布鲁克菲尔德在犯错后希望以150亿美元出售房地产投资 - 彭博社

多伦多的布鲁克菲尔德公司是世界上最大的商业地产所有者之一。

摄影师：加利特·罗丹/彭博社在大流行病过后，市中心的摩天大楼空无一人，央行即将开始进行一代人以来最快的利率上调，加拿大资产管理巨头布鲁克菲尔德加倍押注了其名声的其中一个赌注：购买办公楼。

该公司的房地产基金在2021年底和2022年初在德国、比利时和爱尔兰的办公地产投资信托上花费了72亿美元，这些决定引发了内部和一些主要投资者的辩论，据知情人士透露。然而，这些交易已经完成，符合首席执行官布鲁斯·弗拉特长期以来购买看似被低估的资产并打赌它们会随着时间增值的策略。

这一策略帮助布鲁克菲尔德公司成为世界上最大的商业地产所有者之一。现在，随着办公楼价值下跌和利率持续走高，这家投资公司处于全球房地产动荡的中心。

在过去两年里，大多数欧洲和美国的办公楼价格已经下跌。而这些影响正在扩散，重创了从纽约到日本的大举押注在这一领域的银行。

布鲁克菲尔德已经拖欠了超过30亿美元的美国商业抵押贷款，放弃了包括两栋洛杉矶办公楼大厦和曼哈顿著名的布里尔大厦在内的物业。去年12月，标准普尔全球评级公司将其子公司布鲁克菲尔德物业合作伙伴的信用评级下调至垃圾级别，警告称办公需求疲软可能会影响到2025年到期的27亿美元贷款的前景。

布鲁克菲尔德违约了洛杉矶的777大厦。摄影师：Eric Thayer/Bloomberg布鲁克菲尔德将在本周报告收益，目前正试图筹集150亿美元的新房地产基金，以利用预期的价值交易浪潮。一年过去了，它已经完成了近一半的筹集；在2021年阳光明媚的日子里，它的上一个地产旗舰仅用了几个月就吸引了90亿美元。欧洲收购和仍在等待从以前基金中返还更多资金的投资者，导致一些人重新考虑是否要将资金投入到最新的基金中，根据对二十多位基金经理、顾问、分析师和公司高管的采访。

房地产是布鲁克菲尔德的血液。房地产投资帮助建立了一个现在管理着8650亿美元资产的公司，仅次于贝莱德公司在另类资产管理公司中的地位。母公司布鲁克菲尔德公司已经在资产管理公司的房地产基金中投资了约80亿美元的资金，以及一份来自伦敦金丝雀码头到纽约曼哈顿西区的房地产的独立投资组合。尽管公司有财务实力轻松度过动荡，但它已经向投资者们发出了信号，计划通过出售房地产，将其房地产持有量从大约240亿美元减少到2028年的150亿美元。

布鲁克菲尔德在全球拥有700多个物业

来源：截至1月30日的Brookfield数据

很少有投资公司能更好地体现出房地产行业正在发生的快速转变，这个行业受到了利率上升和根本改变建筑物使用和定价方式的疫情的双重冲击。Flatt将这次经济衰退视为另一个机会；其他人则认为这是一个更为永久的变化。对许多投资者来说，曾经看起来像是不错价值的交易现在看起来像是价值陷阱。

“这是市场上发生违约的时候，特别是在办公楼方面，”负责机构投资者咨询的Stepstone房地产投资组合解决方案负责人玛格丽特·麦克奈特说。“这是否会影响你的筹款取决于更大的管理者，这与他们的整体业绩有关，以及你是否能对他们未来赚钱的能力产生信心。”

当前环境带来的疑虑不仅仅体现在筹款速度放缓上。虽然自2022年底分拆以来，Brookfield资产管理公司的股价已经上涨了24%，部分原因是其可再生能源、基础设施和信贷业务的强劲表现，但这家位于纽约的公司股价却落后于Blackstone和Apollo Global Management Inc。而Brookfield Corp.的股价一直固执地维持在公司称为其内在价值一半左右。

BAM股价落后同行

其他替代资产公司的增长超过了Brookfield资产管理公司

来源：彭博社

Brookfield的高管们辩称，他们主要拥有高质量的房地产，将证明其价值超越当前的低迷周期。该公司去年成功地为160多笔贷款进行了再融资。

“我们一直认为自己是价值投资者，这往往涉及采取与市场其他部分不同的逆向观点一段时间，” 布鲁克菲尔德房地产业务的首席执行官布赖恩·金斯顿在一次采访中说道。“我认为我们现在正处于这样的时期，最终我们将被证明是正确的。”

