纽约市公寓因更严格的租金控制而打五折出售-彭博社

曼哈顿华盛顿高地的西164街上一间空置的受租金管制的公寓。摄影师：彭博市场的蒂莫西·法德克即使在清晨的阳光下，这间两卧室的曼哈顿公寓也显得苍白无力，其裂开的墙壁泛黄，就像一张古老的黑白照片。油漆屑从天花板上掉落。一只死鸽子躺在厨房地板上。

其房东道格拉斯·彼得森正在参观他2018年以480万美元购买的一栋21单元建筑物。彼得森的City Skyline Realty Inc.专门从事纽约市租金管制系统的房地产投资：这是美国最古老、最大的计划。对于位于华盛顿高地西164街的这间地理位置优越的公寓，这个迅速繁荣的多米尼加风情区被永远铭记在林-曼纽尔·米兰达的音乐剧中，他最多只能收取每月650美元的租金，也许只有市场价的四分之一。

在《彭博市场》二月/三月刊中亮相Bloomberg Markets摄影师：彭博市场的伊恩·艾伦对于房东来说，长期以来的策略一直简单而且赚钱。购买在纽约俚语中被称为租金稳定的破旧建筑。整修它们。通过提高租金将费用转嫁给租户，这在规定下是允许的。套现。重复。一旦租金接近每月2800美元，业主就可以收取市场能承受的租金，公寓就成了一个潜在的金矿。“你只需要耐心等待，”彼得森说。

但他对提高房租的赌注已经出现了灾难性的后果，就像城市里的房东们一样。2019年，由于对廉租房减少的担忧，纽约州的立法者重新制定了规定。其中一个关键变化是他们大幅减少了房东在翻新后可以提高房租的额度。更重要的变化是，公寓在房租上涨到一定程度后不再退出该计划。

彼得森——在过去20年里以3亿美元购买了40多处房产——现在陷入困境。他的抵押贷款拖欠严重，急于找钱进行修缮。去年10月，政府支持的住房贷款公司房利美开始对他名下的十几处房产进行了丧失程序，其中包括164街的那栋楼。彼得森说：“我的事业结束了。现在问题只是：我的遗产会是什么？是我在船沉的时候离开了，还是我留下来奋斗了呢？”

去年，纽约市至少有一套受租金稳定法保护的公寓的楼房的平均售价为20.3万美元，比2019年下降了34%，根据纽约投资管理公司Maverick Real Estate Partners的数据。相比之下，非受监管的公寓价格上涨了23%。Maverick发现，受租金稳定法保护的公寓价值下降了高达750亿美元。去年12月，美国联邦存款保险公司以40%的折扣出售了150亿美元的主要由纽约市受租金稳定法保护的公寓支持的贷款。上周，由于对房地产风险的担忧，持有大约370亿美元公寓贷款的纽约社区银行股价一天内下跌了38%。“我正在与很多业主交谈，他们想要放弃楼房，”纽约Cignature Realty Associates Inc.首席执行官拉泽·斯特恩赫尔说。

658 W. 188TH ST. 购入：$23.1 百万美元（2015 年 9 月）. 以 $10.7 百万美元出售*（*2023 年 8 月）。摄影师：Bloomberg Markets 的 Timothy Fadek这些损失凸显了在世界上最昂贵的城市之一，为工薪阶层提供了一种廉价住房的不断升级的斗争。对于像纽约伍德米尔的 Barberry Rose Management Inc. 的业主 Lewis Barbanel 这样的房东来说，更严格的租金管制侵犯了他们的私人财产权利，只会通过阻止翻新和建设来加剧住房短缺。他的公司去年以亏损出售了 21 座租金稳定的建筑。Barberry 公司以 380 万美元的价格卖掉了哈莱姆的一栋建筑，比 2016 年购入时少了 59%。“政客们正在削减这些建筑的资金，”正在将他的投资转移到新泽西和其他地方的 Barbanel 说。“他们试图创造业主失败的局面。”

但对于租户来说，公寓业主只是为依赖不断上涨的租金的鲁莽借贷付出代价，这必然会引发反对声音。住房正义联盟的活动协调员 Cea Weaver 帮助领导了这场斗争，他表示，新法律不应该让房地产投资者感到意外。“我们并没有秘密地试图改变规则，阿尔巴尼的立法者们也没有，”Weaver 说。“我不知道这是傲慢还是什么，但法律会改变，这会影响市场。”

租金控制在失宠了一个多代之后又开始流行起来。2019年，俄勒冈州成为第一个通过全州性租金控制法律的州，将年度涨幅限制在7%加通货膨胀率之内。同年晚些时候，加利福尼亚州将涨幅限制在10%。根据全国多户家庭住房委员会的数据，去年有二十多个州考虑了租金上限。

