哪些银行可能面临商业房地产风险审查 - 彭博社

摄影师：Thomas Winz/Photodisc到2023年底，美国约有两打家银行的商业地产贷款组合引起了联邦监管机构的更大关注，这表明更多的放贷机构可能面临来自监管机构加大准备金压力的情况。

去年，三家监管机构公开警告该行业要仔细评估对办公楼、零售店面和其他商业物业债务的大额敞口。当时，当局表示他们将更加关注那些迅速积累这类贷款，价值超过其总资本的三倍以上的银行。

尽管纽约社区银行（New York Community Bancorp）引发了最近几周股价暴跌的连锁反应，因为它正为潜在的贷款损失做准备，但许多规模较小的放贷机构走得更远。这是因为它们更快地积累了超大规模的集中风险，根据彭博对350多家银行控股公司的联邦数据进行的分析。

小型和中型银行如何押注房地产

两打以上的放贷机构超出了监管机构对商业地产的指导

来源：彭博新闻对银行控股公司Y-9申报文件的分析

房地产贷款敞口比值是根据截至9月30日的一、二级资本与贷款价值的比值计算的。资产超过2500亿美元的银行控股公司被排除在分析之外。增长率不考虑并购。

三大监管机构——美联储、美国联邦存款保险公司和美国国家银行监督管理局——表示他们将专注于那些商业地产贷款组合超过其资本的三倍以上的银行。在这些组合中，审查人员将聚焦于增长迅速的组合：过去三年至少增长了50%。

截至9月30日，贷款同时跨越这两个门槛的公司包括Valley National Bancorp、WaFd Inc.和Axos Financial Inc.，数据显示。自从一月底投资者开始对商业地产风险感到担忧以来，这些地区性银行和其他许多银行的股价已经下跌，部分原因是监管机构可能会要求一些贷款人增加准备金或削减股息。

当局是否采取额外的行动将取决于对贷款的进一步审查。

“我们现在处于警告阶段，”2017年曾担任国家银行监督管理局代理局长的Keith Noreika说。“仪表盘上的灯亮了，现在人们正在打开引擎盖看：是真的出了问题还是我们只需要保持警惕？”

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可以肯定的是，监管机构不会将他们的审查限制在跨越这些门槛的银行上，也不会因此而引发进一步的担忧。贷款的表现可能存在很大的差异。

“我们对我们多样化和细分的商业房地产组合感到满意，”Valley National在一份电子邮件声明中表示，并引用了在商业地产贷款承销和与OCC的几十年合作关系中“强大的业绩记录”。“一如既往，我们重视并受益于与监管机构的定期对话。”

WaFd表示，它有意扩大了对已占用的（或者行业术语中称为稳定的）多户建筑的融资。

“根据我们自己的历史经验以及FDIC行业数据，稳定的多户贷款是我们作为银行可以做出的最低风险贷款，”首席执行官Brent Beardall在一份电子邮件声明中表示。他说，该组合中的贷款具有重要的股本（通常为40%）和多样化的现金流。“人们永远不知道未来会发生什么，但很难忽视以多户房产作为抵押的贷款的强劲性。”

三家监管机构、纽约社区银行和Axos的发言人拒绝置评或未回复消息。

“有一些在这些领域有集中风险敞口的较小和地区性银行面临挑战，我们正在与他们合作，”联邦储备委员会主席Jerome Powell在本月的60分钟采访中表示。“这似乎是一个我们将会多年来一直致力解决的问题。”

合并数学

银行合并可能会显著影响反映在银行联邦备案中的增长率，然而监管机构去年发布的公开指导并未指明他们可能如何看待这种数学。例如，Umpqua Bank的反向合并进入哥伦比亚银行系统公司，使哥伦比亚成为母公司——基于这一点，其商业地产组合膨胀了超过500%，使其脱颖而出。如果Umpqua是母公司，增长率将接近70%。

使用合并一对银行数字的形式数据通常会将它们的增长率降低到50%以下。然而，监管机构表示，他们之所以关注快速扩大的商业地产组合贷款，是因为他们希望给予那些多年来处理大量贷款经验的管理团队以信贷。慢慢组建组合还能给高管更多时间来发现和避免集中风险。

纽约社区银行是美国唯一一个总资产超过1000亿美元、商业房地产贷款占资本的比例超过300%的银行。即使包括该银行于2022年底收购Flagstar银行的情况，其组合增长速度也低于监管机构设定的阈值。

彭博社的调查发现，22家资产规模在100亿美元到1000亿美元之间的银行持有的商业地产贷款是其资本的三倍。其中一半的公司的增长率超过了监管机构制定的阈值。资产规模低于100亿美元的银行中，这一比例甚至更高：47家银行持有超大规模的组合贷款，其中13家增长迅速。该分析不包括业主自用的非住宅建筑贷款。

银行开始披露2023年年底的数据。BCI金融集团公司，即佛罗里达城市国家银行的母公司，表示截至12月31日，该单位的商业地产集中度“符合监管指导”，占资本的比例为299%。

“CNB的贷款组合多样化且处于良好位置，贷款价值比低，主要集中在佛罗里达州，该州的经济表现优于美国其他地区，”该公司在一份声明中表示。

较小的银行更容易受商业地产影响

按银行规模划分的商业地产抵押贷款与资本比例

来源：截至9月30日的银行控股公司Y-9申报的彭博新闻分析

纽约社区银行在一月底意外削减股息并增加为不良贷款储备，这让投资者对银行的商业地产风险产生关注。据彭博后来报道，这一举措是在美国国家银行监督管理局(OCC)在幕后施加越来越大的压力后采取的。

随着利率上升导致商业地产价值下跌，投资者正在关注银行可能面临的后果。疫情后，许多痛点集中在办公楼，因为远程办公的兴起。但几年前以最高价格融资的公寓也出现了价值下跌，有时还受到地方限制租金的影响。甚至包括黑石集团和布鲁克菲尔德资产管理有限公司在内的大型地产所有者也出现了部分债务违约。其他房东正在削减损失，放弃楼宇。

几年来，由于商业地产价值不明朗，银行在计提商业地产贷款减值方面有一定的自由度，而高利率冻结了市场的大片区域。这也使得放贷方在延长债务和与借款人达成交易方面有了更多的灵活性。但随着商业地产价格下跌的情况变得更加清晰，情况变得更加棘手。

如今，随着美联储暗示降息步伐缓慢，更多的房地产交易开始揭示建筑物的价值，正值大量未偿还贷款接近到期。根据商业地产数据提供商Trepp的数据，到2025年底，银行将面临大约5600亿美元的商业地产贷款到期。

寻求减少对商业房地产的风险敞口的放贷人面临着贷款销售的艰难市场。一些公司，比如Capital One Financial Corp.，已经找到了买家。但对于办公室和其他风险属性，很难找到投资者来承担贷款。

对于这种情况将如何发展的预测很困难，因为贷款是特殊的，不能“一概而论”，Noreika说。“这有点像是一个不是问题，直到它成为问题的问题。”