纽约房地产：古驰、普拉达在第五大道商店上花费数十亿美元 - 彭博社

一家位于第五大道724号的普拉达商店。摄影师：Yuki Iwamura/Bloomberg曼哈顿华盛顿高地西164街上一间空置的受租金管制的公寓。摄影师：Timothy Fadek for Bloomberg Markets“纽约永远死了。”在黯淡的2020年夏天，这个标题划破了一片被疫情警报的现实，并触动了人们的神经。

杰瑞·塞恩菲尔德提出了反驳，说“哦，闭嘴吧。”三年多后，他得到了证实。而这种证实在纽约第五大道的两个街区上表现得最为明显。

在这个关键的曼哈顿购物走廊上，世界上最大的奢侈品牌争相争取最佳位置。古驰的母公司和普拉达相关实体在过去两个月里竞相购买了从第58街到第56街的地段，总价近20亿美元。与此同时，路易·威登的母公司正在寻找745号第五大道，这是另一个靠近广场酒店和中央公园，以及闪闪发光的亿万富翁大道上的闪亮公寓塔楼的角落。

第五大道745号的Bergdorf Goodman男装店。摄影师：Yuki Iwamura/Bloomberg一系列重磅交易正在证明，在一个本来艰难的商业地产市场中，它们是一个亮点。更高的借贷成本已经重创了房地产估值，这一影响正在经济中蔓延，并且刺痛了从纽约到日本的银行。

纽约的奢侈品市场也陷入了低迷，因为大流行病重创了该市的购物走廊，旅游业也干涸了。但是最近几个月奢侈品牌的突然兴趣激增显示出曼哈顿零售房地产高端部分的迅速复苏。这些奢侈品集团在大流行病后蓬勃发展，并得到亿万富翁家族的支持，他们有着长期眼光，在纽约和全球范围内抓住了这一时刻，而许多传统的房地产投资者由于利率上涨而被搁置。

“这些是标志性的租户，深深扎根在纽约的这些特定地区，”高富帅商业地产的执行董事迈克尔·马克斯说。“他们一直在那里，或者设想自己在那里，未来几十年都会在那里，这给了他们控制自己命运的机会，减少租金波动或激增。”

这些举措表明纽约旅游业的重要反弹，该市正在与比佛利山庄、达拉斯和迈阿密等城市竞争，以举办顶级品牌及其豪华旗舰店，第五大道协会首席顾问玛德琳·威尔斯说。这与仅仅三年前的情况有所不同，当时在这条标志性大街的更南部，如洛克菲勒中心和圣帕特里克大教堂附近的空置店面正在增加。

最近的购买行为成为了少数几位豪华亿万富翁在该地区留下自己印记的方式。据彭博亿万富翁指数显示，路威酩轩(LVMH Moet Hennessy Louis Vuitton SE)首席执行官贝尔纳·阿诺(Bernard Arnault)以约1850亿美元的财富位列世界第三富，而普拉达公司(Prada SpA)主席米乌奇娅·普拉达·比安基(Miuccia Prada Bianchi)和她的丈夫帕特里齐奥·贝尔泰利(Patrizio Bertelli)的财富分别约为60亿美元，弗朗索瓦·皮诺(François Pinault)是开云集团(Kering SA)的创始人，身价340亿美元。他的儿子弗朗索瓦-亨利·皮诺(François-Henri Pinault)是古驰(Gucci)母公司的首席执行官。

抓住机遇

当黄金地段的物业可供购买时，豪华品牌公司迅速行动起来。据知情人士透露，普拉达公司在12月以不到20天的时间完成了对第五大道720号和724号的总价值8.35亿美元的两笔交易，而通常这样规模的交易需要数月时间。据悉，开云集团对第五大道715-717号的9.63亿美元交易在约一个月内完成。

纽约各地拥有零售物业的亿万富翁杰夫·萨顿(Jeff Sutton)是这些交易的卖方。尽管这些物业位于曼哈顿的黄金购物区，但近年来与贷款人和普拉达作为租户的纠纷不断。

第745号第五大道摄影师：Yuki Iwamura/Bloomberg然而，普拉达大楼的交易为其所有者带来了可观的收益。公开记录显示，十多年前萨顿和合作伙伴SL Green Realty Corp.分别以2.23亿美元和1.53亿美元购得这两栋大楼，而现在的售价分别为4.25亿美元和4.1亿美元。SL Green几年前将其在普拉达大楼的股权出售给了萨顿，但仍持有开云集团大楼的少数股权。