包括加拿大、印度和瑞典在内的一些国家都有相关法规。随着全球大城市的租金不断攀升，各国政府纷纷寻求扩大保护措施，但效果参差不齐。丹麦在2023年实施了为期两年的上限措施。柏林在2020年颁布了为期五年的冻结措施，是世界上最严格的措施之一。但德国联邦宪法法院在随后的一年推翻了这一决定。

一般来说，经济学家们都不喜欢租金控制，认为它扭曲了市场，导致市场租金建筑物短缺和租金上涨。学者们发现，这些规定使长期租户受益，而新来者受损，而且这是一种帮助最需要的人的低效方式。去年底，国际货币基金组织呼吁爱尔兰放弃像都柏林这样指定的“租金压力区”内的价格上限，因为限制加剧了住房短缺。相反，该机构建议为贫困租户提供有针对性的补贴。

124 W. 112TH STREET. 2018年12月以280万美元购买​​​​​​。2021年12月以120万美元出售。摄影师：彭博市场的蒂莫西·法德克但是，哈佛大学联合住房研究中心的葛里斯·赫伯特（Chris Herbert）表示，市场对租户来说是失败的。在古典经济学中，房租上涨应该导致更多的建筑活动，并使租金趋于稳定。但是，吸引人的城市中土地稀缺和规划法规导致持续的短缺。在这种环境下，赫伯特表示，较为温和的租金控制，比如将涨幅与通货膨胀挂钩，可能是一种妥协。

纽约的历史展示了租金管制在房东和租户相对权力变化中的起伏。该市三分之二的居民租住他们的住房，是全国平均水平的两倍，这使得租户在很大程度上比美国其他地区拥有更大的政治影响力。纽约的努力源于19世纪试图改善拥挤在破旧公寓中的移民境况。

自1943年以来，纽约一直有某种形式的租金管制，当时联邦政府实施了价格管制以应对二战期间的通货膨胀。在这些保护措施在1950年代初期到期后，州政府实施了自己的措施，适用于1947年之前建造的建筑。那个更古老的系统被称为租金管制，严格限制了租户在占据单位期间支付的金额，这一特点导致一些租户围绕着一个难以置信的廉价房地产交易组织他们的生活，有时当有报道称某个富有或著名的人以极低的价格居住时，这可能引发愤怒或嫉妒。目前只剩下16000套受租金管制的公寓。

租金稳定制始于1969年，涵盖大约100万套公寓，住着该市四分之一的人口。（大多数单位没有收入限制。）每年，房东向市长任命的租金指导委员会提交他们的收入和支出报告，该委员会利用这些信息来帮助确定业主可以提高租金的金额。根据乔治华盛顿大学、北得克萨斯大学和约翰霍普金斯大学的研究人员在2023年的一篇论文，纽约市的租金稳定公寓的租金比市场价公寓低三分之一，年度折扣总计54亿美元。

一个区，两个住房市场

曼哈顿的平均每月租金

来源：米勒·塞缪尔；纽约大学弗曼中心对纽约市租金指导委员会1992-2023年收支研究报告的分析

*在至少有一个受租金稳定法规管单位的物业中所有单位的平均值

在更加市场导向的1990年代，市和州的立法者投票放宽了规定。房东可以在每次租户搬出时将租金提高20%。一旦超过一定门槛，他们可以自行设定租金。对于许多建筑物，业主还可以根据每40美元的装修费用提高每月租金1美元，这意味着投资6万美元在一间空置公寓的房东可以在下一个租户身上增加1500美元的租金。

这一制度使受管制的公寓变得更具吸引力。房地产经纪公司Ariel Property Advisors的总裁Shimon Shkury表示：“受租金稳定法规管的单位被视为增加租金的内置选择。”

一批新的投资者涌入了一个历来由当地已建立的房地产家族主导的市场。这些后来者包括彼得森（Peterson）等较小的公司，以及华尔街上一些最大的名字。2015年，黑石集团以53亿美元的价格领导了对受租金稳定的斯泰文森特镇和彼得库珀村的收购。黑石集团自那时以来已经花费了超过3.75亿美元进行改善，并表示对这项投资仍然充满信心。

519 W. 143RD ST. 2016年5月以930万美元购入。2023年9月以380万美元出售。摄影师：彭博市场的蒂莫西·法德克但城市飙升的房价引发了强烈反对声音。时任市长比尔·德布拉西奥和纽约州检察长莱蒂西亚·詹姆斯表示，放松控制措施会激励骚扰租户，并促进了新生代和数十万公寓的去监管化。一批进步派州议员扫荡当选，为2019年的变革铺平了道路，这让楼房业主感到不安。对于房东来说，时机尤为艰难，因为不久之后他们还得应对新冠肺炎疫情期间的未付租金，以及不断上涨的保险费和利率。新冠疫情。一些租户倡导者对受管制公寓价格下降表示欢迎。纽约市社会服务协会的高级政策分析师萨姆·斯坦表示，借助政府帮助，非营利组织或租户可以以更低的价格购买楼房，就像他们在上世纪80年代所做的那样。然后他们可以收取更为负担得起的租金。

