2024年联邦利率削减对抵押贷款意味着什么-华尔街日报
Veronica Dagher
周三，美联储表示预计明年将三次降息。美联储的预测给那些一直感到被挤出市场的有希望的购房者带来了一丝节日的喜悦。
如果你一直在寻找新房，但今年无法忍受高达8%的抵押贷款利率，美联储的举措将使你的抵押贷款付款变得更便宜。尽管影响不会立即显现，但如果美联储坚持其预测，利率几乎肯定会下降。
对于那些今年以较高利率获得抵押贷款的人来说，再融资的计算可能会变得不言而喻。如果你一直不愿意出售，较低的利率可能意味着今年春天市场会更加火爆。
在过去两年里，美联储一连串的加息令有希望的购房者遭受重创，使抵押贷款变得更加昂贵。最近，30年期固定利率抵押贷款的平均利率一度超过8%。就在几年前，3%以下的抵押贷款是可能的。
根据银行利率分析师泰德·罗斯曼的说法，对于同一笔30年期50万美元的贷款，8%抵押贷款和3%抵押贷款之间的差额约为每月1560美元。
公平地说，抵押贷款市场的运作速度不如股票市场。
在联邦储备决定之后，根据房利美的数据，12月14日，平均30年期固定抵押贷款利率为6.95%。
但抵押贷款利率应该会逐渐下降，并在整个年份持续下降至6%左右，Redfin的经济学家陈赵表示。
现在，购房者和房主可能需要考虑以下事项：
利率下调会让房屋更加负担得起吗？
潜在的购房者通常会对联邦储备的宣布感到高兴。较高的抵押贷款利率对房地产市场产生了冷却效应，而经济学家表示，联邦储备现在正走在比预期更快降息的道路上。
联邦储备并不直接设定抵押贷款利率，但降息会降低10年期国债的收益率，从而降低抵押贷款成本。
除了简单地降低月度成本外，更低的利率还应该能说服更多的房主出售房屋，为购房者提供更多选择。如果供应量增加超过需求，房价甚至可能会小幅下降，陈赵表示。
购房者应该管理好自己的期望。然而，我们不太可能很快看到疫情时代可获得的3%抵押贷款利率。
有抱负的购房者还可能会面临房屋短缺的问题，因为房屋建设仍然相对较少，许多现有房主不愿放弃多年前锁定的低利率，经济学家和消费者分析师表示。
利率下降也意味着买家可能会面临更多竞争。
“购房者应该注意，如果他们希望在利率下降后尽快购房，他们并不是唯一的人，”美国银行消费信贷主管马特·弗农说。
最好等一段时间，比如等到2024年底利率下降了再买房吗？
来自财务顾问的压倒性建议是不要试图预测房地产市场。
当决定是否购房时，首先考虑个人财务状况，俄亥俄州代顿的理财规划师埃里克·巴斯金说。
他说，如果你有一份稳定的工作，几乎没有消费债务，并且对你的家庭来说住在某个特定地区很重要，那么立即购房可能对你有意义。
如果这意味着你的抵押贷款利率很高，记住你可能以后能够重新融资到更低的利率。
目前，关键是让自己做好准备，当合适的房子出现时能够迅速采取行动。在提出要约之前，购房者可以检查他们的信用评分和历史，以确保没有任何错误，并研究各种贷款选择，富国银行咨询高级总监艾米丽·欧文说。
利率变动对想要再融资的房主意味着什么？
根据 Redfin 的数据，约82%的美国房主的抵押贷款利率低于5%。
信用Karma的房屋和抵押贷款副总监凯瑟琳·斯旺森说，这意味着即使明年抵押贷款利率降至5%至6%之间，大多数抵押贷款持有者可能不会从再融资中受益。
要使再融资变得值得，考虑一下收盘成本和回本点——恢复再融资成本所需的时间——将如何影响你的整体财务状况，美国银行的弗农说。根据ClosingCorp的数据，2021年单户住宅按揭再融资的收盘成本平均为2375美元。
另一件需要记住的事情是，利率可能会稳步下降。如果你以5.5%的利率进行再融资，然后几个月后利率降至5%以下，你可能会后悔。
晨星公司首席美国经济学家普雷斯顿·考德威尔说，那些打算再融资的人最好等到抵押贷款利率回落至5%以下。考虑到费用，你不希望在6%以上的利率下再融资，然后在利率进一步下降时不得不重复这个过程。
2024年的房屋买家还需要考虑什么？
由于美联储和过去几年的建设，租金价格也受到影响。Redfin的赵表示，2024年租金不太可能上涨，在一些地方甚至可能会有所下降。
根据Redfin的数据，11月份美国的租金中位数同比下降了2.1%，降至1967美元。
她说，如果买家在找到合适的住房方面遇到困难，租房可能比其他年份更具吸引力。
请写信给《华尔街日报》的维罗尼卡·达格尔，邮箱为[email protected]
本文发表于2023年12月18日的印刷版上，标题为“美联储降息助力房屋买家”。