商业地产危机将给银行造成多大损失？- 彭博社

Paul J. Davies

2024-02-15

并非所有办公市场都遭受重创：马萨诸塞州波士顿的贝克湾。

摄影师：Allison Dinner/Bloomberg

在美国和欧洲，商业地产即将面临的厄运几乎无法逃避，但实际灾难的证据却很少。专门从事不良资产的房地产专家和投资者认为，房东和贷款人必须面对现实的时刻似乎只是迟早的问题，然而美国财政部长贾娜·耶伦等金融官员表示问题是可以控制的。

事实上，未来几年可能出现的损失可能会像迄今为止不同银行的经历一样多样化和具体。会有一些真正痛苦的故事，比如黑石集团及其贷款人在纽约的1740百老汇的损失 on 1740 Broadway。但其他业主将填满单位，并在不远处的办公室提高租金。

特别是在办公室，问题看起来是极其局部的，取决于个别建筑物的状况，而不是深度和协调的经济衰退所伴随的系统性危机。

末日的预言非常熟悉：办公室的使用从未从新冠肺炎大流行中恢复，人们仍然坚持在家工作，这也意味着一些零售业同样受到影响；与此同时，较高的利率损害了建筑价值，并使业主的再融资条件变得昂贵，尤其是在难以实现租金上涨的情况下。

但这种概括掩盖了很多变化。亚太地区和欧洲的入住率远远高于美国。根据MSCI房地产数据，最近竞标过度的市场，如旧金山，价格下降远远超过美国其他主要城市和欧洲中心城市，如阿姆斯特丹或巴黎。

美国城市比大多数欧洲城市更受影响

2023年第四季度办公室销售价格下降与2022年相比

来源：MSCI房地产

注：德国城市的数据来自2023年第三季度

但即使在城市内部，两年多自封锁结束以来，各个分区之间的差异仍然很顽固。例如，在波士顿，一些位于绿树成荫的Back Bay地区和混合区的办公室看到了租约续约的租金上涨，而在金融区，空置率仍然很高，近20%，是三个主要中心地区中最高的，根据CBRE研究。

美国和欧洲的银行之间的风险敞口也存在巨大差异。以德意志银行为例，与一年前相比，该行在最近的第四季度的商业房地产贷款准备金增加了近五倍。这听起来令人震惊，但其12.3亿欧元（1.32亿美元）的准备金仅占该季度净收入的不到10%。这家德国银行在房地产贷款方面相对较为知名，但其账面上的商业房地产贷款总额不到所有贷款的8%，低于根据银行和欧洲银行业监管局透明度行动的数据，总贷款超过500亿欧元的上市英国和欧洲银行的平均水平，后者为近9%。其380亿欧元的商业房地产贷款中不到五分之一是用于美国办公室。

相比之下，根据欧洲银行业管理局的数据，丹麦的Jyske银行对商业房地产的贷款约占其总贷款的三分之一。北欧银行的商业地产比其他上市欧洲银行更多，但根据瑞银集团AG分析师的数据，它们的贷款价值比率平均约为40%。

欧洲银行对商业地产的暴露程度各不相同

选定银行与商业房地产相关的贷款份额

来源：欧洲银行业管理局；汇丰银行；巴克莱银行

注：未上市银行是18家合作银行、地方银行和其他政府或私人拥有的银行的平均值。小型银行是总贷款额在10亿至50亿欧元之间的18家上市银行。大型银行是总贷款额超过50亿欧元的35家上市银行。

根据欧洲银行业管理局的数据，较小的上市欧洲银行（总贷款额在100亿至500亿欧元之间）的平均房地产暴露率超过13%。未上市的合作银行、德国地方银行和其他私人或政府拥有的贷款机构的平均暴露率超过20% — 尽管如果排除两家专业房地产贷款机构Deutsche Pfandbriefbank AG和Aareal Bank AG，这一比例将降至14%。

大型国际银行和房地产专家在其账目中持有的美国债务比其他欧洲银行更多。根据MSCI Real Assets的数据，它们主要向主要大都市中心的办公楼提供贷款。这是一种防御性特征，但根据德意志银行等银行的说法，它们的最终损失经验将取决于所在的次区域和个别建筑物，正如Blackstone和Boston的例子所证明的那样。

美国银行对美国房地产的敞口主要由规模较小的地区银行主导，过去十年里，它们的集体贷款额增长了一倍以上，达到了近2万亿美元，而前25大银行的贷款额不到1万亿美元。其中一部分增长发生在美国六大主要城市，地区银行在这些城市的办公市场占有约四分之一的份额。但它们在亚特兰大、巴尔的摩或盐湖城等二级市场的份额更大，并且在三级市场占据了62%的份额，根据MSCI Real Assets的数据。它们在郊区办公市场的份额也比中心区更大。

美国办公楼贷款的王者是小银行

按城市类型和区域划分的办公楼贷款份额

来源：MSCI Real Assets

注：截至2023年6月30日

投资者担心的是地区性美国银行是否足够储备资金以覆盖潜在的损失。总资产不到1000亿美元的贷款机构享受较轻的监管和监督。它们往往对坏账的准备金比较低，低于较大银行，而那些贷款组合中商业地产比例最高的银行的准备金率最低，根据摩根士丹利的分析师。

但是，它们具体放贷的地点也很重要。有些二级城市状况良好：例如，奥斯汀、达拉斯和迈阿密吸引了一波波金融公司，它们逃离东海岸和西海岸更高的税收和房地产成本。而辛辛那提或底特律等城市的空置率仍然超过20%，并且在上升，根据Newmark Research的数据。

城市面临的威胁是通勤时间更长、中心地区不够吸引人，办公用途持续低迷导致其他企业纷纷倒闭，市中心变得无人问津。与此同时，如果人工智能的发展带来相关投资和初创公司的繁荣，旧金山等地可能会迎来强劲复苏。

对于银行投资者来说，未来几年的关键在于尽可能获取每家贷款机构所拥有建筑物的详细信息。一切都将围绕细枝末节展开。

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