美联储加息如何打击了购房市场，用六张图表解释 - 华尔街日报

拥有住房已经成为更多美国人的梦想，即使是那些几年前还能负担得起购房的人。

许多潜在的买家已经因疫情期间房价迅速上涨而感到压力山大，但至少贷款利率很低。现在利率上升了，许多人只好放弃。

现在购房的可负担性比任何近期历史时期都要低，而且这种情况短时间内不会改变。房价预计不会回到疫情前的水平。美联储从去年初开始大幅提高利率以遏制通货膨胀，但并没有表现出降息的兴趣。上周，抵押贷款利率下降至约7%，是几个月来最低的，但仍然是两年前的两倍多。

通常，高抵押贷款利率会减缓房屋销售速度，房价也会因此而软化。但这一次不同。房屋销售肯定在下降，但房价仍在上涨——只是没有足够的房屋供应。国家现有房屋的中位数价格在10月份上涨至约39.2万美元，这是自1999年以来同月份有史以来最高的。

在抵押贷款中，利率的提高会迅速累积起来。利率提高几个百分点就意味着在标准的30年贷款期内会多支付数十万美元的利息。

这意味着购房者用同样的钱买到的房子要少得多。在美联储开始加息之前，一个月的住房预算为$2,000的人可以买到价值超过$400,000的房子。而今天，同样的购房者需要找到价值$295,000或更低的房子。

首次购房者和年轻购房者仍然被困在一旁。根据全国房地产经纪人协会的数据，今年约三分之一的购房者是首次购房者，低于历史平均水平38%。首次购房者的年龄中位数为35岁。这是有记录以来的第二高水平，仅次于2022年的36岁。

租金在上涨，但购房成本上涨得更多。根据CBRE的分析，美国的平均每月新抵押贷款支付额比平均公寓租金高出52%。这个溢价在许多主要都市地区甚至更高—包括西雅图和德克萨斯州奥斯汀的175%或更高，以及加利福尼亚的几个城市。

因此，一些人干脆放弃了为首付款而储蓄的想法。

通常的把戏行不通。例如，当利率上升时，购房者有时会转向一种在最初几年提供较低利率的抵押贷款。但今年这些可调利率抵押贷款的成本也大幅上涨。它们仍然比固定利率抵押贷款便宜一点，只是没有那么便宜。

Alana Pipe为本文做出了贡献。

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发表于2023年12月12日的印刷版上，标题为“购房数学不再成立”。