华尔街认为美国的房屋被高估了 - 华尔街日报
Carol Ryan
疫情时代，华尔街资金涌入家庭住房的局面正在减弱。普通的购房者可能会欢迎一些竞争的减少，但不希望他们支付过高的迹象。
自2022年3月利率开始上升以来，美国的独立家庭房产是唯一一种价值上涨的房地产类型。在美联储首次加息后的几个月里，房价曾出现短暂下跌，但随后又恢复上涨。根据最新的标普凯斯-希勒房屋价格指数数据，住宅房地产价值在7月份达到了历史新高。
商业房地产表现不佳，根据房地产研究公司Green Street的数据，自去年3月以来价值下跌了16%。办公楼和商场面临不同的压力，但即使美国公寓的价值也比去年的峰值下降了20%以上。
投资者在疫情期间花费数十亿美元购买美国的独立家庭住房，受到远程工作者寻找更多空间带来的租金飙升的吸引。随着债务成本上升和租金增长放缓，他们已经退缩，这使得难以获得可观的投资回报。根据约翰·伯恩斯研究与咨询的数据，大型房东在第二季度购买了美国房屋的0.4%，而在2021年底达到了2.4%的峰值。
专门从事独立家庭住房的上市房地产投资信托，如AMH Homes和Invitation Homes，要么减缓了购买，要么成为净卖家。对于希望扩大其投资组合的大型公司房东来说，比在公开市场上支付今天的高价更好的选择可能是从头开始建造新房。
股市再次为房价敲响警钟。根据格林街(Green Street)的研究总监塞德里克·拉尚斯(Cedrik Lachance)表示，美国单户住宅房地产投资信托(REITs)的股票交易价格比其总资产价值低20%。这是股东们认为这些公司投资组合中的房屋价值将走向何方的一个指标。
然而，投资者可能低估了住房市场。美国的单户住宅短缺，而公寓的潜在供应过剩如果目前正在进行的所有项目都建成的话。单户住宅的租金增长强于公寓。
公寓价值已经出现调整而单户住宅价格没有出现调整的另一个原因可能仅仅是谁拥有它们。公司房东拥有100个或更多单元的公寓的比例为68%，但仅拥有美国个人家庭住宅的约3%。科恩和史蒂尔(Cohen & Steers)分析师乔丹·弗兰纳利(Jordan Flannery)表示，“大型机构投资者通常关注现金回报以及经济和融资条件的变化。”对于普通的购房者来说，这些因素只是购房决策的一部分。
自住者通常不受紧缩的金融条件的影响，因为他们已经锁定了多年的低息贷款。根据瑞士银行(UBS)的数据，所有未偿还的美国抵押贷款中，61%的利率低于4%。这使得供应受到了压制，因为希望出售房屋的业主可能会选择坐等，以保持他们的抵押成本低。
购房者的预算已经很紧张：根据瑞士银行(UBS)的分析，新抵押贷款的月供现在占美国家庭收入中位数的42%，比2008年房地产崩盘前高出10个百分点。由于买家和卖家都很少，市场可能会陷入停滞。
这对房屋买家来说可能不是一个好兆头，华尔街不再出现在看房现场。不过，购买住房不仅仅是一种纯粹的金融投资。这使得单一家庭住宅部门与其他房地产不同——肯定是被高估了，但也许不太容易受到崩盘的影响。
刊登于2023年10月4日的印刷版上，题为“美国房屋被高估了吗？”。