纽约社区银行（NYCB）的意外亏损对房地产贷款人构成警示 - 彭博社

美国商业地产市场自新冠疫情爆发以来一直处于动荡之中。但是纽约社区银行提醒人们，一些放贷机构才刚刚开始感受到痛苦。

该银行决定削减股息并储备资金，导致其股价暴跌38%，并将KBW地区银行指数拖入自去年三月硅谷银行破产以来的最糟糕一天。人们担心的根源是普遍认识到房地产价值已经下跌，但很难预测哪些具体贷款可能会出现问题。

在此背景下，疫情导致了远程办公的转变和利率的快速上涨，这推动了空置率上升，房产价值下跌，并使负债紧张的借款人更难以进行再融资。亿万富翁投资者巴里·斯特恩利希特本周警告说，办公市场将面临超过1万亿美元的损失。

对于放贷机构来说，这意味着更多违约的可能性，因为一些房东难以偿还贷款，或者干脆放弃楼宇。

“这是市场不得不面对的一个巨大问题，”纽约Keen-Summit Capital Partners LLC的负责人哈罗德·博德温说。该公司专门从事重组负债的物业。“银行的资产负债表没有考虑到有很多房地产在上面到期时无法偿还。”

穆迪投资者服务表示，他们正在审查是否在周三的事件后将纽约社区银行的信用评级下调至垃圾级。

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根据Trepp的数据，到2025年底，银行将面临大约5600亿美元的 商业房地产到期贷款，占到该时期总房地产债务的一半以上。特别是地区性银行更容易受到行业影响，因为它们缺乏大型信用卡组合或投资银行业务来保护自己，因此可能会受到更严重的打击。

美国商业房地产价值下跌以办公楼为主

大多数房地产类型的价格已经大幅下跌

来源：Green Street

*数据显示了截至12月的12个月内商业房地产价值的变化

根据摩根大通银行4月份发布的 报告，小银行的资产中有28.7%是商业房地产贷款，而大型银行仅有6.5%，这使得小银行的风险更大。这种风险已经引起监管机构的额外关注，尤其是在去年地区银行动荡之后，监管机构已经处于高度戒备状态。

尽管自疫情爆发以来近四年来房地产问题尤其是办公楼的问题已经显而易见，但房地产市场在某种程度上一直处于不确定状态：由于买家和卖家对建筑物价值的不确定性，交易量已经急剧下降。现在，需要解决迫在眉睫的债务到期问题，以及美联储降息的可能性，预计将 引发更多交易，从而明确房地产价值的下跌程度。

这些下降可能会很明显。洛杉矶第三高的办公大楼艾恩中心最近以1.478亿美元的价格出售，比2014年的购买价格低了约45%。

“银行——社区银行、地区银行——一直很慢地将资产标记到市场价值，因为他们不得不这样做，他们一直持有到到期日，”Bordwin说道。“他们在玩弄这些资产的真实价值。”

多户家庭贷款

加剧了对较小的贷款人的不安的是，恶化的房地产贷款可能会在何时何地发生，只要有几个违约就有可能造成严重破坏。纽约社区银行表示，其增加的核销与合作公寓楼和办公楼有关。

虽然办公室是房地产投资者特别关注的领域，但该公司最大的房地产风险来自多户家庭建筑，该银行持有约370亿美元的公寓贷款。其中近一半的贷款是由租金管制建筑物支持的，这使它们容易受到2019年纽约州通过的严格限制房东涨租能力的法规的影响。

去年年底，联邦存款保险公司在出售约150亿美元的租金管制建筑物贷款时打了39%的折扣。在另一个表明这些建筑面临挑战的迹象中，根据Trepp分析，截至去年12月，大约4.9%的纽约市租金稳定建筑的证券化贷款处于拖欠状态，是其他公寓建筑的三倍，这是基于这些建筑的建造时间。

‘保守的贷款人’

去年收购了Signature Bank部分业务的纽约社区银行周三表示，其8.3%的公寓贷款被认为是受到批评的，意味着它们存在较高的违约风险。

“与Signature Bank相比，NYCB是一个更加保守的贷款人，” Maverick房地产合伙人的负责人David Aviram说道。“然而，由于受租金稳定的多户家庭物业担保的贷款在NYCB的商业房地产贷款组合中所占比例较大，2019年租金法律的变化可能会产生更显著的影响。”

银行面临着减少其商业房地产敞口的压力。尽管一些银行由于过去一年的不确定性而推迟了大规模的贷款出售，但预计它们现在将更多地推出债务，因为市场正在解冻。

加拿大帝国商业银行最近开始推销美国办公楼的贷款。尽管美国办公楼贷款仅占其总资产组合的1%，但CIBC的收益因该领域信贷损失的拨备增加而受到拖累。

“迄今为止，银行报告的逾期贷款占比与2024年和2025年将发生的违约相比微不足道，” Aviram说。“银行仍然面临着这些重大风险，而明年利率的潜在下降并不会解决银行的问题。”