房地产市场：供应短缺，投资者面临障碍——彭博社

英国戈夫斯橡树的一个住宅开发中的新家。

摄影师：克里斯·拉特克利夫/彭博社由于住房短缺导致欧洲主要城市的租金飙升，投资者们纷纷涌入新房地产，却被一系列令人困惑的障碍所阻挠。

根据萨维尔斯的一项调查，由于远程办公和网上购物的趋势，办公和零售房地产遭受重创，房地产投资者已经为2025年之前在欧洲的住宅项目额外拨出了820亿欧元（900亿美元）。但是，规则、法规和繁文缛节的泥潭正阻碍着他们的前进。

“有大量资金希望进入欧洲，”私募股权公司Greystar Real Estate Partners的执行董事马克·奥尔纳特说道。“供应短缺，现有库存不足，但存在障碍。”

欧洲主要城市的租金正在攀升

2018年至2023年两居室公寓的平均租金增长

数据来源：欧盟统计局

住房已经成为欧洲的一个棘手政治问题，寻找负担得起的居住空间的困难加剧了社会紧张和选民的挫败感。但并没有快速解决方案。

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从租金控制到规划瓶颈，各种障碍在欧洲各地各不相同，需要政府持续行动，解除投资限制，最终缓解受压迫的家庭的压力。以下是各个市场的关键问题概述。

英国的发展往往会因规划决策所花费的时间而延迟。摄影师：Chris Ratcliffe/Bloomberg### 英国

仅仅提到英国的规划体系通常就足以引起房地产投资者的不满神色。发展决策掌握在资源匮乏的地方议会手中，公众意见可能会阻碍雄心勃勃的项目。“有些地方议会明白这一点，而有些则不明白，” Allnutt说。“那些不明白的地方远多于明白的地方。”

地方政府通常有八周时间做出决定，或者对于重大项目最多有13周时间。但根据去年7月至9月间的政府统计数据，仅有五分之二的大型住房开发申请在此期间内得到解决。政府统计数据。

英格兰地方政府决策规划较慢

在法定时间内决定规划申请的百分比

来源：升平、住房和社区部

新规则的前景也是一个问题。领先于民意调查的工党承诺进行一系列改革以解决英国的住房短缺问题，而在伦敦，市长萨迪克·汗一再呼吁限制租金上涨。一系列改革。

尽管租户可能会欢迎上限，但长期来看，这可能会通过扼制新建筑的激励措施而加剧住房短缺。这在苏格兰就是这种情况，根据苏格兰房地产联合会的说法，房东每年只能将租金上涨3%。“投资者认为政治风险水平高，这一行业受到了阻碍，”研究的主要作者约翰·博伊尔表示。

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爱尔兰的租金上涨幅度永远限制在每年2%。摄影师：Paulo Nunes dos Santos/Bloomberg### 爱尔兰

在金融危机期间房地产泡沫破裂后，爱尔兰仍然受到住房泡沫的困扰，租金上涨幅度永远限制在每年2%。这意味着最近的通货膨胀激增没有得到考虑，这对新供应的投资产生了影响。

结果是住房紧缩加剧，紧张局势加剧。参与去年11月都柏林暴力骚乱的煽动者利用了人们对负担得起的住房短缺以及难民和寻求庇护者涌入的不满情绪。

爱尔兰政府承诺从2021年到2030年每年建造平均3.3万套新房。但对于开发商来说，持续高通货膨胀意味着数字不成立。“租金控制不一定是问题所在，”但规则需要更好地与成本和风险相匹配，Greystar首席执行官鲍勃·费斯表示。

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德国未能实现每年40万套新房的目标。摄影师：Krisztian Bocsi/Bloomberg### 德国

不到一半的德国人拥有自己的住房 —— 这是欧洲最低的比例之一 —— 虽然这意味着在租赁领域有很多投资机会，但购买现有的房产意味着要承担翻新风险。德国有大量的租赁住房供应，但其中相当一部分“非常陈旧，不适合使用，”Greystar的Faith表示。