房东曾试图让美国最高法院干预，以裁定2019年的租金法律不合法，但未获成功。在社交媒体上，名为社区住房改进计划的行业团体的执行董事杰伊·马丁将对手描述为共产主义者，并誓言今年将采取“以毁灭为代价”的策略来对抗他们。他最近在X（前身为Twitter）上表示：“利益太大了，”我们必须尽一切可能阻止个人破坏纽约的住房。”

35岁的泰·雷蒙德在西116街长大，就在著名的灵魂食品餐厅艾米·鲁斯和一栋售价100万美元的公寓楼旁边。在同一条街上，雷蒙德的三居室现在的租金是1300美元，大约是走廊对面单位的三分之一。但是，一月份，她的浴室天花板上有一个大洞，这个问题已经存在多年，她说老鼠和蟑螂肆虐。“他们希望我们自行驱逐，”在网上销售复古服装的雷蒙德说。“要么是因为我们没有得到需要的维修，要么是因为我们害怕被定价出局。”

2018年，她的房东，一家名为 Sugar Hill Capital Partners LLC的私募股权公司，签署了一项合同，以2.5亿美元以上的价格收购了53栋小型公寓楼，这是该公司规模最大的交易。Sugar Hill估计每个单位需要至少6万美元的翻新费用，足以升级管道和电气系统。但是，一旦纽约州限制了与翻新相关的租金上涨，Sugar Hill只能每间公寓转嫁1.5万美元。

泰·雷蒙德站在她在曼哈顿W. 116th街的租金稳定公寓外。摄影师：彭博市场的蒂莫西·法德克2022年底，Sugar Hill同意以公司支付的价格打54%的折扣出售其13栋建筑。管理合伙人玛格丽特·格罗斯曼表示，她希望出售其余的租金稳定组合，包括雷蒙德的建筑，并专注于新项目，比如在布鲁克林建造一栋豪华公寓楼，配有一个带苹果园的屋顶平台。格罗斯曼表示，无法收取足够的租金使得Sugar Hill难以投资于建筑物，但公司会尽其所能进行维修。（在本文的询问之后，公司修复了雷蒙德天花板上的洞。）

维多利亚·鲍许与室友一起居住，以支付她在华盛顿高地的租金稳定公寓。去年，她的租金上涨了300美元，达到3300美元，这是曼哈顿租金创下历史新高的一部分。

在最近的一个晚上，鲍什（Bausch）加入了她圣尼古拉斯大道的公寓大楼的其他大约15名租户，其中既包括受管制的公寓，也包括不受管制的公寓。这里有一名华尔街高管，每月支付超过4500美元的房租，还有一名退休的公交司机和一名学校管理员。人群抱怨维护不善：一些公寓有水损，以及缺少热水和供暖不足。在过去的两年里，他们向市政府提出了数百项投诉。他们还希望撤销他们认为是非法的租金上涨。

鲍什是一名活动策划人，曾在剧院工作，她有一个好消息：在与州检察长办公室的和解中，该大楼将她的单位重新纳入了租金稳定计划，并降低了她的房租。“如果事情继续发展下去，我们将无法承受纽约市的房租，我不愿意让这种情况发生，”她说。

鲍什在她的华盛顿高地公寓里。摄影师：彭博市场的蒂莫西·法德克（Timothy Fadek）彼得森的城市天际地产公司去年曾出现在政府列出的有最多违章记录的房东名单上，他拥有这栋大楼。他表示，他的公司及时解决投诉，并且城市的统计不公平地惩罚了大型房地产所有者。他说，租金和解与前任业主有关。

这位49岁的犹他州人穿着相配的高尔夫衬衫和帽子，彼得森通常有着他曾经在纽约州衰落的后工业城镇敲门时的传教士的外向举止。他还记得不久前的美好时光。2014年，他以800万美元购买了布朗克斯的一栋大楼，仅仅四年后就以50%的利润出售了。

彼得森并没有完全放弃他作为纽约房东的角色。在他访问华盛顿高地时，他警告一名杂货店工人有明显的煤气泄漏，并与青少年闲聊。在谈到他日益恶化的生意时，他以黑色幽默说道：“你从这栋楼赚的钱比我多。”

在让经济学家担忧的租金管制的奇怪转折之一中，彼得森是那些因为目前的租金水平不合理而让公寓空置的房东之一。根据政府和行业估计，成千上万的公寓处于空置状态。

在西164街上，已经有两年多没有人住在那个“死鸽公寓”里了。像其他单位一样，它需要10万美元的翻修，包括新的管道、电气布线和铅污染处理，彼得森说。他觉得如果不提高租金，经济上行不通。“我们应该在这里有两个租户，每月收2500美元的租金，”他说，不明白为什么城市的政客们会对他不利。“他们到底为什么不希望我这样做呢？”

克拉克报道纽约的房地产；戈帕尔报道波士顿的。