黑石正在建设价值250亿美元的人工智能数据中心帝国-彭博社

在凤凰城建设中的QTS数据中心。

来源：Shutterstock在凤凰城的一条高速公路旁，起重机耸立在一片土地上，面积超过60个足球场。五个庞大的掩体中的第一个正在建设中。

三十英里外，工程师们正在规划另一个占地400英亩的综合体，大约是美国购物中心的三倍，几乎抹去了这片土地的农业根基。如果一切顺利，这两个地点都将成为数千台计算机的家，这些计算机将处理大量数据，由数十万个家庭所需的能源供电。

这是黑石集团对人工智能革命的押注。

在2021年以100亿美元收购数据中心运营商QTS之后，全球最大的私募股权公司正在推动科技巨头的顶级房东之一的快速增长。它正在资助开发大型结构，这些结构将处理关键的计算需求，同时也正在重塑美国各地的社区。

在凤凰城的QTS建筑工地摄影师：Ash Ponders/Bloomberg这是黑石房地产经典策略的一部分，这是其1万亿美元帝国中最大的一部分。该公司确定了哪里存在对房地产的需求正在上升，但供不应求。然后，它将数十亿美元的投资者资金用于建设巨大的房东，以捕捉高额租金和市场份额，这一举措已在从 仓库到 郊区住宅的各个领域得到应用。

在这种情况下，短缺的焦点在于维持现代生活数字化运作所需的建筑物 — 自从交易以来，需求激增。随着人工智能的兴起，像Meta和微软这样的公司越来越多地依赖房东提供空间和至关重要的电力来运行训练软件从大量文本、图像和视频中预测模式的机器。黑石集团现在表示QTS可能是其历史上最好的投资之一。

该公司利用其土地储备在关键市场上从空间和电力短缺中获利。QTS的在建物业规模达到150亿美元，而在被收购时仅为10亿美元。根据研究公司datacenterHawk的数据，QTS已成为北美最大的按照合同容量租赁数据中心的提供商，仅仅三年前还排名第四。

但是，进一步扩张所需的大量资源使情况变得更加复杂。

关键地区的电力已经紧张。QTS估计，一旦项目完成，将会消耗大约6吉瓦特的电力，相当于大约500万户家庭的需求量。一些园区将需要新的输电线路，这可能会对电网上的其他用户造成更高的成本。而数据中心的经济影响并不是平均分配的，使邻里之间因为谁从充满计算机的大型工业园区中受益而发生冲突，而不是像酒店和购物中心那样吸引稳定的访客和就业机会的地产。

“人们愿意在数据中心上进行更大的投资，”Houlihan Lokey的北美数据中心主管布莱恩·普赛尔说。但是“如果你在没有明确和直接利益的情况下消耗电力和资源，可能会引起公众的强烈反对。”

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QTS已经面临挑战。最近最大的挑战发生在弗吉尼亚州的马纳萨斯，那里的居民和环保人士反对一个拟议的价值数十亿美元的900英亩开发项目，该项目毗邻一个州立森林和一个南北战争战场。数百人出席了县议会对批准用于建设2100英亩数据中心走廊的土地的投票，支持者和反对者进行了长达27小时的游说。

这是AI产业在全国各地建立更多数据中心时所面临的挑战的一个预演，这一进程常常受到私募股权的强大推动。

“我理解人们不希望有数据中心，”当时主持马纳萨斯决定的委员会主席安·惠勒在投票前说。“但是‘它们’不会消失。”

一块广告牌宣传了12月份的会议，当地官员在会上对马纳萨斯项目进行了投票。摄影师：Dawn Lim/BloombergBlackstone在一份声明中表示，对于其对QTS的投资，“我们感到非常自豪和兴奋”。该公司表示，QTS数据中心为社区带来数亿美元的年度税收和就业机会，并且该公司有能力在面临限制的行业中获得可靠的电力。QTS另外表示，Blackstone帮助其以更快的速度实现其使命，并且公司会在考虑资源管理的前提下精心规划项目。

这个故事是基于与QTS和黑石集团高管、居民和基层组织者的对话、实地访察以及土地和分区记录。

黑石的赌注

黑石总裁Jon Gray，这家公司的前房地产负责人，现任首席执行官继任者，已经将公司聚集到需求与限制相冲突的主题性赌注中。他现在看到人工智能使数据中心短缺问题变得更加严重，他表示那些拥有土地和资本的人将处于优势地位。

“QTS是经济中非常重要的部分的一个窗口，具有很大的动力，”Gray在一次采访中说道。“人工智能将是一个强大的力量，使生活变得更好。”

Jon Gray摄影师：Vernon Yuen/NurPhoto/Getty Images所谓的生成式人工智能，其中算法处理海量数据并用它来生成新内容，已经导致了对新技术和基础设施的日益增长的需求。据Newmark Group称，用于人工智能计算的服务器机架可以消耗目前云处理中使用的四倍电力，这就需要能够支持工作负载激增的数据中心，以及更先进的冷却系统来处理散发的热量。

