房价不合理-华尔街日报

低利率会使美国房屋更加负担得起，只是还不够负担得起。

大流行引发了对住房的需求热潮。美国人对空间的新发现，政府救济支票对美国家庭财务的补贴，以及低于3%的抵押贷款利率的结合使房价飙升。现在购房狂潮已经过去，而且，由于抵押贷款利率达到20年来的最高水平，几乎没有多少房屋出售。

然而，高房价已经被证明非常顽固。周二，标普道琼斯指数报告称，标普CoreLogic Case-Shiller全国房价指数在9月份创下新纪录，比去年同期高出3.9%。

房价保持如此之高的主要原因是众所周知的：目前的房主持有远低于当今利率的抵押贷款，不愿意搬家，这严重限制了房屋供应。

如果没有这些异常的供应限制，房价很可能会比现在低得多。或者，换个说法，房屋的均衡价格可能远低于现货价格。

低多少呢？全国房地产经纪人协会制定了一个住房购买力指数，该指数基于单户住宅价格、家庭收入中位数和抵押贷款利率，最近达到了自1985年以来的最低水平（表示购买力最低）。令人惊讶的是，即使抵押贷款利率大幅下降，这一指标仍然表明房屋价格仍然很高。

同样适用于亚特兰大联储的指数。根据该指数，可负担房屋的门槛是按揭和其他住房支出占家庭收入的30%。截至9月，该指数显示，对于中位家庭来说，中位房价几乎比可负担的房价高出了近50%。

将抵押贷款利率降至5%，而不是9月的7.2%，亚特兰大联储的指数显示，住房成本仍然超出可负担范围近25%。当然，使5%的抵押贷款利率成立的一种方法是将家庭收入提高约25%。另一种方法是将房价降低约25%。

由于供应不足，9月份房价创下了历史纪录。图片来源： andri tambunanGetty Images在全国范围内，房价很少会大幅下跌——帮助引发2008年金融危机的房地产崩盘是一个例外——部分原因是人们更愿意保留自己的房屋，而不是在疲软的市场中出售。因此，也许房价注定要在未来几年内保持稳定，因为更高的收入和更低的利率使住房市场恢复了一些健康状况。

另一方面，房价上涨的速度以及销售的房屋很少，可能意味着一旦供应开始恢复，房价可能不会那么坚挺。很少有房主以接近今天的价格购买他们的房屋，这意味着他们不太可能以亏损出售。这包括许多在新冠危机爆发后购买房屋的人：疫情期间现有住房销售的高峰月份是2021年6月；国家住房价格指数比那时的水平高出20%。

美国房屋在纸面上价值很高。在一个正常运转的市场中，它们的价值会更低。

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更正与扩展当供应恢复到市场时，房屋价格可能不会那么坚挺。本文早期版本错误地删除了“不”这个词。（于11月28日更正）

刊登于2023年11月29日的印刷版上，标题为“房屋价格错了”。