英国首次购房者面临令人沮丧的一年 - 彭博社

房地产经纪人的前景正在好转，但对于首次购房者来说情况并非如此。

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房价暴跌在哪里？

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房地产经纪人——很少悲观的一群——在经历了一个异常令人沮丧的2023年后，开始感到乐观起来。

皇家特许测量师学会（RICS）最新的月度调查发现，虽然经纪人仍然认为房价正在下跌，但他们的态度比以往乐观。 展望未来三个月，总体上，他们比以往更乐观。

对于 Money Distilled 的新手可能会对此嗤之以鼻。毕竟，问一群房地产经纪人他们认为房价会上涨还是下跌，你期望得到什么回答呢？

然而，正如下面的图表所示，房地产市场一线人士的情绪实际上相当准确地预测了房价的走势。事实上，如果一个领先指标对股市的预测效果这么好，它就会成为头条新闻（然后它就会被定价进去，然后它就不再起作用了，但我们甚至不要开始陷入那个兔子洞。）

白线显示了经纪人对未来三个月的预期，而蓝灰色的条形图显示了全国范围内房价的年度变化。白线向前推进了三个月，以便“预测”与实际结果相吻合。

请记住，白线并不是在预测房价将上涨或下跌多少 —— 它只是衡量受访者的乐观或悲观程度。总体上，更多的经纪人仍然预期房价会下跌而不是上涨（平衡是左手轴）。但他们接近临界点。

所以，如果图表有什么参考价值的话，那么2024年很可能会为房地产市场带来一个改善的开端。

房价难道在急剧下跌吗？

你们中的一些人可能感到有点困惑。就在昨天，你可能已经看到标题说房价经历了自2011年以来最严重的下跌。

从狭义上讲，这是正确的。根据来自国家统计办公室的数据，该数据再次使用土地注册数据，然后根据昨天发布的官方房价指数，房价同比下降了2.1%，这是自2011年6月以来的最大跌幅。

有一个限制。这是截至11月的数据。ONS数据的问题在于，虽然它是基于你能得到的最可靠的数字（实际成交的实际价格），但更新速度很慢，所以它落后于所有其他指数。

这意味着现在它已经是旧闻了。虽然ONS数据可能捕捉到了一些更及时但覆盖范围较小的指数所忽略的东西（也许是因为去年销售额的下降），但从它们在图表上的对比来看，并没有真正支持这一点。

紫色是Rightmove（要价）；蓝色是Nationwide（一部分同意的抵押交易）；白色是ONS指数（已完成和记录的交易）。在我看来，这里并没有明显的差异，尽管自疫情爆发以来当然发生了一些混乱。

我们拭目以待。但目前，我会假设ONS只是在说和Nationwide在11月份一样的事情 —— 房价有点下跌。从那时起，它们似乎已经停止下跌。

2024年值得关注的事情

我知道这对很多人来说很令人沮丧。房价是一个特别引起情绪的话题，即使在总是充满情绪的金钱领域内也是如此。但如果你想买房或卖房，那么你必须面对市场现状，而不是你希望它成为的样子。

对于买家来说，总体的信息是房地产经纪人仍然急于为你服务，你应该放心地与卖家谈判。但同样，你不能确定从这里会发生灾难性的下跌。

不要误会我。如果你想浏览RICS调查中的评论，你可以找到一些悲观的评论，比如来自英格兰西南部一位沮丧的经纪人的“市场正在衰落…2007年再次来临！”（德文郡的买家，你知道该去哪里。）另一位心灰意冷地评论只有一个词：“选举。”

还值得注意的是，一些经纪人感到更加乐观的地方，主要是基于利率预期下降，还有一些人希望在预算中得到帮助。

以下是伦敦一位经纪人的典型评论：“通货膨胀和抵押贷款利率的最近下降，再加上就业形势良好，持续支撑着需求。预算提振市场的前景可能会在接下来的几个月内减轻不确定性，因为选举临近。”

总的来说，如果就业保持稳定，借贷成本也保持在大致的水平，那么很难看到房价会从这里下跌。但我也不认为它们会飙升。我想它们可能会在年底时大致跟上通货膨胀。

首先，如果活动恢复到正常水平，我会感到惊讶。例如，英国金融贸易机构代表的贷款机构似乎认为今年房屋购买贷款将再减少8%，降至1200亿英镑，而去年已经下降了23%。

另外，不能保证抵押贷款利率会比目前降得更多。可能会，但正如我们昨天讨论的那样，也可能不会。

当然，一位绝望的总理可能会决定在预算中做一些相当愚蠢的事情，这会创造大量新的需求，同时控制供应。因此，我们也不能确定价格不会上涨。

因此，尽管可能会令人沮丧，但归根结底还是要提醒大家。你需要根据自己的个人情况做出关于居住地点以及是租房还是购房的决定，而不是根据你认为价格会上涨还是下跌。

至于支撑住房市场的另一种观点，请阅读马库斯最近的专栏文章，讨论了这个话题。

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