尽管房价创下历史新高，但房屋即将拖累通货膨胀-华尔街日报
Gabriel T. Rubin
对抗通货膨胀已经进入了“最后一英里”，而最大的剩下的障碍是住房。
消费品价格从去年11月上涨了3.1%。这得益于过去一年中一些耐用品的价格下降，如二手车、家具和电子产品。这引发了乐观情绪，认为一些通货膨胀指标可能会在2024年初回到美联储的2%目标。
在这一时期，最重要的阻碍因素是住房：它在截至11月的一年中上涨了6.5%。由于它占CPI的35%，因此影响巨大。如果没有住房，那段时期的通货膨胀率只会是1.4%。
（美联储的目标是一种衡量指标，即个人消费支出指数，它对价格进行了不同的权衡，并且一直略低于CPI通货膨胀。）
房价从去年10月上涨了3.4%，达到了该月的纪录，根据全国房地产经纪人协会的数据，尽管这远低于2021年5月的25.2%的涨幅。
观察住房租金，而不是房价
因此，看起来奇怪的是，住房通胀预计会放缓。但是，住房通胀是基于租金而不是房屋价格的，根据Zillow，过去一年的租金增长已经降至3.3%，截至11月，低于2018-19年的平均水平。
此外，这种放缓需要时间才会在消费者价格指数（CPI）中显现出来。大多数租户的租金只会在一年内变动一次，因此滞后于新租金。为了捕捉典型租户的体验，CPI对租金的测量包括新租约和现有租约，因此往往会滞后于仅对新租约进行测量的指标。
美国劳工统计局每隔六个月对一组物业进行调查，然后使用六个月的移动平均数来计算价格变动，这加剧了数据的滞后性。
这是针对租金的情况，它占CPI的7.7%。对于占CPI 25.8%的自有住房，劳工统计局计算所谓的所有者当量租金，即业主在其地区基于类似租赁物业的假设租金，这相当于业主自己租用自己房屋的租金。（因此，它更多受到美国住房存量中的单户住宅租金的影响，而不是公寓的影响。）
劳工统计局不使用房屋价格，因为它认为房屋既是长期投资也是消费品。如果你的房屋价值增加了10万美元，你的月供不会改变。
因此，即使商品价格停止下降，租金的降温应该会继续对明年的通胀产生下行压力。瑞银（UBS）经济学家艾伦·德特迈斯特估计，CPI通胀的住房组成部分将在2024年底降至3.75%。
“这将给你更多的时间”来弥补租金滞后进入数据，他说。到那时，将没有多少通货膨胀需要对抗。“如果这些最终下降了，那就结束了。”
美联储官员们意识到了这一点，这也是央行在上周表示可能在明年降息的一个原因。“住房部门的活动已经趋于平稳，而且仍远低于一年前的水平，”美联储主席杰罗姆·鲍威尔在他的新闻发布会上说。可能会降息。西雅图地区是滞后的住房指标如何扭曲通货膨胀图景的极端例子。西雅图-塔科马地区是全国主要都会区中通货膨胀率最高的地方之一，10月份为4.8%。
这主要是由8.1%的住房费用通货膨胀推动的，远远是最大的贡献者。但根据公寓租赁网站Apartment List的数据，西雅图的租金自4月以来每个月都在下降，而且还有更多的价格下行压力正在途中。根据Capital Economics的一份报告，中期内，那里的房屋价值和租金预计将会暴跌。这是由于预计的空置率上升是所有都会区中最为剧烈的。
“西雅图、旧金山湾区，甚至丹佛——我们已经看到了一些负担能力的改善，因为人们已经开始外迁，需求压力也没有那么大，”全球房地产数据和分析提供商CoreLogic的首席经济学家塞尔玛·赫普（Selma Hepp）说道。
全国多户供应的繁荣已经导致租金增长放缓，经济学家们预计明年随着更多单元的投放市场，这种趋势将会继续。
“这将使市场变得不那么紧张，”穆迪分析公司的高级经济学家陆晨（Lu Chen）说道。“租金增长逐渐、持续、一贯地下降是我们控制住住房通胀所需要的。”
不过，她表示，“住房短缺问题将继续存在。”来自Z世代（通常定义为出生于1990年代中期至2012年）和千禧一代的住房需求的人口压力将继续与有限的单户房产供应相冲突，除非供应跟得上，否则将对房价造成压力。当家庭无法负担购房成本时，这将反过来增加对租赁房屋的需求。
“单户租赁市场的人们通常是出于必要才在那里，”赫普说道。“对单户房源的需求将会持续存在。”
请写信给加布里埃尔·T·鲁宾，邮箱地址为 [email protected]
本文发表于2023年12月18日的印刷版上，标题为“租金推动通胀斗争走向终点”。