第五大道的交易“迅速而自信地发展，我认为这对这个城市来说非常令人兴奋，”SL Green首席执行官Marc Holliday在一月份的财报电话会议上表示。“纽约市的高端零售业再次崛起。”

Sutton和Prada的代表拒绝置评，而Kering则未回复寻求评论的消息。

过去12个月中，这些交易是该市规模最大的交易之一，给纽约本来基本停滞的商业地产市场带来了提振。高额借贷成本仍在挤压许多其他潜在买家，不断上升的空置率已经严重影响了一些建筑物的估值，尤其是办公楼。

根据参与Prada和Kering交易的Eastdil Secured董事总经理Will Silverman的说法，豪华集团公司拥有充裕的现金和长期眼光，它们正在抓住一个时机，而许多传统的房地产投资者却被排挤在一边。他说，由于这些公司已经在第五大道有店铺，它们对该地区及其购物模式有着实时的了解。

对于最大的奢侈品公司来说，拥有第五大道的房地产是它们在全球业务中的延伸，它们在全球最热门的购物街道上购买物业。

LVMH在2023年创下了房地产收购的记录，大部分用于零售业务，购买了大约24.5亿欧元（26.3亿美元）的房地产，包括伦敦市中心和巴黎香榭丽舍大街等地。在2022年，这家奢侈品巨头购买了位于蒙甘大街22号的房产，那里是其总部所在地。Kering近年来也购买了巴黎和东京等地的主要零售场地。

在香榭丽舍大街，路威酩轩（LVMH）目前正在翻新一栋建筑，为其旗下最大的品牌路易·威登（Louis Vuitton）做准备。该公司旗下的克里斯汀·迪奥（Christian Dior）品牌在蒙甘街30号开设了一家翻新后的旗舰店，内设博物馆、餐厅、客房套房和花园。

“如果路威酩轩是租用这个地点，就不会为迪奥在巴黎打造像蒙甘街30号这样的精品店，”路威酩轩首席财务官让-雅克·吉奥尼（Jean-Jacques Guiony）在公司财报发布后1月25日告诉彭博社。“如果我们是房东，就可以有不同的视野。”

第五大道745号。摄影师：Yuki Iwamura/彭博社纽约已经看到了路威酩轩投资的好处。

这家企业此前已经通过重新开发第五大道上一栋大型建筑为珠宝商蒂芙尼（Tiffany & Co.）巩固了其在该地区的地位。当这家旗舰店——在公司旗下75个品牌中规模最大的之一——在4月重新开业时，第五大道协会主席玛丽·博斯特（Marie Boster）表示，这产生了“涟漪效应”。

博斯特说：“商店向我们报告，他们那个周末的销售额是前所未有的。投资正在发挥作用，这也促进了我们在第五大道看到的兴趣势头。”

与此同时，珠宝商哈利·温斯顿（Harry Winston）也在着手对其位于第五大道718号的地标店进行重大翻新和扩建，这个项目几年前就已经开始了。

随着上第五大道大部分珍贵的角落被占领，需求可能会扩展到纽约其他具有声望的零售次市场，据康麦士的马克斯说。麦迪逊大道等地方在疫情大流行和电子商务的普遍崛起后正在复苏。SoHo也吸引了更多的关注，来自当代和高端品牌以及餐厅。

顶级品牌“正在寻找绝佳的位置，而且它们越来越难找到，”纽马克集团全球零售主席马克·马辛特说。“尽管具体围绕这一特定收购集团的第五大道是一个非常有趣的故事，但更广泛的故事是纽约市的复苏。”

即使在清晨的阳光下，这套曼哈顿的两卧室公寓也显得苍白，其裂开的墙壁泛黄，就像一张古老的黑白照片。油漆屑从天花板上掉落。一只死鸽子躺在厨房地板上。

它的房东道格拉斯·彼得森正在对他在2018年以480万美元购买的一栋21单元建筑进行令人沮丧的巡视。彼得森的City Skyline Realty Inc.专门从事房地产投资的一个子类型：受纽约市租金管制系统约束的物业，这是美国最古老和最大的计划。对于位于华盛顿高地的西164街的这间位置优越的公寓，这个迅速繁荣的多米尼加飞地被列入了林-曼纽尔·米兰达音乐剧中，他最多只能收取每月650美元的租金，可能只有市场价的四分之一。

