日本青空（8304 JP）在美国商业地产上的大赌注失败-Bloomberg

青空银行总部位于东京。

摄影师：Akio Kon/Bloomberg青空银行在其本国市场陷入困境。

这家总部位于东京的公司与主导日本金融行业的大型银行相比规模较小，并且缺乏地区性银行那样明确的客户群。因此，大约10年前，它决定积极扩张海外业务，以至于其近三分之一的贷款在日本以外的地方。

这一战略在本周以惊人的方式崩溃，受到了美国商业地产市场不良贷款的打击，那里的估值受到上升的借贷成本和更多人在家工作导致的需求下降的影响。

尽管市场已经知晓这一下滑，但青空银行总裁谷川圭在去年11月还向投资者保证银行已经做好了充分准备，可能不需要大量额外准备金。然而，周四一切都改变了，银行宣布拨备324亿日元（合2.21亿美元）以应对不良贷款，并预测年度亏损280亿日元，而之前的预估是盈利240亿日元。

“我们认为办公楼是最稳定的，”计划于4月1日辞职的谷川表示。“结果证明它们产生了最大的影响。”

投资者对这一消息感到恐慌。青空银行股价下跌21%，创下了东京证券交易所15年来的最大跌幅。交易量激增至三个月平均水平的七倍，而其市值暴跌至约20亿美元。至少有五家券商发布了报告，试图理解发生了什么。

“风险管理上几乎是一个失败，他们在非核心市场上有这么大的敞口，”彭博智库的高级分析师普里·德·席尔瓦说。他说，如果你是像三菱日联金融集团这样的多元化银行，“你在核心贷款之外赚取了大量收入，使你能够吸收这些损失。”

尤其是在芝加哥和洛杉矶，青空银行受到了严重打击，那里的不良贷款分别达到了1.71亿美元和1.27亿美元。总的来说，该银行在美国办公市场有7.19亿美元的不良贷款。

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纽约至东京，5.6千亿房地产警告冲击银行美国房地产损失导致日本青空银行股价下跌20%纽约社区银行可能因房地产风险被穆迪下调评级至垃圾级

青空并不是唯一陷入商业地产低迷的银行，这是一个可能在前方的警示故事。纽约社区银行为贷款损失拨备了5.22亿美元，是分析师预期的10倍以上。该银行还大幅削减了股息，导致其股价周三创下38%的纪录下跌，拖累了KBW地区银行指数自去年三月硅谷银行倒闭以来的最糟糕一天。周四早盘，股价继续下跌，而其信用评级可能被穆迪投资者服务下调至垃圾级。

“担忧普遍存在”，可能涉及商业和住宅房地产，珍妮蒙哥马利斯科特银行分析师克里斯·马里纳克在彭博电视台接受采访时表示。“许多借款人因较高的利率而感到压力。”

其他公司也出现了压力。在韩国，银行和基金经理人采取了与青空银行类似的策略，使它们暴露于与美国和欧洲商业房地产相关的大量不良贷款风险。德意志银行AG周四报告称，该行第四季度该领域的损失准备金比去年同期增加了四倍。尽管该行在美国的办公室贷款仅占总贷款的1.5%，但它却占到了其经过压力测试的贷款组合的23%。

亿万富翁投资者巴里·斯特恩利希特本周警告称，办公市场将面临超过1万亿美元的损失。总体而言，到2025年底，银行将面临大约5600亿美元的商业房地产到期，占到该时期到期总房地产债务的一半以上。特别是地区性贷款人更多地暴露于该行业，并且由于缺乏大型信用卡组合或投资银行业务，他们将受到的打击比较大。

美国商业房地产价值下跌的领头羊是办公室

大多数房地产类型的价格都出现了下跌

来源：绿色街

*数据显示商业地产价值在截至12月的12个月内发生了变化

青空银行的脆弱性与其相对较小的规模有关。该银行在资产负债表上仅有7.2万亿日元的资产，仅相当于市场领导者三菱日联金融集团超过380万亿日元的一小部分。

该银行是日本房地产推动的经济泡沫在1990年代初破裂时最引人注目的受害者之一。当时被称为日本信贷银行的公司因应对不良贷款而被政府接管。青空银行后来被纽约收购公司凯伯拉斯资本管理有限合伙企业控制，后者大约10年前出售了其多数股权。

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在东京向记者们举行的一次简报会上，谷川为未能满足股东的期望而道歉，并表示他将在两个月后辞职时放弃部分薪酬。

他的继任者、副总裁大见秀人暗示公司的战略可能会发生变化。

“在疫情爆发之前，在办公室工作是理所当然的事情。我们从未想过远程工作条件会出现。我认为这是我们犯的一个错误，”大见说。“我们将更加平衡地追求海外业务。”

自新冠疫情爆发以来，美国商业地产市场一直处于动荡之中。但纽约社区银行和日本的青空银行提醒人们，一些放贷机构才刚刚开始感受到痛苦。

New York Community Bancorp的决定削减股息并储备资金导致其股价周三创下38%的历史新低，随后的影响使其股价在周四跌至23年低点。这种抛售影响蔓延到欧洲和亚洲，其中总部位于东京的青空银行在警告美国商业地产损失后暴跌超过20%，法兰克福的德意志银行则将其美国房地产损失准备金增加了四倍。

