这还为时过早，押注中国房地产市场的复苏 - 华尔街日报

中国陷入困境的房地产市场尽管政府出台了一系列稳定政策，以及今天房地产开发商股票大幅上涨，但仍然岌岌可危。如果北京希望扭转市场局势并稳定经济，就需要采取更有力的措施。

数据显示，中国上个月的住宅销售持续收缩。截至2023年10月，与前9个月的3.2%下降相比，住宅销售同比下降了3.7%。房地产投资也持续低迷：同期下降了9.3%。（点击查看详情）

这种持续而加剧的疲软表明，今年夏天地方政府采取的看似激进的措施——比如为二次购房者降低抵押贷款利率——并不足以稳定市场。首先，高抵押贷款利率或购房限制并不是潜在购房者远离的真正原因。相反，他们对房地产市场本身以及房地产作为资产类别的安全性失去了信心，这要归因于诸如恒大的房地产巨头倒闭以及碧桂园等其他开发商交付预售公寓的困难。（点击查看详情）

这导致了恶性循环，因为房地产开发商缺乏预售收入，进一步推动它们陷入财务困境。（点击查看详情）

信心问题也困扰着开发商的银行家。中国央行去年底设立了一个2000亿元人民币的贷款设施，相当于280亿美元，为愿意支持开发商交付未完成公寓的银行提供无息资金。但据研究公司高喀尔称，到目前为止，只有56亿元人民币被使用。

中国江苏省碧桂园开发的一个购物中心。这家房地产巨头的股票周三上涨。图片来源： 彭博社新闻由于房地产开发商的所有主要资金提供方——家庭、银行和债券投资者——都拒绝参与，因此真正能迅速重振市场的唯一剩下的来源就是政府。

这就是为什么房地产股票今天大涨——碧桂园股价上涨了7%，而龙湖上涨了6%——此前未经证实的彭博社报道称，北京正在准备更直接地发挥自己的力量。彭博称，中国央行可能为该国的保障性住房项目和城中村改造提供1万亿元的资金，通过政策性银行进行调节，并向家庭传递。

投资者感到兴奋，因为这与之前的一项政策有明显的相似之处，这项政策对扭转中国2015年和2016年的最后一次重大房地产低谷至关重要：一个“棚户区改造”项目通过政策性银行输送了数万亿资金。这笔资金最终由地方政府用于补贴家庭——他们的“棚户”被拆除——直接从开发商那里购买公寓作为替代。

该计划连同改进的资本管制和充裕的抵押贷款一起，对于上次扭转市场形势至关重要。它也是对家庭和开发商的巨大安抚，并奖励后者过度建设和过度冒险的行为：这也是北京迟迟不愿推出类似计划的原因之一。

不过，这一次存在重要的区别和巨大的不确定性。目前尚不清楚，如果确实出台这样一个计划，是否会像2015年那样直接帮助开发商清理他们的库存。除非地方政府被允许以某种方式将已预售但未交付的公寓纳入“经济适用房”或“城中村改造”的范畴，否则它可能无法解决市场上笼罩的主要问题：未完成的住房项目的交付。

过去，这种地方政策的试验或规则的弯曲往往是被容忍的。但在习近平领导下的无休止的腐败调查和权力最近的重新集中化的另一个负面影响可能是地方官员减少了伸出脖子的意愿。

最终，政府可能需要直接为开发商提供资金，以完成已预售但未交付的房产。野村证券估计这将需要约2.7万亿元人民币——几乎比彭博社报告中的1万亿元人民币多两个数量级。

为了稳定住房市场，北京需要直接解决家庭对房屋作为可靠财富储存方式信心的暴跌，或者允许地方政府这样做。

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2023年11月16日出版，标题为“现在下注中国房地产的复苏还为时过早”。