《华尔街日报》：你的抵押贷款中隐藏的万亿美元赢利
James Mackintosh
理解你欠别人的钱是一种资产的想法很难。当然，你仍然欠着这笔钱。但是按照市场上使用的逻辑，随着利率的飙升，已经有超过1万亿美元的财富从银行和债券持有人转移到借款人手中——这是一种被借款人广泛忽视的财富增长。
这不仅仅是要感谢你在利率从2020年底的创纪录低点不到3%飙升到 接近8%之前锁定了抵押贷款。在一个没有金融摩擦的世界里，普通借款人会意识到他们因此而变得富有数万美元。那些在一笔平均规模的抵押贷款上获得了30年期不到3%的利率的人会更富有超过10万美元。
问题在于：在现实世界中，这种财富增长并没有体现在任何地方。这已经改变了业主们的行为，他们 紧抓住房屋，否则他们本应该出售房屋以偿还抵押贷款。这也意味着出于金融——而不仅仅是税收——原因，保留债务和储蓄是有意义的，因为储蓄的收益超过了你支付的抵押贷款利息。
这很重要，因为它影响我们的思维方式。我们并不觉得更富有，只是感激我们在经济好的时候重新融资。这对经济以及个人财务都有影响。
要理解为什么抵押贷款可以被视为具有任何价值，考虑一下对贷款人的价值。抵押贷款通常被捆绑在一起出售，主要通过Fannie Mae和Freddie Mac，出售给债券持有人——随着利率的上升，这些债券的价值已经大幅下跌。最受影响的是2021年初发行的债券，价格下跌了30%。价格下跌的反面是借款人的收益。因为贷款的绝对金额没有变化，很少有人注意到。
这是一种标准的金融思维方式，但对于房主来说完全陌生。自从会计准则转向标记到市场估值的资产和负债以来，公司已经能够记录其发行债券价值的“公允价值”变化超过十年。当债券收益率上升时，公司理论上可以以较低的价格回购其低利率债券，因此记录了一笔收益，反之亦然。
对于家庭来说，他们手头的钱足够多。ICE BofA美国抵押贷款支持证券指数从2021年2月的高点下跌了近四分之一，直到上个月的低点，尽管它此后有所反弹。
在最糟糕的时候，抵押贷款债券的市场价格比其面值低了约1.5万亿美元，这意味着如果借款人以当前市场价格回购这些债券，家庭将获得这笔金额作为利润，或者欠款减少了这么多。
如果房主将他们的抵押贷款标记为市场价格，将会有两个重大影响。首先是他们会感到更富有，所以可能会存得更少，花得更多，这将支持经济（而且，现在，很可能会增加通货膨胀）。当投资组合和房屋价值上升时，会产生一个众所周知的财富效应，导致投资者在价值上升时存款更少，对于他们的抵押贷款也是如此。
其次，作为一个社会，我们可能更容易认识到美联储决策的成本和收益所在。通常关注的焦点是投资者，他们的收益和损失在股市和国债波动时是显而易见的。
但是，借款成本低的人反而是利率上升的赢家——前提是迄今为止强劲的经济意味着很少有人失业或难以支付每月的抵押贷款。
公平地对待房主，他们理解这个基本原则：低利率债务是一件有价值的事情。Pimco基金经理Mike Cudzil表示，房价之所以如此坚挺的一个原因是没有人愿意出售并放弃他们的抵押贷款。此外，几乎没有人申请新的抵押贷款，根据一个指标，上个月底达到了自1995年以来的最低水平。
如果你是那些在他们的抵押贷款上赚了超过10万美元的赢家之一，你应该将自己标记为市场价格吗？
把自己看作更富有，你可能想在度假或买辆新车上挥霍。不过，你可能不应该这样做。危险在于，市场价格的收益可能会像到来时一样容易地消失，而且会在恰好的时候消失：经济衰退时。
经济衰退导致联邦基准利率下调，从而带来了更低的抵押贷款利率，但也带来了失业和房价下压的压力。这正是理论价值完全无关紧要的时候，现金流量才重要。因此，当然要将你的投资组合标记为市场价值，但就像你的401(k)一样，不要因为市场可能出现的短期变化而改变你的生活方式。
请写信给詹姆斯·麦金托什，邮箱：[email protected]
发表于2023年11月15日的印刷版上，标题为“隐藏在你的抵押贷款中的万亿美元胜利”。