现在买房而不是租房从来没有比现在更糟糕的时候 - 华尔街日报

上市购房对于首次购房者来说从未如此艰难。但紧张的住房市场对于房东来说也并非一片繁荣景象。紧张的住房市场对于房东来说也并非一片繁荣景象。

购房成本与租房成本之间的差距自1996年以来达到了历史最高点。根据CBRE的分析，平均每月的新抵押贷款支付额比平均公寓租金高出52%。上次这项指标出现失衡是在2008年房地产市场崩盘之前。即便在那时，溢价也是在2006年第二季度达到了33%的峰值。

理论上，购房和租房成本应该大致相当，根据CBRE的多户型研究负责人马特·范斯的说法。尽管房价上涨时业主会受益，但他们也会为房屋维修和翻新等事项投入更多现金。

从1996年到2003年中期，购房或租房的平均成本确实大致相等。然而，全球金融危机之后，极低的利率和大量的住房供应意味着在2010年代购房平均要比租房便宜12%。当前的高额购房溢价反映了债务成本飙升，因为30年期抵押贷款利率达到了8%，以及自疫情封锁以来房价飙升。

如今，如果一个人以10%的首付在一套价值43万美元的房屋上申请30年期抵押贷款，每月的还款额将达到约3200美元，比三年前购买同一房屋时高出60%。与此同时，同期租金上涨了22%，尽管这仍然略高于美国整体通货膨胀率。

房价上涨使得租房者很难筹集到10%的首付款，更别提承担不断攀升的抵押贷款成本了。First American Financial Corporation的副首席经济学家Odeta Kushi表示：“有很多人对房屋有潜在需求，很多首次购房者都在等待时机，希望付款和工资能够匹配。”

平均每月的新抵押贷款支付额比平均公寓租金高出52%。图片来源： Mario Tama/Getty Images房价崩盘将使市场恢复平衡，但除非发生重大衰退，否则似乎不太可能。那些在利率低时购买房产的人已经锁定了廉价融资：约80%的美国未偿抵押贷款的利率低于5%。这给了房主留在原地的动力，压缩了待售房屋的供应。看起来不太可能发生崩盘。这些房主在表面上可能会从当前的情况中受益，但他们也面临成本。他们不能轻易搬家，而且缩小规模以利用创纪录的房价可能并不划算，因为抵押贷款利率更高。

对于许多租户来说，购房已经不再是一个可行的选择，房东通常可以提高租金。但租房屋的供应并不那么紧张，大量新建公寓的供应过剩抑制了租金增长。租户的需求也不如疫情期间那么强劲，因为在过去两年中，大多数计划搬家的人已经搬迁完毕。Fannie Mae认为，2024年美国多户家庭建筑的空置率将达到6.25%，高于15年平均水平5.8%。

这将伤害机构投资者，他们近年来已向美国租赁物业投入了数十亿美元。公寓股票也表现不佳。自2021年初买房租赁溢价回归以来， AvalonBay Communities 和 Equity Residential 的股价分别下跌了6%和18%，而标普500指数上涨了8%。

在一个功能失调的美国住房市场中，即使是一个应该量身定制给房东的市场，也许只有终身租房者才能得到他们想要的。

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刊登于2023年10月24日的印刷版上，标题为“现在买房而非租房从未如此糟糕”。