新税收协议包括提振经济适用房的内容 - 彭博社

2023年在明尼阿波利斯正在建设中的新公寓住房。

摄影师：Ben Brewer/Bloomberg在充满争议的两党斗争和即将开始的美国大选年之际，美国国会的共和党人和民主党人已就税收改革框架达成一致。这项价值约800亿美元的方案包括对企业研发成本的减免、儿童税收抵免以及若干旨在惠及经济适用房的改革。

这是许多住房分析师几个月前预测的一步：即使一届特别混乱的国会在共和党领导层的争斗中摇摆不定，对跨党派经济适用住房信贷改革法案（AHCIA）的支持仍在持续增长。

拟议中的跨党派税收改革将为低收入住房税收抵免计划提供支持。低收入住房税收抵免于1986年创建，一直是激励开发商开展面向低收入租户的项目的有效方式，为370万套经济适用租赁住房的开发提供资金，并惠及约800万低收入家庭。2018年，国会暂时将每个州分配的税收抵免额度提高了12.5％，但这一扩张在2021年到期；当前的税收协议旨在恢复这一增长。

拟议的立法还将改变资金的债券要求，从而为各州提供更多资金并建设更多住房提供更多机会。咨询公司Novogradac的分析师预测这些变化将导致在未来两年内融资额增加20万套住房单位。

如果包含这些条款的税收方案未能通过，由于即将到期的激励措施，经济适用房的生产实际上会减少。

“这是国会将住房可负担性作为首要任务的重要信号，” 两党政策中心J. Ronald Terwilliger住房政策中心执行主任Dennis C. Shea说道。“国会正在体现美国人民在各种社区中感受到的住房可负担性压力。”

然而，一些住房倡导者表示失望：最初的AHCIA立法根据Novogradac的说法，将在十年内创造190万套住房，因此这代表了拟议立法的重大缩减，该立法获得了200多名众议院成员和30多名美国参议员的支持。

其他人认为这只是在修补一艘已经进水过多的船：更重大的改革以及为最需要的人提供深度负担得起的住房措施应该被纳入。

“由于未能包括对我们国家最大的经济适用租房来源所急需的改革，国会继续忽视那些正在经历或面临无家可归风险的人的住房需求，”国家低收入住房联盟总裁黛安·延特尔在一份声明中说。 “尽管存在明显和迫切的需求，这项税收方案的住房条款将对帮助各州和社区解决美国不断增长的无家可归危机做出微不足道的贡献，将导致太多无家可归的人没有一个安全、负担得起的家可居住。”

支持《AHCIA》的人士认为增加的条款在战略上非常重要和有价值，即使它们未能达到所有住房倡导者认为联邦政府应该提供的支持水平。

“我们对任何事情都不感到失望，”负责人艾米丽·卡迪克说。 “我们一直知道要争取任何东西都会很困难。”

像她的团体一样的支持者知道整个法案不太可能单独通过，并且他们可能会处理一系列被添加到其他税收项目中的有限条款。这就是对低收入住房税收抵免的修改通常是如何进行的。这些措施不仅将增加更多的住房产量，而且将避免因未恢复12.5%的激励而导致的产量削减。“我们一直在推动两项最终被纳入的条款，因为它们是对经济适用住房产量影响最大的两个法案，”卡迪克说。“这是我们的指导原则。这是对经济适用住房的巨大投资。”

住房可负担性条款最初并未纳入先前围绕税改提案的谈判中。

“两周前我们讨论这个问题时，低收入住房税收抵免（LIHTC）并未被纳入其中，”住房咨询集团（Housing Advisory Group）的执行董事大卫·加森说，该组织在华盛顿游说支持住房项目和政策。“我们进行了一些非常激烈的讨论。我们要表明的观点是，你不能通过一项税收法案而不包括目前众议院和参议院中最具两党共识的税收条款。”

包括俄勒冈州参议员罗恩·怀登、华盛顿州参议员玛丽亚·坎特威尔以及伊利诺伊州代表达伦·拉胡德和密苏里州代表杰森·史密斯在内的主要支持者帮助推动了其纳入。卡迪克指出，与特朗普政府时期的上一轮主要税收改革方案相比，其影响近2万亿美元，当前的提案规模要小得多，这使得增加更多条款变得更加困难。

坎特威尔告诉彭博城市实验室：“我们向人们明确表示，负担得起的住房需要一些解决方案。住房仍然是通货膨胀成本中最棘手的问题之一，占据了大约32%的通货膨胀成本。”

该法案于周五通过了众议院财政委员会，并将在议员们从他们的选区返回后，也就是从周一开始的一周时间内，移交至众议院全体。他们正争分夺秒地在月底前完成，以便将变化纳入下一个税收季节。坎特威尔表示她预计众议院将迅速行动，而参议院将愿意通过。

如果税收提案成功，Cadik表示，将会为2025年的行动积累动力，因为在选举季节通过额外立法是不太可能的。她的团队希望专注于增加LIHTC分配、进一步降低债券要求以释放更多住房资金，以及采取措施帮助极低收入租户和土著社区。

“我们的意图是继续制定这些政策，”她说。“我们将立即开始工作。但这是解决经济适用住房短缺的一大预付款。”

“如果你不增加信贷，你就不会解决任何问题，”Cantwell补充道。“大约95%的经济适用住房是通过信贷建造的。如果你不增加信贷，你就不会有所作为。你需要一剂强心针，而这是35年来的第一次重大增加。”