纽约的租金正在挤压年轻和有抱负的人 - 彭博社

Conor Sen

纽约市的梦想并不便宜。

摄影师：Spencer Platt/Getty Images 北美 纽约租房市场出现了根本性的问题。对于在这座城市里寻找负担得起的住所而苦苦挣扎的人来说，这并不是什么新闻，因为空置率已经降至五十年来的最低点。本来可以不必这样。

当今租房市场的状况是对当地经济在疫情期间变化的反应的一份成绩单。2021年上半年，飙升的租金和历史上最低的借贷成本刺激了全国范围内的公寓建设，特别是在包括奥斯汀、凤凰城和纳什维尔在内的快速增长的大都市地区。但纽约却并非如此。

快进到今天，像得克萨斯这样的州出现了公寓的短期过剩，给租金带来了下行压力，而纽约的成本却继续上涨。这种分化表明，住宅建设的市场力量并不总是有效运作，而解决纽约的住房问题将需要区域规划改革，以及低利率的帮助。

供应短缺

纽约市的租房空置率是自1960年代以来最低的

来源：纽约市住房和空置调查

担心的是，机会之窗已经关闭 — 至少在可预见的未来是这样。

导致奥斯汀等地公寓繁荣的条件可能永远不会再次出现。来自高成本沿海市场（比如纽约和旧金山）的大量迁移推动了需求增加，并在疫情期间推高了租金。由于美联储将利率削减至接近零以抵消新冠疫情造成的经济损失，融资成本降至最低。公寓估值飙升，公寓房地产信托基金的股价在2021年增长了50%甚至更多，这给开发商带来了建设的信心。当然，这将导致大量的建筑活动 —— 假设开发商能够找到地块进行建设。

纽约并没有经历同样的繁荣。部分原因是租户在疫情初期离开城市的现实，这不仅导致了一段时间内租赁需求的下滑，还有了一些文章，比如2020年8月的臭名昭著的“纽约永远死了”。尽管2021年租金再次上涨，但“氛围”可能没有那么快恢复，开发商和贷款人需要良好的氛围来着手进行需要两年或更长时间才能完成的项目。

城市生活

纽约地区的租金继续年度增长

来源：Apartment List

因此，在2021年末和2022年初租金飙升、利率仍然较低时缺乏建设，而今天在租金高企且空置率创多代低点时也缺乏建设。

放松分区标准并简化许可流程以便更容易、更快速地建设必须成为任何解决方案的一部分。但这很可能不足以导致建设的立即激增。在阻碍奥斯汀建筑活动的一些动力学因素也会阻碍纽约的建筑活动。由于利率上升和劳动力、材料成本上升，融资和其他成本已经激增。

过去几年来，公寓房地产投资信托基金一直是表现最差的金融资产之一，因为较高的利率使它们变得不那么有吸引力，即使在租金不下降的市场，保险等成本上升也挤压了利润。放宽的分区标准——一个 艰难的斗争——将使纽约成为更有吸引力的建设市场之一，但开发商仍然难以摆脱整个资产类别所面临的困境。

一个必要的伴侣是较低的借贷成本。这不仅有助于开发商融资项目，也会减轻租户高抵押贷款利率的压力。纽约这样的城市的租赁市场通过吸引年轻人开始他们的职业生涯，然后排斥年长的人，他们最终会购买房屋，无论是在纽约市还是其他地方。当购房部分的方程式变得困难时，租赁市场就会受阻，阻止年轻人搬入，或者迫使那些无法负担住下来的人搬出。

如果利率不下降，今年要关注的一个趋势与我三年前在一篇专栏中提出的情景相反，当时我认为年轻人应该利用疫情初期租金下降的机会搬到纽约而不是奥斯汀。

今天，考虑到纽约和奥斯汀公寓市场的相对状态，选择奥斯汀更有意义。在本月的一次收益电话会议上，公寓房地产投资信托公司 Camden Property Trust 的一位高管表示，纽约人在去年第四季度对德克萨斯公寓的谷歌搜索量同比增长了72%，这表明一些租户正在考虑这一选择。区域性改革和较低的利率可以在一段时间内缓解纽约的住房短缺问题，但疫情对该市来说是一个错失的机会。这很可能意味着纽约今年将失去相当数量的居民，而这些居民将前往在条件允许时进行了建设的大都会区。更多来自彭博观点：

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