房地产贷款人面临美国商业地产价格下跌 - 彭博社
Natalie Wong, Patrick Clark
Aon Center，洛杉矶第三高的塔楼，售价1.478亿美元，比2014年的最后购买价格低了约45%。
摄影师：Michael Lee/Moment RF/Getty Images
第五大道724号的普拉达店。摄影师：Yuki Iwamura/Bloomberg2000万亿美元的美国商业地产市场的洗牌一直被延迟，原因很简单：没有人能够弄清楚房地产的价值。更关键的是，很少有人愿意这样做。
自新冠肺炎大流行颠覆了全球房地产的使用以来，受到高利率压力的借款人几乎没有动力变得严厉，并承担已经贬值的贷款。交易陷入停滞，因为潜在的卖家不愿以不利的价格出售建筑物，这种结果使他们可以假装没有发生根本性的变化。
对于许多人来说，等待的时间即将结束。
在全国范围内，交易开始活跃起来，揭示了房地产价格下跌的程度。这引发了对可能会在全球金融体系中蔓延的损失的广泛关注，正如最近由纽约社区银行、日本青空银行和德国的德国抵押银行采取措施应对不良贷款所引发的动荡所强调的那样。
在曼哈顿，经纪人已经开始推销由黑石集团拥有的办公大楼抵押的债务，折扣约50%。洛杉矶的一座主要办公大楼售出，比十年前的购买价格低了约45%。大约在同一时间，美国联邦存款保险公司以40%的折扣出售了约150亿美元的贷款，这些贷款以纽约市公寓为抵押。
经纪人正在营销黑石集团位于1740百老汇的债务。该公司两年前已经冲销了这笔财产。摄影师：迈克尔·纳格尔/Bloomberg随着美联储结束了一代人以来最快的加息步伐，市场迎来了一个转折点，为房地产投资者提供了更多关于借贷成本的清晰度。一些房地产业主将别无选择，只能在债务到期时出售资产：根据数据公司Trepp的数据，超过1万亿美元的商业房地产贷款将在明年年底前到期。
这种后果将产生广泛的影响。在过去十年的低利率时期，全球投资者纷纷涌入办公楼和其他商业建筑，将其视为债券的一个相对安全的替代品。从洛杉矶到纽约，美国各大城市都指望着高价值的办公楼来填补他们的地产税收入。而贷款人——特别是美国地区银行——则大量放贷给现在价值仅为最初价格一小部分的建筑。
最终，他们将别无选择，只能应对资产负债表上的黑洞以及认清现实的后果。
“事情不能永远搁置下去，”麦迪逊房地产资本的联合创始人乔什·泽根说。“如果你有一些交易，价值正在下降，那将迫使一些按价值计算的对话。”
美国银行对到期房地产贷款的敞口最大
按年份和持有者类型划分的商业房地产债务到期情况
来源：Trepp，基于美联储资金流动数据
危机的严重程度存在争议。财政部长珍妮特·耶伦上周表示商业房地产的损失令人担忧，但情况是“可以控制的”，美联储主席杰罗姆·鲍威尔在2月4日的《60分钟》采访中也表达了类似的看法。其他人对市场有更加悲观的展望，房地产投资者巴里·斯特恩利希特预测办公楼损失将达到1万亿美元。
随着更多交易为市场增加透明度，投资者将不得不重新为贷款注资以反映更低的价值，纽约房东RXR的首席执行官斯科特·雷克勒表示。去年，他的公司因确定不值得再投入更多资金而违约了与曼哈顿下城一座大楼相关的2.4亿美元贷款。但他也与艾瑞斯管理公司合作，有可能收购不良资产。
雷克勒将市场的痛苦比作悲伤的五个阶段，从否认、愤怒、讨价还价到沮丧。
他说：“2024年，我们已经到达了悲伤的第五个阶段。人们现在已经接受了。”
伸张和假装
多年来，放贷人一直采用所谓的“延期假装”策略，在动荡时期专注于延长贷款期限，同时忽视短期估值。在大流行期间，他们面临着办公室、商店和酒店空空如也的拖欠贷款，这种策略效果很好。在贷款上进行巨额削减是没有意义的，因为当时还不清楚问题是否只是短期的、与大流行相关的暂时现象。
