《华尔街日报》：华盛顿悄悄放弃了一项能为房主节省数千美元的计划

抵押巨头房利美在8月放弃了该计划。照片： 华尔街日报的Eric Lee华盛顿—拜登政府推动在某些抵押贷款的成交成本上为房主节省数千美元，这是一项广泛的努力削减费用并为美国人省钱的举措。来自一个鲜为人知的行业和议员的反对帮助扼杀了这一计划。

政府控制的抵押贷款巨头房利美 在今年夏天准备最终确定一个计划，测试消除与抵押贷款成交相关的最大固定成本之一：产权保险。

拜登政府已指示房利美及其姐妹机构房地美 寻找使住房更加负担得起的方法，现任和前任政府官员表示。对房利美的产权保险试点计划的抨击显示了这可能有多么困难。

产权声明谁对一处房产拥有法律所有权，而产权保险则在以后有人声称对其拥有权利时提供保护。批评者称产权保险定价过高且很少被使用。

大多数有抵押贷款的人都接触过产权保险。房利美和房地美通常要求贷款人购买产权保险。这种政策被称为“贷款人产权保险”，通常让借款人支付贷款金额的约0.5%，因此对于30万美元的抵押贷款可能需要花费约1500美元。

根据计划的试点项目，房利美本来会为七八家贷款人提供的相对较少数量的抵押贷款再融资承担这些成本。据熟悉该项目的人士称，该试点项目本来可以随着时间的推移扩大范围，覆盖更多的贷款人和其他类型的抵押贷款。

根据行业估计，产业链和结算行业约有155,000人，该行业的批评者提出了异议。该行业贸易团体的数百名成员与议员以及监督房利美的联邦住房金融局进行了会面并致函。

他们的反对意见是：房利美没有与产权保险相关的经验，在纳税人在2007-08年金融危机中拯救它之后，它不需要在账面上承担这种新风险。

两党的议员在五月份的众议院听证会上批评了这个项目。纽约共和党众议员安德鲁·加巴里诺（Andrew Garbarino）表示，这个试点项目最终会“伤害消费者”。联邦住房金融局局长桑德拉·汤普森（Sandra Thompson）似乎措手不及，表示她对这个项目并不熟悉。

纽约共和党众议员安德鲁·加巴里诺（R., N.Y.）表示，他质疑房利美是否具备承保产权保险的专业知识。照片： 汤姆·威廉姆斯/祖玛新闻社据熟悉情况的人士称，房利美在八月份放弃了该项目的工作，因为联邦住房金融局的官员指示这家抵押贷款巨头不要提交正式的批准申请。

一位联邦住房金融局女发言人表示，该机构不对潜在的试点项目发表评论。她表示，产权保险等的结算成本可能是递减的，影响低收入和少数族裔借款人的程度可能比其他借款人更大。她补充说，联邦住房金融局将继续与房利美和房地美合作，以寻找降低结算成本的途径。

房利美发言人拒绝就取消的试点计划发表评论，但表示公司正在寻找降低成交费用的途径。

上涨的利率和房价使许多有意购房者难以承担抵押贷款。分析人士表示，上个月对全国房地产经纪人协会和主要经纪公司做出的陪审团裁决称，房地产经纪人的佣金也面临压力。陪审团认为他们曾密谋人为抬高房屋销售佣金，并判他们赔偿18亿美元。

全国房地产经纪人协会表示将对裁决提出上诉，一些经纪公司高管表示他们不认为佣金结构会有大的变化。

产权保险基本上是对清晰所有权的保证，即房产所有权没有债务或其他留置权。

与其他类型的保险公司不同，产权保险公司通常几乎不支付任何索赔费用，因为经纪人和保险公司通常可以提前发现任何问题。但房利美和房地美通常要求保险公司保证房产上没有过去的税款、留置权或判决会影响贷款人在违约后收回房屋的能力。如果没有保险，贷款人将对房利美或房地美遭受的任何损失负责。

房利美的项目只涵盖贷款人产权保险，而不包括另一种叫做“所有者产权保险”的保单。根据房利美的说法，这两种产权保险产品的价格差异很大。在购买新房时，这两种产品的价格通常在600美元至3500美元之间。

评论家们说，房产所有权保险定价过高。爱荷华州不允许私人公司销售房产所有权保险，而是通过公共房产所有权保证计划来运作。

支持者们称，验证房产所有权是否“清白”的过程可以通过法尼公司的点击鼠标来高效完成，这要归功于房产所有权搜索能力和房产记录的数字化创新。他们表示，任何剩余的房产所有权问题风险可以由法尼自身安全地承保，指出在再融资中，这样的风险特别低于新购房。

联邦住房金融局局长桑德拉·汤普森在五月份的一次众议院听证会上表示，她对法尼美国房产所有权保险项目并不熟悉。照片： 伊丽莎白·弗兰茨/路透社“他们为保险费收取的金额远远超过了买方所得到的价值，” 前联邦住房金融监管机构的特德·托泽说道，他现在是城市研究所的非常驻研究员。他表示，根据行业报告，保险费的大部分（多达80%）作为佣金支付给了房产所有权代理人。

全美房产所有权协会，一个反对这一试点项目的全国性行业协会，表示保险定价与收集和审查当地土地记录以验证清白所有权的成本并不脱节。

全美房产所有权协会表示，通过涉足保险市场，法尼正在试图超出其典型角色，即从贷款机构购买住房贷款，并将其打包成证券出售给投资者。

“从我们的角度来看，这实际上是让他们超越了他们的宪章，给纳税人带来了更大的风险，增加了成本，最终损害了消费者，” ALTA的首席倡导官兼公共事务高级副总裁克里斯托弗·莫顿说。

纽约议员加巴里诺在接受采访时表示，他质疑房利美是否具有核保险的专业知识，并表示他不相信这是他们的商业模式的一部分。“他们在没有专业知识的情况下承担了未经授权的风险，”他说。

熟悉该试点项目发展的人士表示，这源于联邦住房金融局（FHFA）要求房利美和房地美制定“公平住房金融计划”，并将购房成本确定为拥有住房权的障碍。

据称，房利美最初试图与一家产权公司合作，并在去年接触了一些公司，但无法引起他们的兴趣。相反，据称房利美与一家名为Doma的金融科技公司合作开发了这一试点项目。

“现代化的产权保险将为美国借款人在每次购房或再融资时节省数百甚至数千美元，” Doma首席执行官马克斯·辛科夫在一份声明中说。“这将为房地产生态系统带来数十亿美元的收益。”

请写信给安德鲁·阿克曼，邮箱为[email protected]

刊登于2023年11月24日的印刷版上，标题为“保险公司和立法者的强烈反对导致产权保险计划被搁置”。