总理奥拉夫·肖尔茨领导的执政联盟未能实现每年40万套新房的目标，为了促进建筑业，他们在9月搁置了对新建筑更严格的效率规定。但这一举措对抗高利率和不断上涨的建筑成本的作用有限，投资者对规定何时恢复仍然感到紧张。

“住房建设迫切需要迅速获得提振，而不是进一步的不确定性，”德国ZDB建筑行业协会的董事总经理Felix Pakleppa表示。

对租户保护的严格规定使吸引投资者变得更加困难。政府计划进一步收紧规定，比如降低租金上涨幅度的上限，“将导致更少的新建筑，而不是更多，”德国最大房地产公司Vonovia SE的首席执行官Rolf Buch表示。“立法者需要认真考虑这一点。”

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瑞典房地产价格下跌和融资成本飙升对瑞典经济造成压力。摄影师：Andrey Rudakov/Bloomberg### 北欧

瑞典持续的房地产危机引发了上世纪90年代引发全面金融危机的回响，导致房地产价格下跌和融资成本飙升，对北欧国家的经济造成了压力。但在斯德哥尔摩，供应远远不足，全国性的租金控制抑制了对发展的投资。

对于那些没有购买力或者等待多年才能获得官方租赁的人来说，几乎没有其他选择，只能去阴暗的转租市场。这些问题让许多希望在欧洲各地投资新供应的人感到不安，因为存在所有房东都被一棍子打死的风险。

“投资者对声誉问题感到紧张，但最大的问题是监管，”Savills Investment Management的全球研究、产品战略和发展负责人Andrew Allen表示。

在丹麦，通胀仍然很高，租金每年只能上涨4%，直到今年，现有和未来的住房合同都适用这一上涨上限。政府表示，这项协议旨在为大约16万名否则将面临大幅上涨的租户带来一些缓解。

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去年，波兰最大城市的房价飙升了近20%。摄影师：Damian Lemański/Bloomberg### 波兰

在去年的选举活动之前，波兰政府为首次购房者实施了抵押贷款刺激措施，导致2023年波兰最大城市的房价飙升了近20%。但现在资金已经用完，总理唐纳德·图斯克领导下的新政府计划在下半年重新启动支持，并增加收入限制。重新开始支持，但不会早于下半年，并增加收入限制。

这意味着波兰人再次面临市场的结构性问题，如高房价、昂贵的贷款和供应紧张。预计这些趋势将逐渐使一些人放弃购房，从而证实了自2016年以来对外国基金投资租赁项目的一个关键投资论点。

与Pimco合作的房地产开发商Echo Investment SA表示，它看到“外国运营商对进入市场的兴趣增加”。虽然许多波兰人也加入了这一趋势，成为自己的房东，但新交易的数量正在增加。

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葡萄牙正在结束其黄金签证计划，以解决负担不起的住房问题。摄影师：Goncalo Fonseca/Bloomberg### 伊比利亚

自十多年前最后一次房地产泡沫破裂以来，西班牙的住宅建设一直低迷。最大的瓶颈是行政审批缓慢。开发商抱怨审批可能需要一年以上的时间，增加了总体成本。

“在西班牙，你必须注意获得建筑许可可能需要的时间，”负责英威斯科有限公司在欧洲的住宅业务的约翰·杰曼说。“即使土地已划定用途，获得建筑许可仍可能需要一年甚至更长的时间才能动工。”

有努力通过分散风险来释放投资。西班牙房地产开发商Neinor Homes SA正在与AXA IM Alts等投资者建立合作伙伴关系。这样的举措是非常必要的，因为新住房存量连续13年减少，目前已降至2007年以来的最低水平。

西班牙住宅建设尚未从上一次房地产泡沫中恢复

来源：交通、运输和城市议程部

在葡萄牙，政府试图通过结束黄金签证计划并批准削减新居民税收激励计划来降温住宅市场。这些举措激发了外国投资者的需求，并使大多数本地居民无法拥有住房，但人们仍然需要住所，这为能够应对陷阱的投资者打开了大门。

“投资者越来越倾向于购买床铺，因为他们不喜欢其他的东西，”Savills的艾伦说道。“人们总是需要空间来放床和厨房。”阅读更多： 里斯本火热的房地产市场抵制外国买家的压力