不幸的是，危机导致了恶性通货膨胀，最终导致了一系列加息，使建筑物的纸面价值暴跌。这个问题在办公楼行业尤为严重，因为远程办公引发了创纪录的空置率，这个问题在美洲尤为严重，根据房地产经纪公司仲量联行的数据，美洲的返办率比欧洲和亚洲低。
美洲在返办方面落后于欧洲和亚洲
建筑物占先前大流行水平的百分比
来源：仲量联行
尽管从伦敦到东京的金融中心的办公室价格已经下跌，但美国城市的跌幅尤为严重。多年来受益于科技公司需求激增的旧金山，在第四季度的可用办公空间率达到了37%，这是全国最高的。纽约的情况较好，租户结构更加多元化，包括金融服务、法律和媒体公司，但近五分之一的办公楼可供出租。
即使这些地区的建筑价值下跌，根据MSCI Real Assets的数据，价格必须进一步下降，才能使交易活动达到正常水平。
美国主要城市办公楼销售价格大幅下跌
2023年第四季度选定市场的年同比变化
来源：MSCI Real Assets
由于美国价值暴跌，全球各地都感受到了影响，因为美国一流城市的房地产曾经是全球投资的磁铁。办公楼被视为高质量资产支持的超安全投资，拥有长期租约和不断上涨的租金。现在这一切都开始反噬。
这就是为什么即使在离美国很远的地方，比如德国和日本，也出现了困境。随着更多贷款接近到期日，投资者纷纷对房产进行减值或放弃，全球各地的贷款人将不得不储备更多资金以应对可能的损失。但对于每家公司来说，这将主要取决于他们的每笔贷款的质量，这意味着困境可能会在不同的地区和不同的时间出现。
随着利率上升，全球商业地产销售大幅下滑
按地区计价（以美元计）
来源：CBRE Research，MSCI Real Assets（截至2023年第四季度）
德国的德意志PBB和Aareal银行股份公司看到他们的无抵押借款成本上升，因为投资者仔细审查他们的账本中的不良美国贷款。韩国银行和资产管理公司，近年来是欧美商业楼宇中最大的投资者之一，也在为一波问题债务做准备。
这些问题也影响了加拿大。Sun Life Financial Inc.看到其美国办公室投资的价值急剧下跌，特别是旧金山的一栋建筑。养老基金CPPIB最近以1美元的价格出售了曼哈顿一座办公楼的股份，并承担了抵押债务和营运资本的假设，据知情人士透露。
不断加剧的困境
这种困境可以追溯到源自Covid的问题，比如办公需求减少或者在疫情狂热的顶峰价值时期过度购买的公寓，再加上更高的借贷成本，使情况变得更加严重。
截至去年12月，办公室占美国困境物业价值的41%，达到近860亿美元，据MSCI称。潜在的困境，指的是资产当前财务状况的侵蚀，跨所有物业类型近2350亿美元。公寓在这一名单中排名靠前，潜在困境超过670亿美元。其中超过30%的价值与过去三年购买的建筑有关，其中许多是以最高价格购买的。
与办公楼业主面临的空间过剩问题不同，公寓业主在大多数城市仍然面临住房短缺。该行业的困境主要源自借贷成本的激增。在投资者在2021年的宽松货币时代涌入市场后，利率飙升对建筑价值造成了影响，正当业主需要再融资时。自那时以来，租金增长已经趋于平稳，因为开发商以几十年来最快的速度增加了新公寓。
美国办公室是最受困扰的房地产类型
截至2023年底，按类型累计受困资产价值
来源：MSCI Real Assets
注：“其他”包括在MSCI标准交易量统计中未包括的类型，如自助仓储和制造房屋
一些贷款人已经悄悄地试图摆脱与房地产相关的贷款组合。 Capital One Financial Corp.去年出售了一大笔办公楼贷款组合，并且正在市场上推出既包括绩效贷款又包括与纽约办公楼和公寓相关的不良债务的贷款组合。加拿大帝国商业银行也正在寻找买家，出售价值约3.16亿美元的与美国房地产相关的贷款。
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许多银行仍然更喜欢与现有房东达成交易，比如提供贷款延期以换取用于建筑升级的资本再投资。然而，在许多情况下，这种方法可能不可行；从黑石集团到太平洋投资管理公司的一个单位，都已经放弃了或者违约了他们不想再投入更多资金的房产。在某些情况下，建筑物的价值甚至可能比它们所在的土地还要低。
