如何远程办公和较高利率使房地产陷入危机 - 彭博社

旧金山的办公楼。

摄影师：Jason Henry/Bloomberg克里斯托弗·斯蒂尔

摄影师：Chris J. Ratcliffe/Bloomberg在银行存款利率几乎为零的时候，商业房地产成为需要可靠回报的投资者的避风港。然后，央行提高利率，许多房产突然看起来像是糟糕的投资。问题加剧了居家办公和网上购物的兴起，削弱了对大型集中工作场所和零售空间的需求。估值下跌，使房东更难以在不违反条款的情况下对抵押在其房产上的到期贷款进行再融资。一种替代方案是出售，但所提供的价格通常无法覆盖未偿债务。到2024年初，陷入房地产低迷的银行 赶上了，纷纷拨备数十亿美元以覆盖不良贷款。

1. 损失有多大？

危机是一个持续数月的缓慢下滑，因为大多数房产是私人持有的，估值可能需要数年才能适应需求的变化。MSCI世界房地产指数在2022年初至2023年底之间下跌了18%，表明股票投资者认为房地产价值将走向何方。咨询公司Newmark Group Inc.在8月表示，由于价格下跌，美国商业房地产债务中约有1.2万亿美元“可能陷入困境”。美国主要城市的办公楼空置率创下纪录，房东放弃了一些现在价值低于债务的房产，将其交给了贷款人。美国地区性银行 特别容易受到影响，并且可能会受到比较大的打击，因为它们缺乏大型信用卡组合或投资银行业务，这可能使它们免受损失。在欧洲，Rene Benko的Signa Group公司网络开始出现裂痕，威胁着数十家贷款人的信贷损失。一些亚洲银行也感受到了痛苦，日本的 青空银行有限公司警告投资者，由于与美国房地产相关的坏账，它将报告15年来的首次亏损。

2. 为什么价格下跌如此之远？

2022年初无风险政府债券利率上升导致投资者在购买房地产时要求更高的收益率。由于商业房地产的收益率是建筑价值的租金收入占比，而租金往往在几年内是固定的，因此房地产价格需要下跌才能提高收益率。这在德国等地方尤为严重，那里的租金收益率在加息周期开始前已经达到历史低点，许多房地产业主进入危机时负债比其他地方更高。

3. 为什么价格下跌是一个问题？

价格下跌影响了房地产公司借贷的能力。随着房东资产价值下降，其相对负债水平——至关重要的贷款价值比——增加。为了避免违反债务条款，公司可能需要向房地产交易注入更多现金或者增加借贷，尽管利率更高，只有足够的租金来偿还。如果没有足够的租金，它可能不得不在一个不确定且下跌的市场中出售资产，而买家将要求大幅折扣。这些抑制的价格使行业更难为2025年底到期的美国和欧洲商业地产贷款的2.2万亿美元进行再融资。

4. 哪些类型的房地产受到影响？

办公楼是最大的受害者，因为后疫情时代的工作模式变化和能源效率低下与利率上升共同压低了价值。购物中心在一定程度上得到了缓解，因为它们的估值已经受到电子商务崛起的打击，所以在利率开始上升时，它们是从较低的基数开始的。

5. 区域差异存在吗？

随着央行开始加息周期时欧洲的收益率低于美国，因此利率上升对欧洲的房地产价格产生了更大影响。然而，由于美国拥有更多新建和空置建筑，并且更多美国人仍在家工作，因此美国的估值下降得更多。到2023年第三季度末，美国几个主要城市超过五分之一的办公空间处于空置状态。

房地产动荡

美国和欧洲主要城市办公空间价值下降

来源：Green Street

注：美国城市数据基于Green Street的商业地产价格指数，该指数反映了房地产投资信托基金在该季度拥有的房产的评估。欧洲指数是根据同一时期的房地产交易信息计算的

6. 空置办公室可以做什么？

一个选择是将其转为住宅用途，如果当地规划部门允许的话。另一个选择是调整建筑以反映当今的灵活工作实践。但是老建筑的升级成本高昂，政府和租户现在要求的能源效率改进增加了成本。这些投资的经济效益通常无法与当前价格相匹配。房东的另一个选择是被迫执行抵押权——将无法盈利的建筑物交还给贷款人。

7. 它可能会如何发展？

最好的办公楼和其他办公楼之间存在着日益加剧的分歧。那些拥有顶级绿色认证和现代、令人兴奋的空间的建筑仍然可以要价高租金。其他建筑需要花费数十亿美元将它们提升到标准——而银行因不愿向不断增加的不良贷款提供贷款而不愿意提供资金。你可以拆除建筑物并建造更好的建筑。但随着政策制定者关注建筑中的碳排放，特别是来自混凝土、钢铁和玻璃等能源密集型材料的碳排放，这条路变得更加具有挑战性。这意味着在许多地方，他们决心看到房产进行翻新，而不是重新开发。

参考书架

• 有关中国的相关QuickTake解释，包括恒大的崛起、倒闭和债务重组，英国抵押贷款，以及由宽松货币政策结束引发的银行危机。
• 纽约空置的办公室揭示了一个全球性的房地产困境。
• 欧洲房地产长达十年的狂欢派对已经结束。
• 一家伦敦办公楼房东成功把握上次经济衰退的时机，计划兴建。

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