私募股权公司正在竞相投资这场淘金热。根据Dealogic的数据，从2021年到2023年，从布鲁克菲尔德基础设施合作伙伴到KKR & Co.的投资者，已经在美国进行了价值430亿美元的数据中心交易，是前三年的五倍多。科技巨头们也在建设自己的综合体。

私募股权公司抢占数据中心需求

近年来，该行业的支出飙升

来源：Dealogic

2024年的数据截至1月10日

在2020年，当黑石集团探索QTS收购时，人工智能机遇并不明显。交易者面临来自格雷等高管的直接问题。在过去两年里，他们一直在寻找数据中心的交易，但并不是每个人都相信这些没有窗户的庞然大物应该成为公司的下一个重大赌注。

一些人质疑公司是否已经追赶上竞争对手。多年来，随着科技公司讨价还价，租金一直没有增加。

三名交易者坚定不移。基础设施和房地产团队的Greg Blank、Mike Forman和Tyler Henritze提出了建议。大型科技公司将需要基础设施来支持计算过程的激增，因为经济的更多部分正在迁移到在线 —— 这个想法多年来一直是黑石集团看好的。云巨头将从自己运营的数据中心转向更多的租赁。由于数据中心难以建造，房东将能够要价他们想要的价格。对于一些评估交易的人来说，利用电力紧缺的能力也是令人信服的。

黑石集团表示，电力约束并不是其最初论点的关键部分。Forman表示：“在公司内部，对于一个新领域的100亿美元交易会受到严格审查。”公司最终被QTS的大型土地储备和领导团队等因素所吸引。

黑石集团继续私有化QTS Realty Trust Inc.，交易估值超过20倍收益。包括黑石房地产收入信托在内的知名基金齐心投资，该基金规模达610亿美元，面向个人投资者。

在商业地产因高利率而受到抑制的时候，QTS现在正在帮助提振BREIT，而信托已被 迫使限制赎回。随着BREIT出售豪华酒店等物业股权，它将更多资金投入数据中心，目前占基金的8%。黑石高管在8月告诉投资者，如果他们想投资“人工智能革命”，就应该把钱投入BREIT。

像其他同行一样，QTS已经锁定了主要市场上不断上涨的租金。自收购以来，其估值已经翻了一番，截至2023年底达到约250亿美元，因为黑石向其未来项目投入了更多资金。BREIT的赎回正在减少，公司 在1月25日的财报电话会议上表示，如果这一趋势持续下去，将在第一季度停止限制提款。

大笔资金到来

对于位于堪萨斯州的QTS来说，黑石的接管标志着一个转折点。CEO查德·威廉姆斯于2005年创立了这家公司，并一步步将其打造成一家上市企业。作为汽车废料业的继承人，他有时在团队会议上祈祷，并且在自己的物业上致力于武装部队和美国。公司近四分之一的员工是现役和退伍军人。

随着黑石的到来，威廉姆斯开始告诉员工，QTS将成为同类公司中最大的公司。一些穿着工作服的数据中心员工在硬帽工地上低声交谈，议论着穿着西装和便鞋的金融人士。QTS的管理人员表示，已经不再是400米短跑，要准备马拉松了。

QTS抢购土地，迅速获取电力并加快规划时间表。在过去一年半的时间里，公司的员工人数增加了近一半，达到了1000多人。一些员工在私下里表达了担忧，认为随着公司准备建设更多的超级数据中心，公司的利润将过于依赖云巨头。QTS在声明中表示，其数据中心设计用于各种用途。

正在凤凰城建设中的数据中心。摄影师：Ash Ponders/Bloomberg然后是去年的人工智能狂热。在一些地区，超大规模用户现在每千瓦的月租金已经超过100美元，而三年前为每千瓦的70到80美元。经纪人表示，在一线市场，每千瓦的租金高达约150美元。（由于数据中心提供电力，租金通常以瓦特而不是平方英尺计量。）

在QTS，高管告诉同事，如果他们向黑石提出更多现金的理由，几乎肯定会得到。黑石表示，它将数据中心视为一种以有吸引力的开发收益部署资本的方式。

他们雄心的限制因素是电力。

有限资源

即使数据中心据估计只占全国总用电量的一小部分，但它们对某些市场的压力要大于其他市场。Dominion Energy Inc.曾在2022年某个时候暂停了对北弗吉尼亚地区一个关键的科技走廊的新数据中心的连接，并加快了输电线路的建设。一些黑石集团的高管警告称，该公司和QTS可能因为对电网造成更大压力而引起关注。

“数据中心的增长正在发生，而且这种增长在美国各地并不均匀，”加利福尼亚劳伦斯伯克利国家实验室的科学家Arman Shehabi说道，他正在研究政府数据中心的电力需求。“它在某些地方正在集中，这可能在这些地区造成电力紧缺。”

