商业房地产市场准备好解冻，5700亿美元的差距-彭博社

美国纽约的一栋办公楼。

摄影师：Amir Hamja/Bloomberg去年，飙升的借贷成本和暴跌的价格重创了全球商业地产市场。现在，对价值的更多明晰和迫切需要解决即将到期的债务将预计引发更多交易。

在去年大部分时间里，由于不确定性几乎冻结了市场，卖方和买方终于看到了更多交易机会。根据Jones Lang LaSalle Inc.的数据，2023年11月的平均每笔交易的出价数量比2022年底上升了16%。

而这个机会可能是巨大的：该经纪公司估计，到2025年底贷款到期的房地产业主将需要多达5700亿美元的新股本，考虑到价值急剧下跌。

随着一些央行开始暗示快速加息周期即将结束，投资者对借贷成本有了更多的了解。此外，一些房地产交易，包括从破产的Signature Bank处出售的大约330亿美元的商业地产债务，也提供了更多关于价值的透明度。这种明晰开始在备受困扰的市场中引发一些乐观情绪。

“我们看到更多的出价，我们看到更多的参观，”JLL的高级董事Michael Gigliotti在电话采访中说道。“你有到期的贷款，你有干净的资本，你有对投资房地产感兴趣的各方。”

洛杉矶的艾恩中心大楼最近以1.478亿美元的价格出售。来源：彭博社根据JLL的说法，市场仍需要一段更长的稳定期来完全释放潜在的资金，这取决于利率。许多业主可能会等到价值更加稳定甚至可能开始上涨之后才进行交易。

但是，根据JLL的说法，全球范围内有超过3万亿美元的房地产负债将在2025年之前到期，许多业主需要在未来几个月内弄清楚如何处理某些房产和债务。

纽马克集团的美国资本市场联席主管亚当·斯皮斯表示：“债务市场正在稳定，因此债务收益减少，现在有更多的人在寻找股权。人们觉得他们不再处于顶峰俯视悬崖的位置，而是可能处于底部，正在向上看。投资者觉得现在是一个开始进行投资的好时机。”

其他公司正在看到商业房地产市场开始更加稳定的早期迹象。房地产分析公司Green Street表示，其商业房地产价格指数12月份与上个月持平。

“两年前开始的房地产价格调整似乎已经结束，”Green Street战略研究联席主管彼得·罗瑟蒙德在1月5日的一份声明中表示。“商业房地产现在与企业债券收益相比是合理定价的，上市房地产投资信托的市场定价也表明了类似的情况。”

需求增加

纽约富兰克林街101号。来源：谷歌地图有证据表明，一些曼哈顿的高楼大厦引起了买家的兴趣。曼哈顿特里贝卡区的一栋办公楼，位于富兰克林街101号，由纽马克公司作为潜在的住宅改建项目进行营销，吸引了数十次参观，并收到了十多份竞标，据知情人士透露，他们不愿透露姓名以保护隐私。

出售方哥伦比亚地产信托公司要求该物业的售价约为1.15亿美元，比2019年支付的价格高出40%以上，并且还提供了潜在的融资方案，知情人士称。哥伦比亚地产信托公司的代表拒绝置评。

DWS集团在金融区的222 Broadway办公大楼也被提出作为改建机会，并吸引了许多潜在投资者前来参观，一位知情人士称。DWS的代表拒绝置评。

Empire Capital Holdings的联合创始人Josh Rahmani在过去两年里一直在积极竞标并购纽约的办公楼，以代表富裕家庭投资商业地产。但现在，更多的竞标者加入了竞争，他说。

“我曾经在竞标一栋空置建筑，但一个月前价格上涨超出了我们愿意承受的范围，所以现在有更多的活动，”Rahmani说。“如果你有一个有动力的卖方，他们现在必须卖掉，价格就是市场能承受的，仍然可以获得很大的折扣。”

增长的压力

在12月的会议上，美联储将其基准利率保持稳定，同时也暗示了结束了一代人中最激进的紧缩周期。那些不急于出售的房地产所有者可能会倾向于保留资产，如果利率下降的话。

但根据仲量联行的数据，再融资缺口（范围在2700亿至5700亿美元之间）可能会促使一些所有者出售资产或贷款，包括在某些情况下进行财产交易。

另一方面，潜在的买家和投资者手头充裕。根据截至10月的数据，仲量联行表示商业地产有4020亿美元的闲置资金。

“这种价值重置将挑战资本并催化流动性，” 仲量联行资本市场首席执行官理查德·布洛克萨姆在一份声明中说。“人们绝对一致地认识到定价已经改变。考虑到这一大量的闲置资金，对于能够迅速投放并围绕市场基本面改善机会的资本来说，将会有相当大的先发优势。”

一些买家最近已经将资本投入到了重大交易中。去年12月，奢侈品零售商Prada SpA和与Prada家族有关的实体购买了纽约第五大道上的两栋建筑，总价为8.35亿美元，这是去年该市最大的房地产交易之一。

加利福尼亚州的知名物业也找到了买家。加州大学同意支付7亿美元购买一家前洛杉矶购物中心，该购物中心已被改建为谷歌母公司Alphabet Inc.的办公室。该大学计划将其改建为医学和工程研究园区。

洛杉矶市中心的Aon中心售出价值1.478亿美元，比2014年的购买价格低了约45%。

加州大学正在购买洛杉矶的前西区购物中心。来源：彭博社房地产公司Kassin Sabbagh Realty的投资部门购买了曼哈顿1410百老汇34层的办公大楼的49%股权。该大楼由L.H. Charney Associates所有，此前曾租给WeWork，但共享办公公司在破产申请前终止了租约。自那时起，更多的空间已被租出，使该大楼的入住率提高到90%以上。

“现在利率似乎不会再上涨，这给买家们提供了保证，他们在六个月后不会处于更糟糕的情况下，试图完成交易或获得贷款，” KSR的经纪人Albert Sultan说。“有一些参与者已经回到市场上——不是很多——但这让我对整体情况的恢复感到乐观。”

美国集中度

根据JLL的说法，美国可能是一个特别有趣的地方。到2025年底，将有3.1万亿美元的房地产资产到期债务，其中四分之三以上集中在美国，特别是在住宅和办公室领域，该经纪公司表示。

美国在其周期中走得最远，这可能会吸引更多买家的关注，希望抓住价格下跌的底部。这包括像摩根士丹利这样的主要参与者的房地产投资平台，他们正在寻找行业动荡带来的机会。

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“当投资者认为他们正在抄底时，当然有很多投资者对投资房地产感兴趣，” JLL的吉利奥蒂说道。