《永远租户的崛起》- 华尔街日报
Rachel Wolfe and Veronica Dagher
斯克兰顿蕾丝工厂于2002年关闭，废弃了大约二十年，成为这个宾夕法尼亚州工业城市辉煌时期的遗迹，当时工人们生产的诺丁汉蕾丝窗帘、桌布和餐巾比世界上任何其他地方都多。
如今，约有1,000人表示他们愿意租用建在工厂原始墙壁内的32套豪华公寓，租金为每月950美元至3,600美元，项目物业经理迈克尔·巴萨利加表示，他在网上注册表格中收集了报名信息。截至12月，大约三分之二的单位已经预租出去。租户可以享受花岗岩台面、至少12英尺高的天花板、高端不锈钢电器，以及热瑜伽工作室、水疗中心、狗公园、壁球场和通过现场餐厅提供的客房服务。
传统上会成为业主的美国人已经成为长期租户，其中一些人甚至没有购房计划。租户正在改变储蓄模式，引发新的发展，并激发了从帮助租户翻新的承包商到可以轻松从一个住所移动到另一个住所的高端装置等业务。
蕾丝村(Lace Village)是数百个新的租赁开发项目之一，旨在满足涌入美国城镇和城市的高收入和年长租户的需求，这些租户寻求奢华而不需承诺，退休而不觉得老，整洁的草坪而不需要拥有割草机。
斯克兰顿的房屋位于费城、纽约市和锡拉丘兹约两小时车程的地方，现在以模拟纪录片《办公室》拍摄地而闻名，该地的房屋在房地产网站Realtor.com上的中位价格为179,900美元。以7%的利率，30年期15万美元的抵押贷款在这样的房屋上，平均月供约为1,000美元。
美国持续高利率使得许多人对抵押贷款不感兴趣，尽管美联储最近暗示不会再加息。房屋供应短缺，出租房屋的数量增加，提供了让生活变得轻松的奢华设施。根据Euromonitor的分析，美国大约64%的人拥有自己的房屋，而中国约89%的人，巴西约72%的人是房屋所有者。
房地产投资公司GID在美国30个市场拥有并管理约5万套公寓单位，据称近四分之一的居民年收入超过20万美元。
“这不是你通常会认为租户会有的收入，而不是房主，但这在今天越来越普遍，” GID首席执行官Greg Bates说。
更高收入的租户涌入部分导致美国低价出租房屋数量下降。
根据IPUMS编制的人口普查数据，2022年收入超过100万美元的租户家庭数量达到了创纪录的4453户。这比2017年的956位百万富翁租户多了四倍多**。**根据人口普查局的数据，年收入超过20万美元的租户数量自2010年以来增加了四倍。
金融咨询公司首席执行官Brian Alvarez在坦帕市高端Water Street综合体的一居室公寓每月支付约3200美元，包括停车和公用事业费。他喜欢这栋楼有一个屋顶游泳池、干洗取件服务和礼宾服务，帮助居民预订餐厅和活动门票。他喜欢住在距离Amalie Arena对面，经常在那里看音乐会和冰球比赛。
他的一些朋友每个月为他们在这栋大楼里的公寓支付超过五位数的租金，而这里的租金从每月$2,768起。阿尔瓦雷斯说，他曾考虑购买，但从未深入了解过这个过程。
“这对我想要的一切来说是一个相对较低的价格，”36岁的阿尔瓦雷斯说。
豪华租赁建筑物在全国各地的城市迅速填满。阿尔瓦雷斯居住的海燕大厦在开放七个月后就已经超过了95%的入住率。
根据非营利性行业组织全国多户家庭住房委员会的分析，2022年有近1.03亿人居住在租赁住房中，比2007年增加了15%。
几十年来，租房只是上层和中产阶级在购房时的一个过渡阶段。而房屋被视为一项重要资产，会随着年份增长而升值，并帮助业主养老。
新的充满单户家庭租赁住房的分区——在十年前几乎不存在——正在从东海岸到西海岸如雨后春笋般涌现。越来越多的租赁住房宣传自己是适合孩子和宠物的，并允许租户对他们的空间进行广泛的改造。
“很大一部分增长来自已婚租户，他们接受了大学教育，在某种程度上符合过去可能是首次购房者的特征，”哈佛大学住房研究中心的租赁住房研究员惠特尼·艾尔古德-奥布里奇说，她自己与家人租了一间公寓。
艾丽西亚·考奇说，她和丈夫的家庭总收入为12.2万美元，他们完全有能力负担得起乔治亚州道森维尔市的一栋联排别墅的抵押贷款和首付款。但他们选择留在他们每月租金为2,085美元的四卧室联排别墅里。
有了多余的收入，这家人计划为他们的家购买新家具和装饰，重新粉刷他们12岁的女儿的卧室。他们还在过去一年里奢侈地度过了三次国内度假，并增加了他们的储蓄。
Couch说她的女儿Mikayla喜欢他们居住的社区里有很多其他孩子，并提供两个游泳池、丰富的社交活动日历和一个俱乐部。Couch和她的丈夫欣赏这个社区位于一个很好的学区，并且他们不必自己修剪草坪。
像Couch一家住的这样的租赁别墅社区，被称为建造租赁社区，旨在复制白色栅栏郊区的外观和感觉。唯一的区别是：所有房屋都是租的，而不是自己的。
根据物业管理软件公司Yardi的数据，目前已经有553个这样的开发项目已经完成或正在建设，共有84,459个单位，大约是2019年的185个项目和21,231个单位的三倍。Yardi表示，它们的平均入住率目前为97%，高于已经很高的行业平均入住率95%。