大买家

在上个十年的低利率时代，布鲁克菲尔德是房地产的狂热买家，收购了诸如美国第二大购物中心所有者GGP Inc.和办公开发商Forest City Realty Trust等公司。根据MSCI Real Assets的数据，布鲁克菲尔德是零售物业的头号收购者，这在很大程度上要归功于GGP交易，同时也是过去10年全球第四大办公楼购买者。房地产研究公司Green Street将布鲁克菲尔德物业合作伙伴列为美国第二大办公楼所有者，仅次于Hines。

在2008年金融危机后，该公司和黑石成为私募房地产中命运转变的毫无疑问的赢家，而来自高盛集团和摩根士丹利等前期强大实力的平台则在筹集新资本方面陷入困境。相比之下，黑石和布鲁克菲尔德继续筹集规模更大的基金，拉大了它们与其他公司之间的差距。

随着房地产市场的复苏和资产价值在廉价货币时代飙升，黑石从以购买不良资产并加以修复而闻名的公司，转变为在看到需求超过供应的领域大举押注，比如电子商务驱动的仓库繁荣，并不断地投入其中。因此，其房地产投资组合中传统核心领域美国办公楼的比例从2007年IPO时的约60%下降到如今不到2%。

虽然布鲁克菲尔德也进行了多元化投资，并对学生宿舍、仓库和度假公园进行了押注，但该公司继续执行逆向交易 —— 比如在零售业低迷期间收购购物中心房东，以及在新冠疫情之后收购办公地产信托基金 —— 期望它们的价值会恢复。该公司的根基深深扎根于长期持有和开发一些物业。

布鲁克菲尔德的价值投资方法始于弗拉特，他是温尼伯人，也是一位共同基金执行官的儿子，他在公司的任期已经超过三十年。他的第一笔大交易发生在上世纪90年代初，当时该公司接管了破产的加拿大开发商奥林匹亚&约克，后者建造了伦敦金丝雀码头和纽约世界金融中心。2002年，他被提升为首席执行官。

布鲁斯·弗拉特摄影师：Hollie Adams/Bloomberg此后，他通过在替代能源、基础设施、私募股权、信贷和保险等领域建立了布鲁克菲尔德的跨国部门进行了多元化。但房地产仍然是其最大的业务，弗拉特以低价收购管理不善或过度负债的物业的策略赢得了“加拿大沃伦·巴菲特”的绰号。

“在实物资产中赚钱的最简单方法，尤其是在房地产中，就是用糟糕的资本结构购买优质资产，”58岁的弗拉特在去年12月的一次投资会议上说。

布鲁克菲尔德在去年一月开始为其新的150亿美元房地产基金募集资金去年一月，仅仅几个月之后就关闭了一只170亿美元的基金。根据一份投资者介绍，预计首次封闭将在2023年7月完成。去年12月，该公司表示预计很快完成首次封闭，总承诺约为70亿美元，包括布鲁克菲尔德的资本，一位知情人士透露。

房地产筹资在整个行业中放缓，根据替代投资行业数据服务机构Preqin的数据，去年年底标志着自疫情爆发以来最慢的季度。投资者也正在转向被视为在动荡时期更安全的大型管理者。根据Preqin的数据显示，在第三季度，50.2%的资金流向了前10大基金，创下了纪录。

其他筹资努力取得了成功。去年12月，Brookfield完成了一笔规模创纪录的$300亿基础设施基金。它还宣布阿布扎比主权财富基金承诺了30亿美元用于脱碳倡议。Blackstone在2023年关闭了一只规模创纪录的300亿美元房地产基金。

伦敦金丝雀码头。摄影师：Chris J. Ratcliffe/Bloomberg### 价值下降

房地产投资者正在应对办公室价格的暴跌，这种情况可能会持续数年，因为公司需要的空间减少。根据麦肯锡全球研究所的一份7月报告，包括伦敦、旧金山、上海和纽约在内的9个全球城市的办公室需求预计到2030年将比2019年水平下降13%，这将使8000亿美元的房地产价值岌岌可危。而利率虽然可能已经触顶，但不太可能回到推动疫情前价格飙升的低水平。

尽管工作和购物模式发生了变化，但一些地区的商业地产市场正在显示复苏迹象，而最高质量的建筑物的价值比其他物业更能保持。

“尽管工作和购物模式发生了变化，但在最好的城市里，优质的房地产将继续受到租户的需求，并且长期内将提供出色的投资回报，” Kingston说。

纽约哈德逊城区的曼哈顿西区一号和二号。摄影师：Gary Hershorn/Getty ImagesBrookfield并没有免受价格下跌的影响。澳大利亚最大的养老基金AustralianSuper Pty表示，与该公司合作拥有的美国办公资产价值“远低于”2015年购买时的价值。今年五月，Brookfield以10亿美元的价格从Blackstone手中回购了曼哈顿的自由广场一号的少数股权，比Blackstone在2015年支付的价格低了33%。

