中国对控制其数万亿美元房地产市场价格的想法产生了犹豫——华尔街日报
Stella Yifan Xie
中国香港—中国巨大的房地产泡沫已经破裂,但尽管市场持续低迷,房价仍然没有大幅下跌。
部分原因是许多中国城市在过去两年对住房实施了价格控制,以维持房价稳定。现在中国开始放松这些规定,后果难以预测。
根据这些规定,许多城市实施了这些规定,地方政府通常阻止新房开发商对未售出的房产提供10%至15%甚至更高的折扣。在一些城市,官员们还对现有住房的销售价格设定了下限。
最近几周,国家媒体上出现的文章认为是时候放弃这些政策了,一些城市也开始放松这些政策。周二,西南城市成都取消了中心地区新出售土地项目的价格限制,并取消了现有住房的政府指导价格。
放弃价格下限可能有助于开发商清理未售出的房产库存,增加收入以偿还他们庞大的债务,为潜在的复苏铺平道路。
但这也可能使中国房主面临更大幅度的房价下跌,当增长疲弱时,这将损害消费者信心,并可能使金融体系不稳定。
根据中国央行的数据,截至2019年,中国城市居民约96%拥有公寓。对许多人来说,他们的住房是他们最大的金融资产。
“逻辑上应该允许价格进一步下跌,让市场达到新的平衡,”法国兴业银行( Société Générale)中国首席经济学家姚伟表示。“但这是一个冒险的选择,事情将如何发展存在很大的不确定性。”
8月份,中国100个主要城市的新房均价较去年同期下降了0.2%,与两年前相比几乎没有变化,而二手房价格在过去一年下跌了2.4%,这是中国指数研究院的数据显示的,该机构是一家房地产咨询公司。
相比之下,美国的房价在2006年至2008年间下跌了近20%。包括凤凰城、拉斯维加斯和旧金山在内的一些市场在金融危机期间一度出现了超过30%的跌幅。
经济学家表示,中国的价格底线机制有助于防止更大幅度的下跌,因为许多买家和卖家不愿意在无法按照真实市场价值定价房产时进行交易。这导致许多房产滞销。
私人数据显示,中国最大的100家开发商8月份的房屋销售同比下降了34%,自4月以来一直在下滑。经济放缓带来的痛苦已经波及整个经济,抑制了消费支出和建筑活动。
改变的动力
价格底线规则是习近平努力控制住房市场的遗产,该市场在新冠疫情爆发前的几年里膨胀成了一个巨大的泡沫。最初,政府要求开发商在出售新房前必须获得挂牌价格的批准,这一措施旨在防止他们抬高房价。
当中国房地产在2021年底进入主要低迷期时,北京下令各城市确保房地产市场继续以“稳定健康的步伐”发展。许多城市的地方政府(主要是一些较小的城市)部分回应是禁止开发商将价格降得太低,低于他们向政府注册的原始价格。
一些城市将价格下限设定为原始价格的10%至15%以下,其他城市则模糊了细节,禁止开发商进行“恶意降价”,但没有具体说明是什么意思。
最近,北京发出信号表明它可以接受城市放宽或取消价格下限,与中央政府为支持市场所采取的其他措施相一致,比如降低利率。
中国住房和城乡建设部的旗舰报纸《中国房地产商报周刊》在8月20日发表社论,敦促地方政策制定者取消价格下限。
文章称:“开发商应被允许通过降价促销来尽快筹集资金进行自救。”国有媒体的其他文章也提出了类似观点。
一些行业分析师提出反对意见,认为取消价格下限太危险。
据中国媒体报道,广州这个拥有1500万人口的中国南部制造业中心本月允许开发商自由销售公寓,无需就销售价格进行审批。去年年底,广州也降低了该市的价格下限。
中国广州的住宅楼,拍摄于四月。照片: ludovic marinGetty Images未能联系到广州市官员。
至少有十几个其他城市最近在特定情况下放宽了价格限制。
四川省西部有140万人口的雅安市在八月份表示,能够大宗销售住房的开发商不受15%的折扣限制。黄山市的住房管理部门也取消了对一次性销售至少10套单位的开发商的价格控制。
开发商渴望价格下限下降。他们面临今年到期的数千亿美元的债务,他们需要收入。
根据官方数据,截至八月份,中国开发商拥有超过3.13亿平方米的未售住宅开发项目,比去年同期增长20%。根据约90平方米的平均住房面积,这大约是350万套住房。
系统风险
经济学家表示,很难确定如果更广泛地取消价格下限,价格会下降多少,因为中国以前从未经历过这样严重的房地产低迷。但任何下降都会带来风险。
“最糟糕的情况是人们继续观望,因为他们期待价格会进一步下降,”全球顾问咨询公司的副总监Jens Presthus说道。“这往往会形成自我强化的趋势。”
经济学家一般对中国金融体系中与房地产相关的风险持乐观态度,部分原因是因为购房者往往会支付较大的首付款。这使他们在房价下跌时有额外的保障,不像美国在金融危机期间看到大量抵押贷款违约,削弱了银行业。
澳新银行在一份于九月份发布的报告中指出,如果中国房价大幅下跌,可能会引发抛售潮,导致市场陷入恶性循环。
澳新银行表示,如果中国房价下跌30%,就像东京和香港在过去的经济衰退中下跌的幅度一样,那么中国5.3万亿美元的抵押贷款中约12%(约6400亿美元)的贷款将面临负资产,意味着房产价值低于贷款金额。
如果房价下跌一半,约51%的抵押贷款将面临负资产。
根据Zillow的数据,在金融危机之后,美国近三分之一的有抵押贷款的房主面临负资产。
中国广州的住宅建筑,摄于四月。图片来源: ludovic marinGetty Images澳新银行警告称,“负资产可能会让家庭和政策制定者措手不及”,“这可能引发任何雪球效应,成为黑天鹅事件。”
目前还不清楚更大幅度的价格下跌是否会激励更多人购房。
32岁的孟孟是一名在广州一家生产包和手提箱的工厂工作的工人,他在这座城市生活了十多年后渴望拥有自己的公寓。
但是孟说,在他能够负担得起购房之前,房屋价值必须大幅下降。他现在的收入比2019年疫情爆发前下降了20%。这家包厂的员工规模已经从一年前的约100人减少到几十人。
“在疫情之后,谁会手头有很多现金呢?”他问道。
本文由北京记者肖肖贡献。
请写信给谢一凡(Stella Yifan Xie),邮箱地址为 [email protected]
本文发表于2023年9月28日的印刷版上,标题为《中国放宽房价限制政策》。