Union Investment在房地产方面专注于住宅和较小的交易 - 彭博社

德国中央合作银行（DZ银行）旗下的房地产部门Union Investment通过在住房领域的收购以及较小规模的交易在当前困难的市场环境中航行。这是Union Investment房地产部门主管Michael Bütter在接受彭博社采访时表示的。与此同时，一些办公楼也进行了出售。总体而言，去年房地产资产有所增加。

“我们目前更多地注重较小的交易规模，并进一步多样化我们的投资组合结构，特别是通过加强两种具有弹性的使用方式——物流和欧洲住宅”，Bütter解释道。因此，该公司在2023年收购了都柏林和阿姆斯特丹的住宅等。同时，四栋办公楼已经出售，每栋楼的价格都高于或等于最近确定的专家评估价值。这证明，“即使在这样的市场环境下，也可以进行成功的交易”。

鉴于利率大幅上升，房地产市场最近陷入困境。融资成本上升，对价格和估值造成了压力。办公室面临的另一个困难是远程办公的趋势，这在一定程度上导致了空置。与此同时，投资者现在有其他投资选择，可以获得良好的回报。

“利率上升普遍引发了客户的不安，因此也导致了一定程度的客户观望”，Bütter解释道。Signa集团的问题也会对市场情绪造成影响，尽管只是暂时的。然而，Union Investment房地产基金“并未参与Signa项目，因此并未直接受到Signa破产的影响”，Bütter说。

总的来说，去年，面向个人投资者的开放式房地产基金的净销售额约为3.45亿欧元，Bütter表示。并且，约有3.8亿欧元的新资本承诺使得机构投资者的基金也能够在总体资金流入下降的趋势中脱颖而出。

截至2023年底，房地产资产达到了478亿欧元，而一年前为468亿欧元。“在今年，它可能会进一步适度增长，” Bütter说。

“有趣的机会”

他认为，在住宅领域，鉴于今年的供应日益短缺，价格调整阶段将会结束。“住房需求在持续增长，而特别是在人口稠密地区，竣工量明显落后于需求，” Bütter解释道。

根据德国抵押银行协会（VDP）的数据，目前德国的住房价格约比2022年年中的最高水平低约7%。

Bütter表示，商业地产市场基本上可以分为两个部分。高质量、符合ESG标准的房地产领域表现出相当高的稳定性。在热门中心地段的优质物业中，租户愿意支付更高的租金。

然而，在非顶级领域和需要现代化的老旧房地产中，出租情况相对困难，“这在该领域的较长营销时间和更高的空置率中得到体现，因此也导致较低的回报率，” Bütter说。

他相信，自第二个半年度欧洲央行首次降息并且买卖双方的价格预期再次接近之后，最近放缓的交易活动可能会有所提升。

“总的来说，我们肯定会在2024年看到更多的交易，因为一些持有者由于流动性需求或者因为他们的投资不再划算而需要剥离资产”，Bütter解释道。“这可能为资金充裕的市场参与者带来有趣的机会。”