中国的房地产危机开始在全球范围内波及 - 彭博社

位于梅菲尔的60 Curzon住宅开发项目，已经有来自Interpath咨询公司的破产专家被任命。摄影师：Jason Alden/Bloomberg随着在国内深化的房地产危机需要筹集现金的压力大于在下跌市场中抛售资产的风险，中国投资者及其债权人正在全球范围内的房地产资产上挂起“待售”牌。他们所得到的价格将最终帮助揭示整个行业的困境有多严重。麻烦。

由于借贷成本上涨引发的全球经济衰退，仅仅办公楼的价值就已经蒸发了超过$1万亿，Starwood Capital Group的主席Barry Sternlicht上周表示。但由于很少有资产被出售，因此总体损失仍然未知，这使评估人员几乎没有最新数据可供参考。去年全球完成的商业地产交易量降至十年来的最低水平，业主不愿以大幅折扣出售建筑物。

监管机构和市场担心，这种僵局可能掩盖了大量未实现的损失，这对银行和资产所有者都将带来麻烦，尤其是在廉价货币时代，银行在房地产贷款方面进一步扩大了业务。

New York Community Bancorp触及了27年来的最低点，在削减股息和储备的部分原因是因为受困于房地产信贷问题。欧洲央行担心该地区的银行行动太慢，未能及时调低贷款价值，而英国金融行为监管局将审查私人市场的估值，包括房地产。

现在，十年来中国扩张狂潮中收购的一批海外资产开始进入市场，因为房东和开发商决定他们现在需要现金来支持国内业务并偿还债务，即使这意味着要承受财务损失。北京对过度借贷的打击让很少有开发商幸免，即使曾被视为主要参与者。例如，广州的中国奥园集团有限公司旗下的一个单位，正在进行一项60亿美元的债务重组计划，去年底以约45%的折扣出售了多伦多的一块地皮，相比2021年的购买价格，根据数据提供商Altus Group的数据。

“有了积极的卖家，市场冻结可能会解冻，提高透明度和价格发现，”彭博情报的信贷分析师Tolu Alamutu说。“投资组合估值可能还有进一步下跌的空间。”

开始行动

随着每一笔交易，市场对资本化率有了更清晰的认识 — 这是投资者愿意达成交易的回报率的衡量标准。然后评估师将利用这些数据来估值其他资产，这可能会引发更广泛的减值。因此，房东可能不得不注入更多资金来弥补任何贷款价值违约，否则就有可能被贷款人没收房产。

尽管迄今为止，欧洲的中国所有权销售只是一小部分 — 去年，据知情人士透露，与2022年达成但未完成的伦敦一栋办公楼相关的世茂集团控股有限公司董事长许永茂出售的价格比之前同意的价格打了约15%的折扣 — 但销售量正在重新增长。

2022年伦敦的1 Nine Elms项目。摄影师：Chris Ratcliffe/Bloomberg就在本周，陷入困境的开发商广州富力地产股份有限公司同意出售其在伦敦Nine Elms区价值134亿英镑（169亿美元）的房地产项目的股权，换取部分美元债券和10便士，而金丝雀码头的一栋办公楼在被中国投资者没收后以比2017年低60%的价格出售。这些销售是在一些开发商去年暂停呼吸并制定重组计划后的处置回升的一部分。

中国投资者正在抛售海外资产

来源：MSCI房地产

本月早些时候，伦敦西部高档地区梅菲尔心脏地带的一处豪华开发项目因贷款违约而陷入破产管理。该项目的大部分股权由中信资本和金地投资两家中国投资公司持有，这些住宅将继续通过管理者向潜在买家推广。

在英国首都的东部，一位知情人士看到由中国陷入困境的开发商碧桂园控股有限公司计划的住房项目吸引的出价不到1亿英镑。根据去年12月的一份文件，该子公司在2022年计提了1030万英镑的减值准备。与此同时，总部位于上海的房地产公司格兰云控股有限公司的一家子公司延长了对伦敦东部一座摩天大楼项目的贷款，文件显示该项目在去年实际上违约了。

如今，位于伦敦东部的碧桂园控股有限公司项目Ailsa Wharf周围的标识。海外销售也在加速，包括在澳大利亚。仅仅几年前，雄心勃勃的中国开发商是当地市场的主要参与者。现在，大多数已经基本停止购买，转而开始抛售项目。最近的显著处置包括碧桂园旗下的Risland公司以2.5亿澳元（1.63亿美元）的价格出售墨尔本郊区的一块地皮，据当地媒体报道。该公司最近还以约2.4亿澳元的价格出售了悉尼的一个开发项目资产，另一家当地媒体报道称。“出售这些部分剩余的土地是Risland优化投资组合的一部分，”Risland澳大利亚首席执行官胡国涛在一份向彭博社发表的声明中表示，但未确认销售或价格的细节。

世茂、碧桂园、富力、绿地和金地的代表没有立即发表评论，而对奥园总部的电话也无人接听。中信将所有问题转交给管理员。

观看：彭博原创探讨了房地产行业如何变得如此混乱，以及对全球经济可能产生的影响。

当然，中国并不是商业地产市场潜在困扰的唯一来源。韩国投资者在办公楼上的大笔赌注时机不佳，而较高的利率已经导致德国和北欧的房东大规模抛售房产。美国一波到期贷款也预计将导致地区银行的查封和基础资产的出售。但中国可能是市场上卖方最有动力迅速出售的地方。

绿街房地产分析师彼得·帕帕达科斯表示，这些处置的更广泛影响将取决于市场对结果的认真程度。

帕帕达科斯说：“对于估价师是否会充分考虑它们存在争议，因为卖方是‘有动机的’，我持保留意见。在我看来，他们应该考虑。”