英国全国建筑协会表示，英国房价在一年内几乎没有变化 - 彭博社

John Stepek

房价已经回到了去年这个时候的水平。

摄影师：Jason Alden/Bloomberg欢迎来到 Money Distilled*。我是John Stepek。每个工作日，我都会关注市场和经济领域的重大新闻，并解释这一切对你的财务意味着什么。*

英国房价已经停止下跌

正如我的同事Leo今天早上在 The London Rush中所宣传的，今天的通讯将回到英国房价这个经久不衰的话题。

今天我们得到了今年的第一批Nationwide数据。房价现在几乎与去年同期持平，仅比去年1月下降了0.2%，而去年12月下降了1.8%。

这可真是出人意料。正如我之前多次提到的，我并没有预料到会出现全面的房价崩盘，即那种会造成无尽经济损失并让许多人陷入负资产的情况。但我确实预料到房价至少会有所下跌，而去年这个时候许多经济学家猜测的10%的下跌也是有道理的。

那么到底发生了什么？自金融危机后期的低点以来，利率已经急剧上升。这是毋庸置疑的。

英国央行昨天发布了最新的抵押贷款批准数据。平均抵押贷款利率实际上在两年多以来首次下降了一点。但仍然高达5.28%，而2021年11月的最低点为1.51%。

买房肯定更贵了。这在抵押贷款批准中得到了体现。12月份，新房购买批准的数量从11月的49,300上升到了50,500。但是，这仍然远低于疫情前的平均水平，如下图所示。

借款购房更贵了，因此贷款人数减少，而那些贷款的人需要更多来自其他来源的帮助（包括父母的帮助）。然而，由于就业市场强劲，人们并没有特别大的压力出售房屋，因此房价并没有出现变化。销售情况出奇地强劲

这里还有另一个有趣的现象。昨天我谈到了疫情和封锁对许多行业造成了（并且仍在造成）干扰。我想看看它对房地产市场造成了什么影响。

每个月，英国税务和海关总署都会发布交易水平，包括以超过4万英镑的价格进行交易的住宅物业的数量。与一些房价指数不同，这些数字包括现金交易，而不仅仅是抵押贷款。

英国全境年度房地产销售水平的一个有趣特点是，这个数字在整个英国范围内年复一年地保持着惊人的一致性。

我不会假装这是非常科学的，因为数据并不那么久远（它始于2005年）。你还必须记住，我们在2007年经历了一次房地产泡沫破裂，然后房地产市场经历了漫长的“康复”期。

但是，如果你把2014年作为2008年后房地产市场的第一个“正常”年份，那么每年的交易数量就保持在一个相当紧密的范围内。

从2014年到2019年的五年间，每年的平均销售量为121万套。最高的数字是2016年的124万套（当时有一次重大的印花税改革，可能推动了一些额外的第二套房销售）。最低的数字是2019年的118万套。所以你可以看到这是一个很窄的范围。

然后疫情爆发了，这当然扰乱了房地产市场。2020年，只有105万套销售。但是在2021年，由于延迟交易和“争夺空间”，销售量大幅增加到148万套。

2022年，我们仍然有强劲的126万套销售（请记住，记录为“完成”的交易在2022年几乎都是在利率大幅上涨之前完成的）。最后，根据最新数据（今天发布），2023年整体上看，销售量似乎将达到102万套。

对我来说有趣的是，尽管存在波动，过去四年的年度销售平均数为120万套。换句话说，与疫情前的平均水平几乎没有什么不同。

换句话说，如果利率保持在2%以下的水平，而结果仍然是一样的，你可能会认为房地产市场的真正问题并不是借贷成本上升，而只是很多销售因封锁而被提前完成（“争夺空间”）。

