购房者已经准备好购买了但卖家却不愿意出售- 华尔街日报
Nicole Friedman
今年的房屋销售有望成为至少2011年以来最低的。但随着抵押贷款利率从10月的近8%下降到上周的7%以下，购房者做出了回应。根据抵押贷款银行家协会的数据，按季节调整后，抵押贷款申请连续六周增加，尽管仍低于去年同期水平。
房地产经纪人表示，他们预计新一年会有更多的购房活动，因为购房者在假期结束后会回归市场。
“只是有很多潜在需求，”房地产列表数据库Bright MLS的首席经济学家Lisa Sturtevant说道，该数据库覆盖了美国东部六个州和华盛顿特区的部分地区。“还有很多人在等待进入市场，他们会尽其所能让事情变得可行。”
购房的可负担性，今年秋天达到了数十年来的最糟水平，正在改善。根据房地产经纪公司Redfin的数据，购买一套中位价格房屋并支付20%首付的买家的典型房屋付款在截至12月10日的四周内为2503美元，这是自4月以来的最低水平。
购房需求有望进一步增长，因为最近抵押贷款利率的回落。根据房地美的数据，30年期固定抵押贷款的平均利率连续七周下降，截至12月14日降至6.95%，此前在10月曾触及7.79%，达到20年来的最高水平。
最重要的限制因素是市场上房屋的短缺。许多在近年锁定低抵押贷款利率的房主不愿放弃这些贷款，转而接受成本大幅提高的不同抵押贷款。
在抵押贷款利率接近底部时，房屋购买和再融资蓬勃发展，根据洲际交易所的数据，超过3200万房主的抵押贷款利率低于4%。
新的待售房源正在增加，但增长缓慢。根据Realtor.com的数据，11月份，房源比去年同期增加了7.5%，但待售房屋的活跃库存几乎比疫情前水平低了近38%。
房主不愿出售他们的房屋，因为他们不想放弃低抵押贷款利率，这使得房价保持在接近历史高位。经济学家和房地产经纪人表示，抵押贷款利率需要再下降一个百分点或更多，才能吸引许多房主出售。
当前买家认为抵押贷款利率足够吸引交易，而房主仍然认为利率太高而不愿出售的这种二元对立可能会阻碍住房市场的真正起飞。
低库存、高房价和高抵押贷款利率的组合使今年的住房市场陷入停滞。根据全国房地产经纪人协会的数据，10月份二手房销量跌至2010年8月以来的最低水平。
作为消费者预期发生了多大变化的标志，现在接近7%的抵押贷款利率正在吸引买家，而2022年底的7%抵押贷款利率导致了销售活动的急剧下降。
Carly和Vincent Bove自2022年夏天以来一直在努力购买新泽西州的房屋，并已经对房屋提出了大约15份报价。这对夫妇预计今年春天迎来他们的第一个孩子。
他们在市场上看到的房源通常是房地产销售或由搬到另一个州的卖家拥有的房屋，Carly Bove说。她说，当他们找到符合他们要求的房屋时，他们经常面临竞标战。
尽管最近利率下降可能使购房更加负担得起，但她并不指望它能吸引更多的卖家进入市场。
“感觉就像沙漠一样。对我们来说根本没有什么可看的，”她说。“我们正在存钱，准备花钱，但我们没有符合我们标准的东西可以花钱购买。”
在2023年初利率下降后，买家纷纷抓住机会，活动激增。根据NAR的数据，二手房销量从1月份到2月份几乎增长了14%，这是一年来的首次月度增长。
市场参与者预计2024年初销售将再次增长。Service First Mortgage的执行董事Anthony Aldridge表示，买家的兴趣通常会在第一季度增加。
他说：“如果在这个季节性强劲的时期遇到较低的利率，那么这将是一个很好的年度开局。”
Aldridge表示，他预计首次购房者的活动最为活跃，因为他们没有被困在现有的抵押贷款中，并对高租金成本感到沮丧。
一些房地产经济学家预测，2024年抵押贷款利率可能会继续缓慢下降。自2022年初以来，房地产市场的放缓是美联储努力遏制通货膨胀、通过提高基准利率降低经济热度的最大影响之一。上周三，美联储将其基准利率保持在22年来的高位，并发布了新的预测，显示美联储官员预计明年将进行三次降息。
一些市场观察人士还预计明年库存将逐渐增加，因为准备出售的卖家可能无法再等待更低的利率。
CoStar Group的首席美国经济学家Christine Cooper表示：“我无法想象我们的现有库存会降得更低。一定会有一部分房主必须搬家。例如，他们继承了一栋房子，或者他们换了工作。”
他说，其他类型的卖家仍然选择留在原地。这包括那些想要升级的卖家，其中许多人都在保留着适合首次购房者的起始房屋。
“你不会看到人们卖掉一栋小房子搬进一栋大房子……这样的付款冲击太大了，”卡斯特罗说。“你会看到库存量略微增加，但不会像四年前那样。”
请写信给尼科尔·弗里德曼，邮箱为 [email protected]
本文发表于2023年12月18日的印刷版上，标题为“购房者小心翼翼地进入艰难的市场 更正和补充”。