美国住房改革者为国家分区地图册提出论据 - 彭博社

探索罗得岛和康涅狄克州复杂的分区法规。

来源：国家分区地图册

两年前，蒙大拿州的一个智囊团称为前沿研究所发布了一个新工具，以帮助推动该团体对亲住房改革的倡导：一个分区地图册，这是首批此类工具之一。该地图册使用地块级数据分析了限制住房建设方式和地点的当地法规，这对于住房成本飙升的州来说是一个问题。研究显示，在蒙大拿州最抢手的社区中，超过70%的住宅区禁止建造甚至是小型双联住宅，更不用说公寓楼了。

反应迅速：五名年轻的共和党议员在2022年3月的一篇专栏文章中引用了分区地图册，呼吁该州采取行动放宽限制性分区。蒙大拿州州长格雷格·吉安福特随后召集了一个住房工作组，以提出解决方案。不到一年后，在2023年春季，蒙大拿州通过了一系列亲住房法案，加快了多年来困扰沿海州的改革。

其他州有理由密切关注这个“大天空州”的案例：推动蒙大拿州“是的，在我的后院”运动的工具——一个全州范围的分区法规地图——正在全国范围内形成。

大约一半的州的研究人员正在努力填补美国住房限制性地图。来源：国家分区地图1月12日，一个名为国家分区地图的研究合作组发布了一个新的地图工具。正如其名称所示：一张美国地图，当完成时，将为用户提供30,000个不同地方政府设定的分区法规的社区级视图。 由康奈尔大学教授Sara Bronin领导，国家分区地图已经邀请了来自全国各地的研究人员帮助将复杂的分区法规整理成可绘制的数据。到目前为止，至少一半的州的团队正在编制他们地区的地图，以供国家地图使用。

整理分区法规是一项费时的工作。大多数地方政府并不完全了解自己的分区规定，这些规定可能是由数十年来积累的复杂、过时或矛盾的文件组成。在去年的一次采访中，Bronin表示，大约需要80名全职研究人员工作12至18个月才能完成一份国家地图。机器学习将加快进度，但根据她的团队及其附属机构目前的工作速度，填写国家分区地图可能需要数年时间，这充分说明了这些法规有多难以理解。

建立一个国家分区地图册是否值得花费时间和精力？这样的工具只能捕捉到有限的信息，而且法规本身经常变化。不过，通过将分区地图与人口普查数据和其他来源配对，研究人员可以揭示特定问题或地点的情况 — 至少在一些州，绘制分区法规地图已经导致了真正的变革。Bronin说：“你把更多信息公之于众，政策制定者就越有可能反思这些信息并相应地做出改变。”

龙之领域

目前，美国大陆的大部分地区在分区方面都是未知的领域。但是，当你放大到国家分区地图册工具，就会发现紫色的区域开始出现 — 怀俄明州的一大片区域，印第安纳州的三个县，纽约州中部的一小片区域。在田纳西州，一大块区域似乎覆盖了半个州。那就是田纳西州中部分区地图册，由非营利组织Beacon Institute编制，该组织汇编了包括快速增长的纳什维尔大都会及其周边地区在内的六个县的分区法规。进一步放大，地图将逐街显示允许建造何种类型的住房。在南纳什维尔迷人的Belmont-Hillsboro社区，一些街道上允许建造双拼别墅。

然而，最详细的分辨率下的地图无法显示在Belmont-Hillsboro实际上是否可行。设计审查、影响费用和法庭挑战都可能阻碍合法的住房开发。每个分区法规背后都潜藏着“监管九头蛇”，这是加州大学洛杉矶分校研究人员Paavo Monkkonen和Michael Manville创造的土地利用法规的比喻。

克拉克县的分区规定决定了拉斯维加斯的住房形态。来源：国家分区地图册“你砍掉一个头，就会长出两个头，”加州YIMBY的研究主任、《任意线条：分区是如何毁掉美国城市的，以及如何修复》的作者M.诺兰·格雷说（他也是彭博城市实验室的撰稿人）。衡量限制性很难，因为城市和房主有很多方式可以阻碍发展。当现有房主及其当选盟友决定发展是否会发生以及需要多长时间——这是一种临时性的决定——这会增加成本和延迟，这是无法通过地图捕捉到的。

这本地图册并不是解决美国分区迷宫的第一次尝试。格雷指出了通过调查来清点土地使用法规的努力，比如沃顿住宅用地法规指数。调查也有局限性：随后的研究表明，沃顿的受访者有时只是将他们的回答从一个问卷复制到另一个问卷，未能捕捉到分区法规随时间的变化，格雷说。有时候回答只是完全错误的，也许是因为市政规划部门将这些问卷交给了初级工作人员。