这种担忧反映了商业地产价值持续下滑，加上难以预测哪些贷款可能会崩溃。这一背景是由疫情引发的远程办公模式转变和利率的快速上涨，这使得负债紧张的借款人更难以进行再融资。亿万富翁投资者巴里·斯特恩利希特本周警告称，办公市场将面临超过1万亿美元的损失。

对于贷款人来说，这意味着更多违约的可能性，因为一些房东难以偿还贷款，或者干脆放弃楼宇。

“这是市场不得不面对的一个重大问题，”纽约Keen-Summit Capital Partners LLC的负责人哈罗德·博德温说道，该公司专门从事重组负债的物业。“银行的资产负债表没有考虑到事实，即上面有很多房地产到期时无法偿还。”

穆迪投资者服务表示，它正在审查周三的情况后是否将纽约社区银行的信用评级下调至垃圾级别。

观察：投资者在纽约社区银行的盈利失望后没有区分地区性贷款人，担心商业房地产风险，导致整个行业的股票抛售，据彭博社的Sally Bakewell和彭博智库的Herman Chan报道。

根据商业房地产数据提供商Trepp的数据，到2025年底，银行将面临大约5600亿美元的商业房地产到期，占到该时期总房地产债务的一半以上。特别是地区性贷款人更多地暴露在这个行业中，并且将受到比大型同行更严重的打击，因为他们缺乏大型信用卡组合或投资银行业务来保护他们。

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KBW地区银行指数周三下跌了6%，这是自去年三月硅谷银行倒闭以来的最糟糕表现。该指数周四又下跌了3.2%。

办公室领跌美国商业房地产价值

大多数房地产类型的价格已经下跌

来源：Green Street

*数据显示商业房地产价值在截至12月的12个月内发生了变化

根据摩根大通（JPMorgan Chase & Co.）4月份发布的一份报告，商业房地产贷款占小银行资产的28.7%，而在较大的银行中仅占6.5%。监管机构已经处于高度警惕状态，去年地区银行动荡后，这种暴露引发了监管机构的额外审查。报告。

“很明显，商业地产与地区银行之间的联系对2024年构成了尾部风险，如果出现任何裂痕，它们可能出现在商业、住房和银行部门，”财富管理公司圣詹姆斯广场的首席投资官Justin Onuekwusi说。

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尽管自疫情爆发以来近四年来房地产问题，特别是办公室问题已经显而易见，但由于买家和卖家对建筑物价值的不确定性，交易已经急剧下降。现在，需要解决迫在眉睫的债务到期问题，以及美联储降息的前景，预计将引发更多交易，从而明确价值已经下降了多少。

这些下降可能会很明显。洛杉矶第三高的办公大楼艾恩中心最近以1.478亿美元的价格出售，比2014年的购买价格低了约45%。

“银行——社区银行、地区银行——一直很慢地将事物标记为市场价值，因为他们不得不这样做，他们一直持有到到期日，”Bordwin说。“他们在玩弄这些资产的真实价值是多少的游戏。”

多户贷款

到目前为止，今年许多地区银行的收益显示出很少的压力迹象，例如，第五第三银行指出，它在2023年的商业房地产中经历了零净核销。

但加剧了对较小的贷款人的紧张感的是，恶化的房地产贷款可能发生的时间和地点的不可预测性，只有很少的违约就有可能造成严重破坏。纽约社区银行表示，其核销增加与合作公寓楼和办公楼有关。

虽然办公室是房地产投资者特别关注的领域，但该公司最大的房地产风险来自多户建筑，该银行持有约370亿美元的公寓贷款。其中近一半的贷款由租金管制建筑支持，使它们容易受到2019年纽约州通过的严格限制房东涨租能力的法规的影响。

去年年底，联邦存款保险公司在出售大约150亿美元的租金管制建筑支持的贷款时打了39%的折扣。另一个表明这些建筑面临挑战的迹象是，根据Trepp分析，截至去年12月，大约4.9%的纽约市租金稳定建筑的证券化贷款处于拖欠状态，是其他公寓建筑的三倍，这是根据建筑物的建造时间来分析的。

“保守的贷款人”

去年收购了Signature Bank部分股份的纽约社区银行(New York Community Bancorp)周三表示，其8.3%的公寓贷款被认为是受到批评的，意味着它们存在较高的违约风险。

“与Signature Bank相比，纽约社区银行是一个更加保守的贷款人，”Maverick Real Estate Partners的负责人David Aviram说。“然而，由于由租金稳定的多户住宅物业担保的贷款在纽约社区银行的商业地产贷款组合中所占比例较大，2019年租金法律的变化可能会产生更显著的影响。”

银行面临着减少其商业房地产敞口的压力。尽管一些银行由于过去一年的不确定性而推迟了大规模的贷款出售，但随着市场的解冻，预计它们现在将推出更多的债务。

加拿大帝国商业银行最近开始营销了困境中的美国办公楼贷款。尽管美国办公楼贷款仅占该银行总资产组合的1%，但CIBC的收益因该领域的信贷损失准备金提高而受到拖累。

“到目前为止，银行报告的逾期贷款比例只是2024年和2025年将发生的违约问题中的九牛一毛，” Aviram说道。“银行仍然面临着这些重大风险，而明年利率可能下降也不会解决银行的问题。”