商业房地产：纽约商业银行可能会传染，但不是你想的那样 - 彭博社

注意：股价下跌。

摄影师：Bing Guan/Bloomberg纽约社区银行被吹捧为商业房地产贷款危机的一个预警信号。但实际上并非如此 —— 但它的问题仍然对地区竞争对手构成了危险，因为股价下跌会伤害银行，投资者往往会在出现小小的麻烦迹象时抛售该行业的股票。

NYCB的困境更多地源于监管成本和在银行规模上跃升一个等级所带来的挑战，而不是美国办公楼和公寓楼的估值突然恶化，这种情况已经持续了15个多月。

简而言之，自1月31日发布业绩以来，NYCB的股价已经下跌了一半以上，当时它报告了意外亏损，并在对房地产贷款进行损失和准备金拨备后削减了股息，这两项都比分析师预期的要大10倍以上。尽管这对该银行来说都不是好消息，但其中很多行动都与NYCB超过其资产负债表上的1000亿美元门槛有关，这是由于其收购了Signature Bank的一部分，这是去年被联邦存款保险公司拍卖的失败银行之一。

一家纽约银行也拖累了竞争对手的股价

纽约社区银行和同行指数的股价变化

来源：彭博社

突破1000亿美元的门槛将NYCB变成了一个四级银行，加入了那些必须符合比美国数千家小型地方银行更严格监管标准的较大银行的最低级别。这意味着对其贷款账本的风险要有更严格的看法，这促使它增加了准备金。它还必须持有更多的流动资产，其较低的收益会影响其盈利能力。最后，它需要将其股本建设到更高的资本比例，这也是它削减股息的主要原因之一。

这种过渡时刻会导致财务压力 — 各种因素相互影响。更加谨慎地管理资产负债表会降低收益，影响积累资本和支付股息的能力。这使得NYCB的股票变得不那么吸引人，甚至在担心房地产贷款不良之前。股价走弱通常会使其他融资来源变得更加昂贵，特别是如果开始让存款人感到恐慌。这些更高的融资成本会进一步损害收益 —— 如此循环往复。

随着这种不幸的循环在NYCB上演，人们会担心它可能需要发行新股权来实现更高的资本比例目标。目前并没有考虑这一点：该银行宁愿通过削减资产负债表上的风险来实现目标，正如彭博新闻周三报道的。

值得庆幸的是，至少目前为止，存款人还没有变得焦虑。NYCB本周表示，自2023年底以来存款略有增长。在周三的电话会议上，该银行表示最近几天没有看到任何资金流出，并承诺在有变化时及时向投资者更新。不过，与高收益货币市场基金和大型银行的安全性竞争，NYCB和所有美国较小的银行的存款成本都有所上升。

但是，对于办公楼和公寓楼贷款准备金的大幅增加怎么看？办公楼行业持续下滑，但让投资者感到意外的是，NYCB突然决定将其准备金与其在四类银行中的新同行相一致，从之前的总敞口的2%激增至8%。

尽管如此，办公楼贷款仅占其总贷款组合的约4%。其贷款组合中最大的部分约占44%的是公寓楼，主要位于纽约市，其中一些受到租金监管。这是一个问题，因为房东的收入相对不灵活，而那些需要重新定价贷款的人的融资成本显著提高，这将使债务更加风险。NYCB采取了保守的观点，假设2024年不会有利率下调，并评估这对房东的债务服务成本与收入的影响。答案再次是意外的拨备飙升。

纽约市公寓楼主导了NYCB的贷款组合

纽约社区银行的贷款类型占比

来源：纽约社区银行

注：AD&C是收购、开发和建设

根据花旗集团分析师的说法，纽约市受租金监管的房东在2019年的法律变化后，长期面临盈利问题，并且通货膨胀增加了维护成本，因此这个行业可能是一个持续存在的慢燃问题。尽管如此，一旦利率开始下降，融资成本也应该下降，NYCB的一些拨备可能就不再需要了。

然而，更重要的是，这些问题只是一个特定贷款人的特殊痛苦，它是在数十年来主要作为纽约多户家庭融资专家而建立起来的，它们并不是美国房地产或大城市办公楼的红旗。

从NYCB的角度来看，最大的错误在于没有更早地为投资者和分析师准备好其在第四季度业绩中将要做的事情。Signature Bank的交易是在2023年早些时候达成的，因此本应有足够的时间来提前标志其对风险态度的变化以及其对更多流动资产的需求。

但事实是，纽约商业银行对已经因商业地产问题而备受困扰的小银行部门造成了冲击。许多投资者以一种相当二元的方式购买整个行业。银行业很复杂，风险往往难以判断。当股价开始下滑时，先卖出再问问题会更容易。这威胁着将更多银行拖入资金成本上升、盈利能力下降以及潜在资本紧张的困扰循环中——这就是应该引起股东注意的传染病。

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