阅读更多： 布鲁克菲尔德房地产信托基金首次年度亏损6.7%

在欧洲，Brookfield通过其第四个房地产基金在疫情后购买了爱尔兰的Hibernia REIT、比利时的Befimmo SA和德国的Alstria Office REIT-AG，CBRE的数据显示，都柏林和布鲁塞尔的办公室自收购以来的资本价值已经出现两位数的下降。Alstria表示，其物业被第三方评估为40亿欧元（43.1亿美元），低于2022年的46亿欧元。

那些房地产投资信托基金被机会主义基金收购，而不是布鲁克菲尔德资产负债表上长期持有的房地产。该公司拥有复杂的结构，包括私人基金、保险部门和公开交易的关联公司。

布鲁克菲尔德的关联公司是其私人基金中最大的投资者，截至去年九月底，占资产管理公司费用基础资产的约四分之一。

拥有美国国家和美国股权投资人寿控股公司股权的保险部门吸收了部分母公司的房地产资产。去年，布鲁克菲尔德的房地产部门将美国和加拿大的六栋办公楼的部分利益转让给了布鲁克菲尔德再保险有限公司，根据布鲁克菲尔德物业合作伙伴的文件，总净收益为6.12亿美元。几个月后，布鲁克菲尔德表示计划将其在房地产旗舰基金中价值为16亿美元的利益转让给其保险业务。

“它们被转移过来是为了更有效地长期拥有这些资产，为保险业务提供额外的资本基础，并且这些资产是以公允价值交易的，是季度价值和审计师审查的资产，” 布鲁克菲尔德公司首席财务官尼古拉斯·古德曼在去年11月告诉投资者。

布鲁克菲尔德还能够通过简单地放弃一些不良赌注来应对一些不良赌注，这要归功于其采用的非追索债务。这种类型的融资——如果某个地点出现问题，可以保护公司的其他资产——使得包括黑石、星木资本集团和高盛在内的大型房东能够放弃楼宇，而不是将更多资源投入亏损项目。

“有违约责任的债务，通常看起来是一个合理的决定，” Green Street的研究总监Cedrik LaChance说。

在企业层面合并借款的成本比有违约责任的债务更高，但在这样的时期，“在像这样的时期，它是物有所值的，” Kingston在与投资者的九月电话会议中说。这本质上是一个安全网，使得Brookfield能够在2021年底以来至少违约20个美国购物中心和办公楼物业，而不会危及母公司或其信用评级。DBRS Morningstar在11月提升了Brookfield Corp.的信用评级。

交易

Brookfield仍在进行交易并获利。本月初，它以3.25亿美元出售了一个制造房屋社区组合，利用了该领域的强劲需求。去年，它以约10亿美元的价格出售了巴黎香榭丽舍的一栋办公和零售大楼，比Brookfield 18个月前的购买价格高出25%以上。

不过，它在其他销售方面进展较慢，比如在2015年收购的英国度假村所有者Center Parcs的投资。Brookfield在2019年底考虑出售，却被新冠疫情挫败。在公司在去年恢复正式流程时，随着封锁解除后消费者渴望旅行的需求再次增长，上涨的利率削弱了对大宗收购的需求。在公司最初投资近九年后，投资者仍在等待他们在这笔交易中的回报。

根据咨询公司Hamilton Lane的介绍，截至6月，Brookfield仅出售了2015年份房地产基金中的27项投资中的9项，尽管它已出售了其他许多投资的部分。

尽管该公司在资本回报速度方面传统上超过大多数竞争对手，但其2018年基金的速度比其主要竞争对手慢，这让布鲁克菲尔德的投资者感到意外。根据公司的介绍，截至9月份，布鲁克菲尔德已经向第三个机会主义房地产基金的投资者返还了约22%的资金。而在大致相同的时间段内，黑石房地产基金截至9月份已返还了40%的资本。此外，在布鲁克菲尔德的第一个房地产基金中，一家公共养老金机构指出，投资了五年后已经拿回了89%的投资。

布鲁克菲尔德的投资者Bulldog Investors的负责人菲利普·戈德斯坦表示，投资于布鲁克菲尔德位于洛杉矶市中心的办公楼的房东最好是剥离其洛杉矶市中心的投资组合。但过去几年商业房地产的动荡改变了价值，这些变化很难预料。

“回顾来看，最好说他们应该卖掉这些房产，”戈德斯坦说。“但没有人能预测到新冠疫情对高层办公市场的影响。”