一个计划建设数据中心的区域附近的输电线路。摄影师：Dawn Lim/BloombergQTS的一个重要增长领域是亚利桑那州，其位于凤凰城中心附近的85英亩校园被视为一颗明珠。在完工之前，它就已经全部租出，微软公司是其中的一个租户。此外，QTS表示已经签约获得了满足未来多年需求的所有电力，这将巩固沙漠山谷作为数据中心目的地的崛起。

数据中心的用水需求使其成为亚利德城市（如凤凰城）的一个敏感问题。QTS正在关注的亚利桑那州的某个地区，由于多年的农业耗尽了地下水，导致周围土地出现巨大的裂缝，因此数据中心无法依赖水源。

2008年卢克空军基地附近出现地裂缝。由于开发和其他活动扰乱了土地，一些裂缝在卫星图像上不可见，但仍然深达数百英尺，并存在于地表下，亚利桑那州水文地质学家布莱恩·康威说。摄影师：布莱恩·康威/亚利桑那州水资源部约瑟夫·库克是亚利桑那地质调查局的研究地质学家，他表示，一个大量消耗水资源的数据中心可能会导致新的裂缝产生。“数据中心可能不会受到影响，但可能会破坏道路和房屋，”他说。附近的卢克空军基地是第56战斗机联队的驻地，对当地经济和国家安全具有重要影响。

QTS表示，他们开发的冷却系统将每年在该地点减少数亿加仑的用水量。此外，工作人员还讨论了开发带微型核反应堆的数据中心，以使其摆脱对当地电网的依赖。

黑石集团一直在努力帮助QTS在最受电力限制的市场之外找到场地。该公司还促成了QTS与其支持的能源供应商之间的对话。

弗吉尼亚之战

在弗吉尼亚北部，一个连接洲际光纤电缆的长期科技中心，QTS和布鲁克菲尔德基础设施支持的Compass数据中心都计划在曼纳萨斯的一个2100英亩区域内进行项目规划。当地人和保护主义者表示，这些计划将破坏历史和旅游业，因为该地区靠近内战战线，还将给电力网带来压力，并产生新的输电线路。

但该地区的业主除了出售之外几乎没有其他选择，居民兼房地产经纪人玛丽·安·加德班说。她带头动员了几家农场和家庭，要求县政府将该地区变成数据中心走廊。她说，由于高压输电线已经蜿蜒穿过人们的院子，随着该地区的迅速变化，他们的房屋价值将会下降。

“如果我们没有想出一个计划，我们将失去一切，”加德班说，她已经与QTS签订了出售她的55英亩农场的合同。她身穿一件印有“我们不再是农村”的T恤，在12月份的会议上，她是其中一位出席者，当时县政府官员投票决定QTS项目的命运。

当警车在周围巡逻以圈住人群时，草根团体挥舞着一条写着“数字门户‘通往地狱’”的横幅。与开发商签订合同的地主和有望获得建筑工作的工会警惕地注视着他们。

抗议者站在威廉王子县监事会会议之外，就数字门户项目的投票进行抗议。摄影师：Dawn Lim/Bloomberg在会议上发言的130人中，有几人吹捧税收以支持学校和警察，以及伴随发展的公园小径。其他人警告称这对环境的影响，以及对电网的压力。QTS的项目将需要大约1吉瓦的电力，相当于1亿个LED灯泡。

县政府工作人员表示，开发商的计划缺乏输电线路的详细信息。这些庞大的项目预计将需要新的输电基础设施，但这一复杂的工作将首先需要输电供应商和当地电力公用事业进行协调。

上午10点开始，会议持续到夜晚和第二天。就在投票之前，开发者承诺数据中心用户将从清洁或可再生能源中获取10%的能源。代表QTS的DLA Piper土地使用律师Antonio Calabrese匆匆离开房间，几分钟后回来让步：开发者将减少与战场接壤的开发密度。

代表QTS的DLA Piper土地使用律师Antonio Calabrese在一次持续27小时的会议开始时面对当地官员和居民。摄影师：Dawn Lim/Bloomberg会议开始后的第二天下午1点左右，计划以4-3的投票通过，一名官员弃权。

这并不是战斗的结束。居民和一个保护主义团体本月起诉了县委员会和与开发者有关的实体，称QTS和Compass在临时更改中未公开通知听证会，并违反了分区法。

Compass的一位女发言人表示，公司知晓了法律挑战，但“我们仍专注于实施县的数字门户愿景”。Calabrese表示，QTS期待成为社区的合作伙伴，并表示公司已根据县委员会的要求进行了微小的调整。

与此同时，Blackstone和QTS正在考虑更大胆的赌注。Williams并不排除收购竞争对手。据知情人士称，QTS渴望收购以在欧洲扩大业务版图。

在12月份，Blackstone与Digital Realty Trust Inc.合作，在法兰克福、巴黎和弗吉尼亚北部开发价值70亿美元的数据中心园区。电力基本上已经得到保障。配对。