在《彭博市场》的二月/三月期刊中*Bloomberg Markets*中亮相。摄影师：伊恩·艾伦，《彭博市场》。对于房东来说，策略一直很简单且赚钱。购买破旧的建筑，按纽约的说法是租金稳定。翻新建筑。通过提高租金将费用转嫁给租户，根据规定是允许的。套现。重复。一旦租金接近每月2800美元，业主就可以按市场价格收费，公寓就成了一个潜在的金矿。“你只需要耐心等待，”彼得森说。

但他对提高租金的赌注已经变得非常糟糕，就像城市中的其他房东一样。2019年，对于廉租房减少的担忧，纽约州立法者重新制定了规则。其中一个关键变化是大幅减少了房东在翻新后可以提高租金的额度。更重要的变化是，公寓在租金上涨到一定程度后不再退出该计划。

彼得森——在20年内以3亿美元购买了40多处房产——现在陷入困境。他的抵押贷款拖欠严重，为修理筹集资金。十月份，政府支持的住房贷款公司房利美对他的十几处房产启动了丧失抵押品的程序，包括164街的建筑。“我的事业结束了，”彼得森说。“现在问题只是：我的遗产会是什么？是我在船沉的时候就逃跑了，还是我留下来奋战？”

去年，根据纽约投资管理公司Maverick Real Estate Partners的数据，至少有一套租金稳定公寓的纽约建筑的平均售价为20.3万美元，比2019年下降了34%。相比之下，非受监管公寓的价格上涨了23%。Maverick发现，受监管单位的价值下降了高达750亿美元。去年12月，美国联邦存款保险公司以40%的折扣出售了150亿美元的贷款，其中主要由纽约的受监管公寓担保。上周，由于对房地产风险的担忧，纽约社区银行股价一天内下跌了38%，该银行持有约370亿美元的公寓贷款，其中一半由受监管单位担保。纽约Cignature Realty Associates Inc.首席执行官Lazer Sternhell表示：“我与许多业主交谈，他们都想放弃楼房。”

658 W. 188TH ST. 2015年9月以2310万美元购入*，*2023年8月以1070万美元出售。摄影师：Timothy Fadek for Bloomberg Markets这些损失凸显了在世界上最昂贵的城市之一为工薪阶层提供住房支持的一种廉租房屋的不断升级的斗争。对于像纽约Woodmere的Barberry Rose Management Inc.的老板Lewis Barbanel这样的房东来说，更严格的租金监管侵犯了他们的私人财产权利，只会通过阻止翻新和建设来加剧住房短缺。他的公司去年以亏损出售了21栋受监管的建筑。Barberry去年以380万美元的价格出售了哈莱姆的一栋楼房，比2016年公司购买的价格低了59%。“政客们正在削减这些楼房的资金，”Barbanel说，他正在将投资转移到新泽西和其他地方。“他们试图制造业主失败的局面。”

但对于租户来说，公寓业主只是在为依赖飙升的租金而进行的鲁莽借贷付出代价，这必然会引发反对。住房正义联盟的活动协调员西亚·韦弗（Cea Weaver）表示，新法律不应该让房地产投资者感到意外。她帮助领导了这场斗争。“我们并没有秘密地试图改变规则，阿尔巴尼的立法者们也没有，”韦弗说。“我不知道这是不是傲慢，但法律是会改变的，这会影响市场。”

租金控制在失宠超过一个世代后又开始流行起来。2019年，俄勒冈州成为第一个通过全州性租金控制法的州，将年度涨幅限制在7%加通货膨胀率之内。同年晚些时候，加利福尼亚州将涨幅限制在10%。根据全国多户住宅委员会（National Multifamily Housing Council）的数据，去年有二十多个州考虑了租金上限。

包括加拿大、印度和瑞典在内的一些国家都有相关法规。随着全球大城市的租金不断攀升，各国政府也在寻求扩大保护，但效果参差不齐。丹麦在2023年实施了为期两年的上限。柏林在2020年实施了为期五年的冻结，是世界上最严格的措施之一。但德国联邦宪法法院在随后的一年里推翻了这一决定。

一般来说，经济学家们都不喜欢租金控制，认为这会扭曲市场，导致住房短缺和市场租金上涨。学者们发现，这些规定使长期租户受益，却损害了新来者，而且这是帮助最需要的人的一种低效方式。去年年底，国际货币基金组织呼吁爱尔兰放弃像都柏林这样指定的“租金压力区”内的价格上限，因为限制正在加剧住房短缺。相反，该机构建议为贫困租户提供有针对性的补贴。

