为什么8%的抵押贷款利率并不荒谬-华尔街日报
Telis Demos
国债收益率正在大幅上涨，但即使如此也无法解释抵押贷款利率为何上涨如此之高。购房者可能会想知道，典型的抵押贷款利率是否很快会达到8%。
从历史上看，答案可能是，除非国债收益率发生戏剧性变化，否则这种情况不太可能发生。即使10年期国债收益率从4.8%上升到5%，也不会意味着抵押贷款利率会达到那个水平。这是因为购房贷款的成本通常与10年期国债收益率相当接近。
但在当今的市场中，答案可能会是肯定的。
一个重要原因是购买将许多房屋贷款汇集成投资组合的政府支持债券的买家发生了变化，从而推动了标准抵押贷款的市场价格。多年来，美联储或大型银行，通常两者都是重要且有些不加选择地的买家。现在情况已经不同了。美联储正在试图缩减其资产负债表，而银行正在努力克服利率上升的影响。根据美国银行策略师编制的数据，2023年上半年，银行和美联储共计减少了约2070亿美元的所谓机构抵押贷款支持证券组合。
此外，抵押贷款发起人在放贷后将贷款出售到市场上也会获利。因此，根据洲际交易所的利率数据，9月底新的符合标准的30年期固定利率抵押贷款的典型利率超过了7.4%，而当时的10年期国债收益率略低于4.6%。
这近三个百分点的差距很大。根据洲际交易所的数据，2017年至2019年的疫情前平均值不到两个百分点。尽管与今年早些时候相比有所缩小，当时陷入困境的银行正在出售抵押债券组合。但这仍然可能意味着，即使没有更多的倒闭，银行为了筹集现金而仅仅削减其投资组合，可能会帮助保持这一差距不变，有效地将5%的10年期国债收益率转化为8%的抵押贷款利率。
然而，美联储货币政策更加稳定的路径可能会吸引更多的抵押债券买家，因为其高收益使其与公司债等风险较高的工具竞争，并在理论上相当有吸引力。在升息环境中，抵押债券等长期投资存在风险，因此一旦投资者确信利率已经触顶，他们可能会产生兴趣。
“一旦联邦储备系统明朗化，抵押贷款利差应会收窄，”美国银行机构抵押贷款证券策略主管Jeana Curro说道。“那些观望的人可能会再次参与，”这个群体包括海外买家。
在未来，银行自身可能再次成为抵押贷款证券的主要买家，特别是在新的资本规定下，它们减少了直接抵押贷款放贷。
但目前，即使是央行家们也在纳闷利率是否已经上升足够或者过多，似乎有可能市场无法及时获得足够的明朗化，以避免抵押贷款利率触及下一个层级。
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刊登于2023年10月5日的印刷版上，标题为’为什么8%的抵押贷款利率并不荒谬’。