恒大：中国面临越来越大的压力来解决国内的房地产市场问题 - 华尔街日报
Lingling Wei
压力正在增加，要求北京采取更有力的干预措施，恢复市场对其摇摇欲坠的信心。
在市场压力加剧的最新迹象中，知情人士表示，北京当局正在调查亿万富翁、负债累累的房地产开发商中国恒大集团创始人许家印是否在公司陷入困境无法完成未竣工项目时，试图将资产转移到海外。
该公司上周披露了对其创始人的调查，但没有提供解释。周末未回复相关问题。
恒大计划重组数十亿美元的债务已经破裂，成为中国房地产泡沫破裂三年后众多房地产开发商努力恢复脚步的其中一家。随着该行业的坏消息不断涌现，经济学家和投资者越来越呼吁采取更多协调措施，恢复信心，帮助开发商清理债务。
“政府应该采取更果断的措施来清理陷入困境的房地产行业，允许损失在开发商、银行和其他利益相关者之间分配，”前瑞士银行首席经济学家、牛津大学中国中心的联合会员乔治·马格努斯说。
房地产市场的日益阴暗，近年来曾占中国经济总量高达四分之一，正威胁着抵消制造业和其他行业最近的改善，危及人们期待的经济复苏。
许多经济学家警告说，长期来看，房地产市场的持续低迷可能导致中国经济长期停滞。这可能会对全球经济产生影响，表现为对大宗商品需求的减弱，以及中国对美国和欧洲时尚等物品的消费下降。
今年8月房地产投资同比下降8.8%。中国前100家开发商的房屋销售价值在9月同比下降29%。 其他陷入困境的开发商包括曾被视为中国最健康的碧桂园。
“房地产市场一团糟，”经济研究公司中国米色书的首席执行官利兰德·米勒说。“这就是为什么我们看到中国经济复苏如此乏味。”
负责中国领导人媒体询问的国务院新闻办公室并未立即回应问题。中国官员过去曾表示，西方政客和媒体夸大了中国的经济挑战，并称他们正在努力为房地产行业带来稳定。
迄今为止，中国官员主要试图应对经济下行。习近平主席的政府专注于采取适度措施以防止市场崩溃，同时暂时不解决许多最严重的问题。
临时努力让开发商清理债务并完成停滞项目的举措只取得了有限的成功。其他措施，比如在许多城市实施的价格底线以帮助稳定房价，掩盖了困境的深度。
中国的房地产问题升级到目前的水平，部分原因是早些时候做出的决定，当时领导层一再依靠房地产来刺激经济增长。
“抓住窗口期”
几十年前，大多数中国人住在由共产党工作单位提供的住房中。上世纪90年代，当局开始放开市场，引发了历史上最大的投资热潮之一。
习近平于2012年底上台时，许多中国城市已经形成了房地产泡沫。习近平和他的顾问们有时试图遏制投机活动。
但每当增长出现威胁时，他的领导层就会采取措施保持房地产市场的活跃。在北京的决策圈中，房地产被视为经济管理的逆周期工具。
2015年，随着住房供应过剩拖累房价，北京推出了刺激投机购房的新政策，并启动了扩大对私人住房需求的棚户区改造计划。
2020年新冠疫情爆发时，当局最初袖手旁观，导致市场再次起飞，进一步膨胀了泡沫。
“计划是抓住增长压力较小的时机推进改革，”北京的一位政策顾问回忆道。
市场停滞
在最高领导人的指示下，中国金融监管机构实施了一项被称为“三条红线”的政策，对房地产开发商施加了严格的债务和现金流目标，几乎断绝了许多开发商的流动性。
虽然一些分析师对泄洪泡沫的想法表示赞赏，但许多人担心这些措施过于粗糙，使违约更有可能，从而增加了金融和经济风险。
市场停滞，开发商开始倒闭。这导致建筑活动急剧放缓，引发了业主的抗议，他们对已经开始支付但尚未完工的单位感到愤怒。新房销售大幅下滑。
在这种情况下，通常的做法是当局对更强大的竞争对手进行资本重组，同时将最糟糕的资产分拆或交由资产管理公司处理或处置。
中国在上世纪90年代做过类似的事情，当时的总理朱镕基通过将不良贷款转移到资产管理公司，并通过政府债券对国有银行进行资本重组，从而重振了濒临破产的银行业。
然而，北京这次的回应更多地是临时应对。与其组织大规模的重组计划，它主要集中于试图确保开发商完成未竣工建筑的施工，以平息公众愤怒。
去年，中国大型银行表示他们将为部分房地产公司提供至少1780亿美元的人民币财政支持。监管机构还允许开发商延长部分贷款的偿还期限。
在恒大的案例中，北京要求地方政府帮助管理停滞项目的完成，并与其他开发商协商，潜在地提供帮助。
但一些努力缺乏后续行动，或者因为市场对政策的信心太低而未被接受。一些政策相互冲突，拖慢了进程。
恒大无法重组债务的一个原因是中国证监会拒绝允许该公司发行新的金融工具。该公司表示，根据中国证券规定，其主要内地子公司正在接受调查，因此不符合发行新债务的资格。
公司截至6月底的负债相当于超过3270亿美元。数十万套恒大开始或承诺建造的住房单位仍未完工。
“临时解决方案”
一些分析师质疑当局最新对公司创始人展开调查是否至少部分意在转移视线，以掩盖北京在完全重组该公司方面的失败。
分析师表示，如果不重组债务，恒大等开发商要么需要政府提供救助，要么面临清算。
北京也一直在缓慢刺激需求，担心可能引发先前的投机性购买浪潮的重演。
一些城市禁止开发商“恶意”降价，以便它们能够出售房产以偿还债务。这些举措有助于避免房价大幅下跌，从而可能破坏社会稳定。但它们也阻止了市场在更多人愿意购买的水平上重新定位。
在过去几个月里，随着更多糟糕的经济数据不断涌现，北京放宽了限制房屋购买的规定。中国央行和地方政府最近采取的措施包括降低抵押贷款利率和最低首付比例。
“这些都是稳定市场的临时解决方案，而不是修复市场的方法，”牛津大学中国中心的马格努斯说。
需要更多帮助
对房屋购买的许多限制仍然存在，例如对中国大城市家庭购买房产数量的限制。
尽管大多数经济学家认为中国的银行体系可以承受住房市场进一步的痛苦，但解决如此多的债务可能需要对中国银行业的某些部分进行资本重组，高盛经济学家在八月底的一份研究报告中写道。
“需要进一步的政策变革，”他们补充道。更快的市场复苏将需要更大胆的举措，比如建立一个全国性的资产管理公司。其他选择可能包括直接收购困扰的库存，要么拆除房产，要么将其转为租赁单位。
“从政策制定者那里没有迹象表明他们会转向更‘大动作’的方式，因此，我们坚持认为重组中国房地产行业可能是一个渐进的、多年的过程，”他们写道。
—曹丽在香港为本文做出了贡献。
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刊登于2023年10月2日的印刷版上，标题为’房地产行业困境加大北京压力’。