“当人们交还钥匙时，这并不是结束——股权被抹去，债务也受到严重损害，”房地产债务资产管理公司Arena Investors的首席执行官丹·兹温说。“你说的是接近土地价值。在某些情况下，人们将开始拆除东西。”
Pimco控制的一家办公楼房东违约了与旧金山650 California St等建筑物相关的债务。摄影师：Loren Elliott/Bloomberg在所有悲观的头条新闻中，很容易忽略一个事实，那就是现在还为时过早。商业抵押贷款通常有五年或十年的期限，按照30年的分期偿还计划摊销，到期时需要偿还或者再融资的气球付款。
在很大程度上，放贷人一直愿意修改贷款以尽可能避免被迫执行抵押品，增加找到更好解决方案的机会。办公室需求仍然有可能改善，或者借款人会获得足够的信心注入新资本，特别是如果美国成功避免陷入衰退。
“我认为如果利率下降，而它们应该会下降，一些人可能会在这个问题上险中求胜，” Oberon Securities的管理合伙人Nicole Schmidt说。“政府对任何金融崩溃都不感兴趣。”
延迟还给银行时间来建立他们需要减记困扰贷款价值的储备金。其他贷款人也表现出了拉长时间的倾向。在上一个周期中，商业抵押支持证券的拖欠率在2012年7月达到了超过10%，比雷曼兄弟控股公司申请破产保护将近四年后。根据Trepp的数据，目前证券化贷款的拖欠率为4.7%。
银行储备金
一些银行一直在储备额外的现金，以帮助它们抵御资产价值下跌和潜在违约的风险。富国银行在去年年底为潜在商业地产损失储备了$39亿美元，比一年前的22亿美元增加了。美国合众银行，按资产计算是最大的地区性银行，第四季度将其信贷损失准备金增加了1.11亿美元，增幅近28%，与一年前同期相比，这一举措部分是由商业房地产驱动的。
更大的银行可以更容易地应对动荡，因为它们已经建立了大量的储备金来应对潜在损失，而且还可以依靠其他大型业务线，比如信用卡和投资银行。对于规模较小的中小型银行来说，问题可能会更大。
区域性银行占到了2025年到期的商业房地产债务的70%，而前25家银行占了剩下的部分，根据摩根士丹利本周的一份报告。该公司表示，区域性银行的监管环境也在发生变化，这可能会提高它们的负债成本并限制它们部署资本的能力，使它们变得更加脆弱。
旧金山的201 Spear St.以极低的折扣被接管。摄影师：Loren Elliott/Bloomberg与任何市场错位一样，也存在机会：根据JLL截至十月的数据，潜在的买家和投资者已经准备好了大约4020亿美元用于商业房地产交易。像黑石这样的公司，两年前已经对曼哈顿的1740 Broadway办公大楼进行了核销，现在正在寻求投资机会。这家全球最大的另类资产管理公司 完成了有史以来规模最大的房地产基金，去年筹集到了超过300亿美元的资金承诺。
在旧金山，买家正在以极低的价格收购物业。市中心的办公大楼201 Spear St.最近 被接管，其价值已经接近十年前的一半，此前的业主将建筑物交还给了贷款人。根据JLL的数据，按照每平方英尺计算，该市的办公物业的售价接近互联网泡沫和金融危机后的市场底部。
这样的交易可能看起来像是有先见之明的购买，但它们也可能成为贷方资产负债表上的潜在定时炸弹。
“你不能再忽视这一点了，”雷克勒谈到价值下跌时说。“根据它的严重程度，我们将看到谁实际上已经适当地标记了，谁没有。”
“纽约市已经永远死了。”在2020年阴郁的夏天，这个标题划破了一个受到疫情警示的现实，并触动了人们的神经。
杰瑞·塞恩菲尔德提出了反驳，说“哦，闭嘴吧。”三年多后，他得到了证实。而这种证实在纽约第五大道的两个街区上表现得最为明显。