通货膨胀虽然令人不快,但住房通货膨胀是最糟糕的-华尔街日报
Greg Ip
两周前,我问为什么美国人的情绪如此低落,而数据却显示经济状况如此良好。自那以后,这种脱节现象只有加剧。我们刚刚得知,通货膨胀在十月份有所缓解,股票和债券市场连续两周上涨。然而,密歇根大学消费者信心指数持续下滑。
很明显,读者们对通货膨胀下降的关注不如对事实关注得多,通货膨胀下降只意味着价格上涨的速度放缓,而不是价格水平与三年前相比仍然异常高。
显然,并非所有的通货膨胀都是一样的。有三件事特别引起我们的注意:汽油、食品和房屋。
汽油和食品是你预算的重要组成部分,你每周都会购买它们,所以当价格上涨并且保持上涨时,你会注意到。它们的价格也上涨得特别厉害:自2021年1月以来,汽油和食品的价格分别上涨了43%和20%,而不包括食品和能源的消费者价格指数上涨了15%。
这有助于解释为什么消费者信心比失业率和通货膨胀预测的要低。具体的价格并不包括在密歇根大学的指数中。尽管如此,该大学调查的受访者中越来越多的人在访谈中自发提到食品或汽油价格,并且他们的信心比那些没有提到的人要低得多,该大学调查主任乔安妮·许表示。这与我的一些个人经验相符。“显然,你不怎么购物或者没有使用汽油的汽车,”一位读者对我的专栏的反应非常典型。
好消息是,汽油价格自2022年中期达到峰值以来已经下降了约三分之一。杂货价格没有下降,但过去一年只上涨了2%;奶制品、鸡蛋、鸡肉和肉类价格保持不变。即使它们不下降,也许长时间不上涨会减轻它们对我们心理的影响。
住房是完全不同的问题。劳工统计局编制消费者价格指数(CPI),不是用房价来衡量住房成本。相反,它估计业主要支付的租金。这种“业主等价租金”倾向于跟踪租金而不是房屋,自2021年初以来上涨了17%。
但如果你真的在市场上,重要的是房屋价格和抵押贷款利率。根据标普/Case-Shiller全国房价指数,自2021年1月以来,尽管2022年底有所下降,房价已上涨了29%,抵押贷款利率几乎翻了两番。因此,根据全国房地产经纪人协会的计算,典型住房的月供本金和利息支付接近2200美元,是2021年初水平的两倍多。难怪密歇根大学调查显示,认为现在是购房好时机的消费者比例是自1982年以来最低。
如果你拥有一所房子并且没有搬家的计划,你可能不在乎,甚至可能享受你的房产升值。但对于购房者来说,这比汽油或食品价格更重要:房屋会影响关于婚姻、孩子、职业和居住地的决定。
Brian McCusker证实了这一点。“汽油和食物不吓唬我:我会少出去吃饭。我会买一辆摩托车,”他告诉我。“住房是很多人视为美国梦的东西……拥有第一套房子对你作为美国成年人有很大的意义。”所以他很烦恼,33岁的他,拥有学校咨询专业的硕士学位,专攻儿童和家庭疗法,却又回到了父母家中生活。“我的祖父母和我的父母在我这个年纪都有了房子,”他说。
自2021年1月以来,房价上涨了29%,抵押贷款利率几乎翻了两番。图片: roberto schmidtGetty Images他在今年年初从南加州的一所大学毕业。无法在自己的领域找到工作,面临着当室友搬走后需要支付2000美元的公寓租金,于是他搬回了自己在密歇根上半岛长大的地方,现在在社区心理健康工作。
职业机会有限,比如开设自己的诊所。在像北弗吉尼亚、佛罗里达或南加州这样机会更好的地方,McCusker买不起房子的首付,“即使我买得起,我也会因此入不敷出,将一半甚至更多的工资用在抵押贷款上。”
在任何给定月份,不到1%的家庭会购买房子。但有17%的人计划在未来12个月内购买房屋,再加上像McCusker这样的数百万人,他们想购买第一套房子或升级,但买不起。他们都看到了自己的希望凋谢。
迄今为止,这并没有对房屋所有权率造成影响,根据人口普查局的数据,几乎所有年龄段的房屋所有权率都高于疫情爆发前。
但如果房屋价格仍然高得离谱,房屋所有权可能会下降。约翰·伯恩斯(John Burns),约翰·伯恩斯研究与咨询公司的首席执行官,表示要使房价恢复正常,可能需要利率下降、房价下跌和收入增长的某种组合,但在没有经济衰退的情况下,这将需要数年的时间。
随着通货膨胀的缓解,抵押贷款利率已经下降,但由于全球供应冲击和预算赤字等结构性因素的上升压力,它们不会回到疫情前的水平。伯恩斯表示,房屋价格可能会趋于稳定,但明年不会下跌。他的房屋建筑客户预计单户住宅开工将增长17%,但仍低于2007-2009年经济衰退前和新家庭长期增长水平。建筑受到限制的原因包括融资成本、可开发土地短缺和繁琐的审批程序。
解决供应限制是地方和州议员的工作,而不是联邦议员的工作。不幸的是,地方对发展的抵制表明,虽然没有人希望汽油和食品价格高涨,但有很多人希望房价保持高位。
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本文发表于2023年11月16日的印刷版上,标题为“住房通货膨胀可能是最糟糕的一种”。