124 W. 112TH STREET. 于2018年12月以280万美元购买。​​​​​​ 于2021年12月以120万美元出售。摄影师：Timothy Fadek for Bloomberg Markets但是，哈佛大学住房研究中心的董事总经理克里斯·赫伯特表示，市场未能满足租户的需求。在古典经济学中，房价上涨应该导致更多的建筑活动并使租金趋于稳定。但是，吸引人的城市土地稀缺和区域规划规定导致持续的供应短缺。在这种环境下，赫伯特表示，较温和的租金控制，比如将涨幅与通货膨胀挂钩，可能是一种妥协。

纽约的历史显示了租金管制在房东和租户相对权力变化中的起伏。该市三分之二的居民租住房屋，是全国平均水平的两倍，这使得租户在美国大部分地区比拥有更大的政治影响力。纽约的努力源于19世纪试图改善拥挤在破旧公寓中的移民境况。

自1943年以来，纽约一直实行某种形式的租金管制，当时联邦政府实施价格管制以应对二战期间的通货膨胀。在这些保护措施在1950年代早期到期后，纽约州实施了自己的措施，适用于1947年之前建筑。那个更古老的系统被称为租金管制，严格限制了租户在占据单位期间支付的费用，这一特点导致一些租户围绕着一个难以置信的廉价房地产交易组织他们的生活，有时会在有人富裕或著名地以极低价格居住时引发愤怒或羡慕。目前仅剩下16000套受租金管制的公寓。

租金稳定政策始于1969年，涵盖大约100万公寓，约占该市人口的四分之一。（大多数单位没有收入限制。）每年，房东向由市长任命的租金指导委员会提交其收入和支出报告，该委员会利用这些信息来帮助确定房东可以提高租金的幅度。根据乔治华盛顿大学、北得克萨斯大学和约翰霍普金斯大学的研究人员在2023年发表的一篇论文，纽约市的租户为租金稳定公寓支付的金额比他们为等值市场租金公寓支付的金额少三分之一，这一年度折扣总计达54亿美元。

一个行政区，两个住房市场

曼哈顿的平均月租金

来源：米勒·塞缪尔；纽约大学弗曼中心对纽约市租金指导委员会1992-2023年的收入和支出研究报告进行分析

*所有至少有一个租金稳定单位的物业的平均值

在更加市场导向的1990年代，市和州的立法者投票放宽了规定。房东可以在每次租户搬出时将租金提高20%。一旦租金超过一定门槛，他们可以自行设定租金。对于许多建筑物，房东还可以根据每增加40美元的装修费用每月提高1美元的租金，这意味着投资6万美元在一间空置公寓的房东可以在下一个租户身上增加1500美元的租金。

这一制度使受监管的公寓变得更具吸引力。“租金稳定单位被视为提高租金的内置选择，”经纪公司Ariel Property Advisors的总裁Shimon Shkury说。

一群新型投资者涌入了一个历来由当地地产家族主导的市场。这些后来者包括像彼得森这样的小公司，以及华尔街上一些最大的名字。2015年，Blackstone Inc.领导了价值53亿美元的租金稳定的Stuyvesant Town和Peter Cooper Village的收购。Blackstone自那时以来已经在改善上花费了超过3.75亿美元，并表示对这项投资仍然充满信心。

519 W. 143RD ST. 2016年5月以930万美元购买。2023年9月以380万美元出售。摄影师：Timothy Fadek for Bloomberg Markets但这座城市不断飙升的房价引发了强烈反对声音。时任市长Bill de Blasio和纽约州检察长Letitia James表示，放松控制措施会激励对租户进行骚扰，并促进了新市区的形成，以及数十万公寓的取消监管。一批进步的州议员扫荡而入，为2019年的变革铺平了道路，这让楼房业主感到困扰。这个时机对于房东来说尤为艰难，因为不久之后他们不得不应对新冠肺炎疫情期间的未付租金，以及不断上涨的保险费和利率。 新冠肺炎疫情。

一些租户倡导者对受监管公寓价格下跌表示欢迎。在政府的帮助下，非营利组织或租户可以以更低的价格购买楼房，就像他们在20世纪80年代所做的那样，纽约市社会服务协会的高级政策分析师Sam Stein说。然后他们可以收取更实惠的租金。

房东们曾试图通过美国最高法院干预他们的利益，要求裁定2019年的租金法律无效，但未能成功。在社交媒体上，社区住房改善计划的执行董事杰伊·马丁描述反对者为共产主义者，并承诺今年采取“以毁灭为代价”的策略来对抗他们。他最近在X（前身为Twitter）上说：“利益太大了，”我们必须尽一切可能阻止个人摧毁纽约的住房。”