要求规划者将他们的社区描述为亲增长或反增长，结果更准确，正如研究人员保罗·刘易斯和尼古拉斯·马兰茨所示，但这些主观评估无法告诉决策者更多关于问题。

地图可以做很多调查做不到的事情，让人们真正了解纷繁复杂的分区法规。这是一个有用的练习，格雷说。但是分区法规不断变化，因此保持准确的登记将需要定期更新 - 以及大量的劳动力。“这至少已经是这个研究领域的白鲸计划已经有二十年了，”他说。

康涅狄格模型

布罗宁在2020年在康涅狄格州发起了她的分区地图册运动，当时她成立了非营利组织DesegregateCT，以回应全国对种族和警察暴行的反思。作为哈特福德规划委员会的前任负责人，她亲身经历了该市晦涩难懂的分区法规。布罗宁的非营利组织负责制作了全州第一份分区地图册：从密集的城市中心到稀疏的乡村县，学生和志愿者评估了超过2600个分区，这意味着要筛选超过32000页的法律术语。在顶层发现中：该州约91%的分区土地允许按权利建造单户住宅，而仅有2%的土地允许按权利建造四个或更多单元的多户住宅。该州超过四分之三的住宅用地要求最小地块面积为一英亩 - 大约是一个足球场的大小。

康涅狄格州的分区地图引起了其他研究人员的关注。将分区地图与其他数据来源结合起来，可以得出有关社区模式的新见解。这是城市研究所资深研究助理Yonah Freemark和研究助理Lydia Lo在一份关于城市研究所的报告中得出的结论，他们将康涅狄格州的分区地区与美国人口普查局的社区级数据相结合，以研究人口统计结果。

“我们发现，是的，分区可能对司法管辖区内的收入和种族隔离负有相当大的责任，”Lo在去年的一次采访中说道。“但更重要的是，分区在不同司法管辖区之间的不同应用才是真正重要的。”

研究人员将康涅狄格州分为三类：大城市（其中有八个）、郊区和小镇、以及农村地区。在这些群体中，单户住宅区更有可能与更高的房屋价值、更高的收入和更多的白人居民相关联。然而，在城市中，划为单户住宅的区域却非常多样化，从一个司法管辖区到另一个司法管辖区差异很大。研究人员表示，这听起来可能很简单，但却是一个有价值的见解。

“你会看到这些区域在这些城市内以及城市和郊区之间的影响有所不同，”Freemark说。“这种差异创造了一个有趣的故事。”

康涅狄格州的分区地图已被引用为在州级和社区级的辩论中的一个来源。康涅狄格州州长Ned Lamont在2021年签署了一项得到DesegregateCT和其他倡导团体支持的分区改革法案。去年，另一项法案未能在州立法机构通过，但分区改革很可能会在下一届会议上再次提出。

“告诉我你想要你的住房在哪里，”Lamont在六月向州议员们恳求。恳求。

更多路线图

考虑到康涅狄格州高度不平等和飙升的住房成本，州议员们迟早会对分区规划产生兴趣。但地图可以帮助重新构思辩论，即使是对于认为他们已经理解问题的议员或倡导者也是如此。

“以前从未进行过这种基础性的对单位分区和人口统计的研究。但每个人都有点了解，”曾经负责Urban Institute的Lo说道。他曾经运营过国家纵向土地利用调查。“每个人都在围绕这个话题交谈，好像这是一个事实。但从未有过任何具体的数据，尤其是在全州范围内。”

国家分区地图并不是在全国范围内拆解住房限制的唯一努力。普林斯顿大学的驱逐实验室利用机器学习技术建立了一个标准化代码数据库。这个数据库是其分区限制指数的来源。普林斯顿的Matthew Mleczko去年与Bloomberg CityLab的Patrick Spauster交谈过这个努力。在一篇论文中，与《被驱逐》作者Matthew Desmond合作的Mleczko发现高成本并不一定是与限制性政策相一致的唯一因素。高度种族隔离、低成本的城市，如底特律和密尔沃基，也实施高度限制性的分区政策。

康涅狄格州只是一个开始。北得克萨斯大学的规划者目前正在制作一份德克萨斯州的孤星地图，这个州刚刚通过了180亿美元的财产税减免。纽约的研究人员最近完成了一份长岛分区地图，专门展示了构成拿骚和萨福克县的1,200多个区域对居民的影响。这样的地图可能成为纽约州州长凯西·霍库尔努力确保“亲住房社区”优先获得6.5亿美元州政府拨款的有力工具。

但正如蒙大拿州的经验所示，分区地图并不能完全解决排斥性分区：去年12月，加拉廷县的一名地方法院法官阻止了“蒙大拿奇迹”，对两项法律发布了初步禁令，直到博兹曼居民的挑战得到审理。尽管这些法律得到了两党的支持，也得到了牧场主和环保主义者等各种利益集团的支持，但这些立法可能会被“反对蒙大拿不负责任的密集化”打败——这是由不到两打博兹曼居民组成的联盟。

社区隔离、破坏性扩张和房价高昂是长期政策制定积累起来的巨大挑战。准确确定排斥性分区的具体坐标可能是扭转这三种情况的重要一步。