Northmarq，这家全国最大的私人商业房地产公司之一，正在全力以赴地投入这些类型的专门建造的租赁项目。
“他们试图在不承担房屋所有权的负担的情况下获得社区的感觉和所有与房屋所有权相关的美好事物，”投资销售总裁特雷弗·科斯科维奇说。
Ark Homes for Rent拥有莱利普莱斯小区的小屋以及其他14个处于不同开发阶段的小区，该公司表示，每当有单位上市时，他们会收到8到10个合格申请人。该公司表示，签订两年租约的租户有80%的时间续约，高于整个行业的60%的续约平均水平。
“我们以为这将是拥有房屋的过渡，但事实上并不是，这已经成为一种生活方式选择，”Ark主席乔丹·卡瓦纳说。
71岁和68岁的黛博拉和约瑟夫·拉隆德知道他们再也无法照料好他们宽敞的家庭住宅了。然而，当他们参观凤凰城的退休社区时，他们不喜欢那些酒店式的多层设计，也不喜欢被老年人包围的同质性。
“这真的让我们觉得我们会更快地变老，”退休的体育教师约瑟夫·拉隆德说，他兼职在亚马逊的机器人中心工作。
他们在八月搬进的每月2300美元的Yardly MacDowell租赁房是一个妥协。这对夫妇表示，Yardly很乐意支付与将单位中现有的马桶更换为无障碍版本相关的安装费用，并且该公司迅速处理了其他一些小的维护任务。
“我们把这里的家当作自己的家，而不是租来的。这是一所房子，我们照顾它，为它感到自豪，” Deborah 说。
他们也被这个社区与他们在纽约州巴尔德温斯维尔郊区抚养五个孩子的地方的相似之处所吸引。他们唯一的抱怨是：这里可能有点太适合家庭了。“我不想听起来像个老家伙，但特别是当他们来到泳池边时，我总是说‘孩子们，你们要小心，不要潜水，’” Joseph 说。
随着租户居住时间的延长，他们更有可能花钱改造空间，使其符合他们的品味和偏好。
租户也越来越经常使用TaskRabbit来雇佣工人进行升级。该公司报告称，2023年1月至10月底，租赁淋浴喷头安装的需求增加了四倍，挠墙安装增加了20%，与去年同期相比。
42岁的经纪公司老板Patrick Janelle采取了更极端的做法。
他估计他在曼哈顿的弗拉特铁区的租赁loft上花了超过40,000美元进行升级，包括重新翻新硬木地板和彻底翻新厨房和浴室。除了他自己花的钱，他还收到了设计公司的礼物，以推广他们的产品给他的42.7万Instagram粉丝。Janelle的家去年被《建筑文摘》杂志报道。
他知道，远非看到投资回报，他的房东实际上可能会因为他让房子变得更漂亮而提高房租。自2021年抵达以来，他已经经历了一次1500美元的涨价。尽管如此，他没有遗憾。
“在曼哈顿，我可能只能用40,000美元做什么？什么都做不了。现在，我住在我的梦想公寓里，”他说。
从历史上看，随着年龄的增长，房屋所有权率往往会增加。根据Zillow对人口普查数据的分析，作为家庭负责人的租户的中位年龄为41岁，而2000年为37岁。但与以往的几代人相比，千禧一代需要更长的时间来进行这种过渡。在34岁时，52.7%的千禧一代家庭拥有自己的住房，而与之相比，同龄的X一代有57%拥有自己的住房，而婴儿潮一代有58.9%，根据NMHC的统计。
租房使Cary Beale和他的家人能够住在比他们买得起的更昂贵和更美丽的房屋中。49岁的Cary和他的妻子Jamie以及他们的三个孩子已经租房约12年。
他们也喜欢租房的灵活性。他的家人在疫情期间搬到了哥斯达黎加。他每月支付约7500美元的房租，租了一栋价值约450万美元的海滨5卧室住宅。
所有这些变化都是有代价的。随着租赁市场转向吸引更高收入的租户，收入低于平均工资的租户被搁置了。
根据哈佛大学联合中心的数据，从2012年到2022年，每月租金低于600美元的单位数量下降了23%，从940万套减少到720万套。与此同时，每月收取2000美元或更多的单位数量从320万套增加到730万套。
“一切都在向上转变，” Airgood-Obrycki说。
对于那些不是出于选择而购买房屋的人来说，理财规划师们都在宣扬他们需要做出调整。对于永远租房的人来说，简单的股票和债券组合是不够的。
巴尔的摩的理财规划师Elliot Pepper表示，这些租户需要找到其他投资房地产的方式，无论是房地产投资信托还是其他可交易证券，以获得健康投资组合所需的多样性。
租户无法使用房主享有的税收优惠，比如扣除抵押贷款利息或房产税。他们也无法利用房屋出售的资本利得最高50万美元的免税额。因此，这些投资者应该尝试将他们的投资组合中更多的资金投入到少税产品，比如市政债券，他说。
请写信给Veronica Dagher，邮箱为[email protected]，以及Rachel Wolfe，邮箱为[email protected]
发表于2023年12月23日的印刷版上，标题为“新租户正在改变我们的消费和储蓄方式”。