香港最严重的办公楼空置率挤压了房地产基金 - 彭博社

Shawna Kwan

2024-01-25

现在在香港出售办公楼物业并不容易，随着租金下跌和金融中心在疫情期间失去光彩后，空间也在空置。

摄影师：Paul Yeung/Bloomberg在市场在几年前达到顶峰后，房地产基金在香港遭遇了最严重的商业地产低迷。

随着市场走向低谷，基金越来越急于以大幅度的折扣出售曾经备受青睐的办公大楼，以避免贷款利息的不断增加。那些坚守资产的人不得不忍受创纪录的空置率以及不断上升的借贷成本。

现在在香港出售办公楼物业并不容易，随着租金下跌和金融中心失去光彩，空间也在空置。即使办公楼价格从2018年的峰值下跌了35%，买家也难以觅得。

“很少有投资者愿意购买办公楼，因为收益率较低，而租金可能会进一步下降，”仲量联行香港资本市场主管陈国荣说。“业主不得不降低价格。”

陈说，一些包括中国公司和基金在内的办公楼业主已经停止偿还抵押贷款，或正在考虑停止偿还，因为租金已经无法覆盖成本。他补充说，这种趋势在九龙更为普遍，那里的空置率更高。

尽管最近的处置能够实现盈亏平衡或盈利，但根据MSCI Inc.亚洲房地产研究负责人周本明的说法，资金不得不在不久的将来实现他们早期的投资。从2016年到2019年，国内外基金在香港购买了总值161亿美元的商业房地产，但根据MSCI的数据，从2020年到2023年只卖出了12亿美元。

“随着宏观经济前景恶化和‘长期高利率’环境的前景，基金经理们将不得不在今天以大幅折扣出售与延长投资周期、更昂贵融资以及降低内部收益率（IRR）之间做出选择，”周本明说。

中国基金管理公司凯龙集团一直在试图出售位于上环地区的一栋办公楼，该办公楼也由高盛集团持有。据彭博社报道，这家总部位于上海的公司在11月份削减了至少三分之一的要价后仍在努力寻找买家。降价出售。

这种经济下行也在伤害着更大的参与者。2019年和2020年，Gaw Capital以总价250亿港元（32亿美元）从太古地产购买了三座大楼 —— 那时的标志性交易。根据该公司的数据，这些大楼的空置率分别为14%、19%和28%。而JLL的数据显示，该地区的空置率为13.5%。

Gaw Capital拒绝进一步置评。KaiLong Group未回应置评请求。

根据CBRE集团的数据，2023年底香港全市空置率达到了前所未有的16.4%。这给甲级写字楼租金带来了压力，去年下降了6%。CBRE预计，2024年租金成本可能下降多达10%。

市场在几年前还是蓬勃发展的。Colliers国际集团的数据显示，2016年办公楼价值开始飙升，两年内上涨了50%，在2018年达到了历史最高点。那是在全球金融公司因业务前景萎缩之前，以及员工离开城市，受到北京方面加强限制的影响。

当然，对于在香港投资的投资者来说，情况并不像美国那样严峻，美国第三季度处于困境的商业地产价值接近800亿美元，是十年来最高的。

香港银行密切关注贷款违约可能增加的情况，但强制出售情况并不多见，法律事务所美杰律师事务所的房地产合伙人邱燕嘉表示。“银行还有其他选择，包括将不良贷款转让给私人市场或与借款人重组贷款。”

然而，出售压力仍然存在，特别是对于需要保护回报的封闭式基金，根据周的说法。

“如果以内部收益率来衡量，延迟出售最终会影响绩效，”他说。