你可能会得出结论，2023年销售额下降只是“恢复正常”的后果。反过来，交易水平将在2024年恢复。

住房市场的下一步是什么？

然而，显然情况并非如此。现金交易已经弥补了抵押贷款的一部分下降，但你不会认为这种情况会持续下去。因此，如果今年交易数量完全恢复，我会感到非常惊讶。

当然，很多事情取决于从现在开始抵押贷款利率会发生什么。在这方面，我们明天将会对英国央行的想法有所了解。但你可能不需要读安德鲁·贝利行长的心思。他和货币政策委员会的其他成员可能会像在市场预期上涨时一样，跟随市场预期下降。

就2024年的其余时间而言，现在我对此的最佳猜测是这样的。今年，英国央行利率不会超过5.25%，下一步将是降息。我也不指望它会低于4%。

这些是我相当有信心的看法（你永远不能确定未来会发生什么，但我认为除非发生重大事件，否则这些观点是不会错的）。

至于这对抵押贷款利率意味着什么，我怀疑它们可能会在目前水平上摇摆，这对于面临再融资的任何人来说都是一种解脱。你现在可以很容易地获得低于4%的五年固定利率，以及低于4.5%的两年固定利率。

但总的来说，当涉及到住房市场时，今年的两个重要变量将是就业和政府行动。只要就业市场保持稳定，我们就不会有被迫卖房的情况，因此房价也不会大幅下跌。

如果政府决定在预算中放弃谨慎，对房地产市场进行补贴（在我看来这将是一个巨大的错误，但他们不听我的意见），那么希望房价进一步下跌的人可能会感到失望。

发送任何反馈、意见或问题至[email protected]，我会刊登最好的。如果你是通过朋友或同事转发的这封电子邮件，在这里订阅以获取你自己的副本。

我今天早上读了什么

  • 在这个英国税务局自我评估截止日，不要错过Stuart Trow关于税收复杂性如何阻塞政府机构运转和 从更广泛的经济中抽取生产力的文章。
  • 继任对任何家族企业来说都是一个严峻的挑战，而且它只会变得更加困难。这对全球经济来说是令人担忧的消息， Adrian Wooldridge警告说。
  • 如果唐纳德·特朗普成为下一任美国总统会发生什么？斯蒂芬妮·弗兰德斯在《在城市播客》的最新一集中与Fran和Allegra讨论了经济的影响。

如果他再次获胜会怎样？摄影师：阿尔·德拉戈/彭博社### 午市市场

观察更广泛的市场 — 富时100指数上涨0.1%，约为7,670点。富时250指数下跌0.2%，至19,315点。黄金上涨0.1%，至每盎司2,040美元，布伦特原油下跌约1.0%，至每桶82.00美元。英镑兑美元下跌0.1%，至1.268美元，对欧元持平，为1.170欧元。

关注 今日英国市场 获取即时影响市场的新闻和分析。

每日一句

“只要国会继续延长债务上限并做交易，因为他们害怕做正确的事情会带来的后果，这就是政治结构，最终你会出现债务螺旋。债务螺旋就像死亡螺旋一样。”

纳西姆·尼古拉斯·塔勒布

作家、风险分析师和闲人

《黑天鹅》作者认为，要想在美国的债务问题引发严重问题之前减少债务规模，需要“某种奇迹”。在引发严重问题之前减少债务规模，需要“某种奇迹”。### 给…播客的价值定价

在你离开之前…

喜欢商业？喜欢体育？那么你一定会喜欢***体育商业！****彭博最新的每周简报专注于其名字所述的内容。*在这里订阅。

周四需要关注的主要新闻包括：

  • 在经济新闻中，我们将获得最新的英国央行利率决定。
  • 在企业新闻中，几家公司都将发布更新，包括电信集团BT，大宗商品巨头Glencore，以及石油巨头Shell。

如果你还没有订阅Merryn Talks Money podcast*，我强烈建议你这样做。苹果用户可以在这里订阅; 安卓用户可以选择*Spotify，或者使用你喜欢的播客应用。

如果你想得到最新的新闻评论并偶尔听些笑话，可以在Twitter上关注我。