商业贷款危机已蔓延至银行：六张图表 - 彭博社

纽约社区银行（NYCB）总部位于纽约州的希克斯维尔。

摄影师：Bing Guan/Bloomberg房地产大亨巴里·斯特恩利希特（Barry Sternlicht）上周表示，仅办公室就有1.2万亿美元的房地产损失，“没有人确切知道这些损失都在哪里。”投资者越来越担心，较小的银行可能要承担大部分损失。

在过去两周里，纽约社区银行公司在美国监管机构的压力下削减了股息，以便储备资金，以防商业房地产贷款出现问题。而且房地产价值可能还有下跌的空间，这只会给贷款人带来更大的痛苦：研究公司Green Street本周估计，为了达到公平估值，房地产的评估价值可能还需要下跌另外10%。

这场动荡对于等待着降低借贷成本以减轻痛苦的房东和银行家来说是一个打击，他们拥抱着“活到‘25年”的信条。虽然几个月前这看起来是一个不错的赌注，但经济的强劲可能会导致美联储降息的速度比市场预期的要慢，这增加了近年来涉足商业房地产贷款的较小银行出现减记风险的可能性。

以下是六张图表，展示我们目前的处境以及我们是如何到达这里的：

股票投资者自从纽约商业银行的意外事件以来一直在抛售地区银行股，但信用投资者似乎更为乐观，表明他们认为这些问题更多是盈利问题，而不是金融稳定风险。事实上，银行债券的风险溢价比整个市场更为收窄，表明银行债券的表现更好。

话虽如此，某些贷款机构的商业地产信贷占比超过40%，而美联储正在与商业地产风险集中的社区和地区银行合作。这包括制定计划来应对预期损失，主席杰罗姆·鲍威尔在与CBS的《60分钟》采访中表示。采访中说，该采访于周日晚间播出。

较小的美国贷款机构对商业地产的贷款敞口更高

商业地产敞口前20名贷款机构

来源：标普全球

其中一个原因是在金融危机后，更高的资本要求使商业地产贷款对最大的银行不再那么有吸引力。面临较少资本要求的较小贷款机构看到了增加市场份额的机会，纷纷加入，增加了他们的敞口，正当利率开始上升。

较小银行被推向商业地产贷款

来源：MSCI房地产

百分比已四舍五入

现在的结果是银行是迄今为止该行业最大的融资来源。由于许多银行受到损失的限制，借款人将更难进行再融资，增加了损失的风险。

美国商业地产债务到2028年将近3万亿美元到期

银行对商业地产贷款的风险敞口最大

来源：Trepp公司，美联储

商业地产贷款数据包括多户住宅。GSE包括房利美和房地美。

对美国贷款人的另一个复杂因素是商业地产贷款中有多少是仅付利息的，至少对于捆绑成债券的抵押贷款而言。虽然贷款价值比可能是保守的，但那里的房地产价值下降幅度如此之大，以至于让债券持有人在其商业抵押贷款支持证券组合中面临损失。

越来越多风险较高的贷款被捆绑成商业抵押贷款支持证券

来源：Trepp公司

百分比基于发行年份

商业地产的问题绝不仅限于美国。房地产是全球远远占据最大比例的困扰债券和贷款的行业，其中大部分来自中国，中国房地产市场已经经历了三年多的下滑。随着借款成本上升，困境也蔓延到了德国和北欧国家，因为它们过度使用廉价借款后出现了问题。

根据彭博新闻编制的数据，目前全球有超过2200亿美元的与房地产相关的债券和贷款处于困境之中。这个数字自12月中旬鲍威尔表示加息周期基本结束并开始讨论可能的降息以来，下降了114亿美元，这一言论引发了各种证券市场的反弹。

全球房地产远远占据最大比例的困扰债券和贷款

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观看：本周的嘉宾包括瑞银全球财富管理可税固定收益策略负责人莱斯利·法尔科尼奥、AlphaSimplex首席研究策略师凯蒂·卡明斯基和高盛首席信贷策略师洛特菲·卡鲁伊。

值得关注
* 预计下周美国高评级债券发行规模约为300亿美元。 + 在欧洲，75%的专业人士预计下周将有超过300亿欧元（324亿美元）的发行。 * 在美国，1月份的头条和核心CPI——预计于2月13日公布——都可能上涨0.2%，较上月的0.3%有所减缓。2月15日公布的1月零售销售预计将呈现出0.2%的温和环比增长。 * 英国将于2月13日公布其就业数据。 * 英国1月份的CPI数据预计将显示年同比4.1%，高于12月的4%。 * 英国2023年第四季度的GDP数据，将于2月15日公布，预计产出将连续第二个季度下降0.1%，符合技术性衰退的定义，这种情况可能会持续到2024年初。 * 有关可能影响未来一周市场的全球数据和事件的深入分析，请参阅彭博经济学的全球经济周报。

回顾本周

• 美国商业地产市场的困境已经影响了纽约和日本的银行，本周传播到了欧洲，引发了对更广泛传染的担忧。
  • 巴克莱银行表示，对于处于蔓延中的美国商业地产衰退的德国银行来说， 抵押债券和存款可以提供生机。
• 中国恒大集团在香港的清算给了美国和欧洲的对冲基金一个残酷的教训，让他们意识到与中国共产党讨价还价的危险。
• 根据摩根大通的数据，商业地产抵押贷款债务的违约贷款最近达到了创纪录的水平。
• 法国兴业银行正在加强其在欧洲的抵押贷款债务业务，努力自行安排新交易。
• 自从美联储推迟了很快开始放松政策的赌注以来，垃圾评级公司正在努力确保其未偿贷款的利率下降。
• 荷兰国际集团在美元市场发行了一笔额外一级债券 —— 这是自去年一场大规模发行之后的首次。
  • 瑞士银行出售了以美元计价的AT1票据，仅在宣布未来几年计划出售数十亿美元的风险证券的一天后。
• 由摩根士丹利和高盛集团领导的一组银行定价了一笔扩大规模的23亿美元高收益债券交易，用于重置Ardonagh Group Ltd.的债务，之前已从直接放贷人那里获得了部分融资。
• 包括阿波罗全球管理公司和黑石集团在内的私人信贷公司即将完成一笔20亿美元的债务融资，用于收购Alteryx Inc.。
• 随着借贷成本上升，投资者敦促美国公司削减债务并加强资产负债表的日子可能即将结束，其结果可能会损害企业债务，同时提振股票。
• 中国地方政府融资平台私人债务的违约付款出现上升，可能会波及到它们的债券，导致一个恶性循环。

在行动中

• 三井住友金融集团美国分公司已经招募克拉克·亚当斯和马修·伯克作为其高收益和杠杆融资团队的董事总经理。
• 皮尔斯·罗南已经加入Truist证券作为纽约投资级债务联合负责人。
• 摩尔利斯公司从Venor资本管理聘请罗伯特·门德尔森以加强其信贷基金的覆盖。
• 安联资产管理公司已经招募阿梅丽·古隆作为投资总监，以加强其私人债务团队。

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数据观察
* 宏观视角 * 私人信贷贷款监控 * 投资级债券 * 高收益债券 * 美元贷款 * 欧元贷款 * 全球信用指数回报
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