南卡罗来纳住房：彭博社报道，莫特尔海滩吸引了来自奥斯汀和凤凰城的建筑商

住房市场的新动向。

摄影师：Allison Joyce/Bloomberg 

像博伊西、奥斯汀和凤凰城这样的城市定义了疫情期间的住房热潮。现在，随着下降的抵押贷款利率提高了2024年成为住房建设强劲年的可能性，新的“边缘”市场正在出现活动激增。这是因为决定建筑商建造房屋的三个因素发生了变化：他们控制的土地、用于承销新交易的经济因素，以及来自股市的信号表明他们应该采取多么激进的行动。所有这些都在推动建筑商远离2010年代的大增长市场，转向那些尚未得到充分开发或竞拍的地区。

在2023年前11个月，北卡罗来纳州的温斯顿-塞勒姆和阿什维尔以及南卡罗来纳州的默特尔比奇，都在单户住宅许可证数量上出现大幅增长，与2021年同期相比。另一方面，奥斯汀和凤凰城的许可证数量下降了30%，博伊西下降了21% —— 这三个疫情热潮城市的表现比全国下降了19%的平均水平还要差。

较小的“边缘”市场正在崛起，而主导建筑业的太阳带和山西部大都市地区并未退出，但至少有所减弱。

建筑活动

私人独立住宅许可证增长最大的地区

来源：人口普查局

注：数据为1月至11月；样本为2021年获得最多单户住宅建筑许可证的100个大都市地区

一些可靠地占据大量新房屋的大都市面临与土地和成本相关的限制。在过去几年建造的房屋坐落在2010年代由房屋建筑商购买的土地上，可能是在金融危机之前获得许可并准备开发的土地上。这给了建筑商大量现成的工地，他们可以在那里建造准经济实惠的新房屋。

但是这样的老旧、经济实惠的土地已经枯竭，自2020年以来土地价值的激增意味着在2023年获得的土地将来几年变成新房屋的经济学将不再相同。

这是一个问题，特别是对于专注于入门级住房或首次购房者的建筑商来说。

美国最大的房屋建筑商DR Horton的高管们在周二的盈利电话会议上表示，他们最近一个季度70%的交付房屋的价格为40万美元或更低。根据Redfin的数据，凤凰城的房屋的中位销售价格现在约为45万美元，过去四年上涨了50%。考虑到土地价值和建筑成本的上涨，入门级建筑商在凤凰城越来越难以使数学成立。

一种方法是建造更小的房屋，这也在发生。根据美国家居建筑商协会的数据，新房屋的规模已经降至2011年以来的最低水平，在2010年代中期达到峰值后下降。

另一种建筑商可以采取的方法是，当核心市场的土地价格过高时，可以转移到规模较小、开发较少的地区，这似乎将在2024年发生。DR霍顿公司的高管在业绩电话会议中指出，规模较小的市场往往有资金受限的较小建筑商，特别是在高利率环境下。他们倾向于专注于建造更少、价格更高的住宅，为DR霍顿公司利用其规模来专注于这些社区中未得到服务的入门级市场留下了机会。股票估值上升是建筑商转向这些非核心市场的另一个原因。自2008年金融危机以来，住宅建筑公司一直专注于修复其资产负债表，避免下一次衰退，而不是积极增长。他们的股票很少交易于溢价估值。这导致行业中的每个人都变得谨慎。

但去年，建筑商们表明他们能够在一个困难的、高利率环境中执行，他们的股票估值飙升。投资者终于再次对这个行业表现出了一些信心。甚至一家总部位于乔治亚州的建筑商本月甚至成功完成了首次公开募股。在偿还债务超过十年后，建筑商的资产负债表状况良好。在购房者方面，现在有更多的理由让人们搬到规模较小的大都市区，比起十年前来说。2014年，凤凰城的房价很便宜，现在不再是这样了。远程工作和混合工作意味着在大都市之外生活相对容易了一些。随着千禧一代进入30到40岁，他们可能更看重学校和空间，而不是酒吧和夜生活。

有可能，雇主更积极地要求员工返回办公室可能最终会扭转一些这种势头，但目前来看，较小的都市地区的需求似乎比疫情前更有利。

约翰·伯恩斯研究与咨询最近强调佛罗里达州的墨尔本、阿肯色州西北部和乔治亚州的萨凡纳，作为值得关注的迁移市场，毫无疑问，由于负担能力的缺乏，家庭会继续搬迁。预计较小的都市地区将成为房屋建筑行业日益重要的一部分。更多来自彭博观点的内容：

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