35岁的泰·雷蒙德在西116街长大，距离著名的灵魂食品餐厅Amy Ruth’s仅一街之隔，以及一栋售价100万美元的公寓楼。在同一条街上，雷蒙德的三居室现在的租金是1300美元，大约是走廊对面单位的三分之一。但是，一月份，她的浴室天花板上有一个巨大的洞，这个问题已经存在多年，她说老鼠和蟑螂肆虐。“他们希望我们自行搬离，”在网上销售复古服装的雷蒙德说。“要么是因为我们得不到需要的维修，要么是因为我们害怕被定价挤出去。”

2018年，她的房东是一家名为 Sugar Hill Capital Partners LLC的私募股权公司，合同约定以2.5亿美元以上的价格购买了53栋小型公寓楼，这是该公司规模最大的交易。Sugar Hill估计每个单位至少需要6万美元的翻修费用，足以升级管道和电气系统。但是一旦纽约州限制了与翻修相关的租金增加，Sugar Hill只能每套公寓转嫁1.5万美元。

泰·雷蒙德站在她在曼哈顿W. 116th街的租金稳定公寓外。摄影师：彭博市场的蒂莫西·法德克2022年底，Sugar Hill同意以比公司支付的价格低54%的折扣出售其13栋建筑。管理合伙人玛格丽特·格罗斯曼表示，她希望出售其余的租金稳定组合，包括雷蒙德的建筑，并专注于新项目，比如在布鲁克林建造一座豪华公寓楼，配有一个带苹果园的屋顶露台。格罗斯曼表示，无法收取足够的租金使Sugar Hill难以投资于建筑物，但公司会尽其所能进行维修。（在本文的询问之后，公司修复了雷蒙德天花板上的洞。）

维多利亚·鲍许与室友一起住，以负担得起她在华盛顿高地的租金稳定公寓。去年，她的租金涨了300美元，达到3300美元，这是曼哈顿租金创下历史新高的一部分。

最近的一个晚上，鲍许与其他大约15名租户一起来到她位于圣尼古拉斯大道的大厦的大堂，这栋大厦包括受管制和不受管制的公寓。其中有一位华尔街高管每月支付超过4500美元的租金，还有一位退休公交司机和一位学校管理员。人群抱怨维护不善：一些公寓有水损，以及热水不足和供暖不足。在过去的两年里，他们向市政府提交了数百项投诉。他们还希望撤销他们认为是非法的租金上涨。

鲍什（Bausch）是一名活动策划人，曾在剧院工作，她有了好消息：与州检察长办公室达成和解，使得建筑物将她的单元重新纳入租金稳定计划，并降低了她的租金。“如果事情继续发展下去，我们将无法承受纽约市的价格，我不愿意让这种情况发生，”她说。

鲍什在她的华盛顿高地公寓里。摄影师：Timothy Fadek for Bloomberg Markets彼得森（Peterson）的城市天际地产公司去年曾出现在政府列出的违章最多的房东名单上，拥有这栋建筑物。他表示，他的公司及时解决投诉，并且城市的统计不公平地惩罚了大型房地产所有者。他说，租金协议与前任业主有关。

这位49岁的犹他州人穿着相配的高尔夫衬衫和帽子，彼得森通常表现出一种外向的举止，就像他曾经在纽约州衰落的后工业城镇敲门时的摩门教传教士一样。他还记得不久前的美好时光。2014年，他以800万美元购买了布朗克斯的一栋建筑物，仅仅四年后就以50%的利润出售了。

彼得森并没有完全放弃他作为纽约市房东的角色。在他访问华盛顿高地时，他警告一名杂货店工人有明显的煤气泄漏，并与青少年闲聊。在谈到他日益恶化的生意时，他对其中一名建筑物管理员说了一句黑色幽默的话，“你从这栋建筑物赚的钱比我多。”

在让经济学家担忧的租金管制的奇怪转折之一中，彼得森是那些让公寓空置的房东之一，因为按照目前的租金水平修缮并出租它们是没有意义的。根据政府和行业的估计，成千上万的公寓是空置的。

在西164街上，已经有两年多没有人住在那个死鸽公寓里了。像其他单位一样，它需要10万美元的翻修，包括新的管道、电线和铅污染处理，彼得森说。他觉得如果不提高租金，经济上就做不到。“我们应该在这里有两个租户，每月收2500美元的租金，”他说，想知道为什么城市的政客们对他翻了脸。“他们为什么不希望我这样做呢？”

克拉克报道纽约的房地产；戈帕尔报道波士顿的房地产。