不多了。”

总会有因为生活事件如死亡、离婚或工作调动而不得不搬家的房主，也有一些人并不认为当前的抵押贷款利率是障碍。许多退休人员和远程工作者选择搬到更便宜的房地产市场，那里更低的房价可以抵消较高利率的影响。根据人口普查局的数据，大约38%的自有住房单位没有抵押贷款。根据全国房地产经纪人协会的数据，3月份大约27%的二手房销售是以现金购买的。

许多已经在他们的房子里住了多年的房主也积累了可以用于下一套房子首付的资产，从而减少了他们的贷款规模。根据CoreLogic的数据，2022年第四季度，美国房主的平均资产净值比大流行病开始时高出27万美元。

按揭利率锁定效应会持续多久，经济学家很难说。按揭利率从未像2022年那样迅速上升。

随着房主现有按揭利率与当前利率之间的差距扩大，搬迁速度放缓，根据伊利诺伊大学厄巴纳-香槟分校的朱莉娅·方塞卡和宾夕法尼亚大学沃顿商学院的刘璐在三月份的一篇工作论文中发现。该论文还发现，拥有低固定按揭利率的房主更不可能为了更高薪水的工作而搬迁。

Ryan和Megan Carrillo于2020年在凤凰城购买了他们的第一套房子，价格为32万美元，锁定了30年2.75%的固定按揭利率。

去年，当Carrillo先生找到一份薪水更高的工作后，他们想要升级到价格在60万到70万美元之间的更好的房子。当他们在2022年1月开始寻找时，他们计划每月支付约3000美元购买新房，但是当到了9月，他们预期的付款增加到了4000美元以上后，他们退出了市场。

Carrillos现在计划在房子里再住大约五年，然后在搬到外州时将其转为租赁物业。

“我愿意永远保留它，不卖掉，”卡里略先生说。他补充说，他的超低抵押贷款利率“太好了，舍不得放弃。”

请写信给Nicole Friedman，邮箱地址为 [email protected]

刊登于2023年5月11日的印刷版上，标题为“购房者的困境：没有人在卖房”。