空置的办公室和高利率困扰商业房地产-彭博社

纽约德意志银行交易室内的监视器。

摄影师：Jeenah Moon/Bloomberg 在 iHeart、 Apple Podcasts和 Spotify上收听《大事件》播客*。*

收听 • 10分钟54秒

大事件：商业地产的残酷清算（播客）

商业地产市场已经被办公习惯的改变和利率上升所颠覆。多年来，债权人和全球投资者不必面对这些不断下跌的建筑价值。但随着交易再次活跃，现实再也无法被忽视。在今天的大事件播客中，彭博房地产记者Natalie Wong和Patrick Clark分享了这些损失可能如何影响全球金融体系。

阅读更多： 办公室价值暴跌的残酷现实已经来临

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以下是对话的轻微编辑转录：

Sarah Holder: 这些天在许多银行和商业房地产圈子里流传着一个有趣的短语：延期和假装。

Patrick Clark: 你假装建筑物的价值没有变，然后你延长贷款，对吧？这样你就不会在银行的资产负债表上承认亏损。Sarah Holder: 这是彭博房地产记者帕特里克·克拉克。正如他所说，延期和假装就是字面意思：银行向借款人延长贷款，并假装建筑物的价值保持不变。除了…在今天的经济中，没有什么是“保持不变”的。 Covid-19大流行后，办公室工作者从市中心撤离，然后利率迅速上升，颠覆了许多长期以来的商业投资规范。娜塔莉·王在彭博报道商业房地产。

Natalie Wong: 长期以来，你有投资者和放贷人将资金投入办公室，特别是美国办公室，因为那被视为对债券的安全替代。

Sarah Holder: 她说这些投资是由高质量的建筑支持的，当时没有人会猜到公司不需要办公室工作者。

Natalie Wong: 只要你有公司增长，你就会有这些基本上由稳定上涨的租金支持的长期投资。

**萨拉·霍尔德：**但现在，许多贷款即将到期，美国的商业地产交易正在以大幅折扣重新启动，迫使放贷人直面房地产价格下跌的程度。今天在节目中：我们讨论了这些损失将如何在全球金融体系中蔓延的普遍担忧，以及这对美国城市意味着什么。这是彭博新闻的重要观点。我是萨拉·霍尔德。

**娜塔莉·王：**我们终于到了一个点，你知道，世界各地的央行都在暗示，即使利率不下降，至少在可预见的未来会保持稳定，这使人们能够做出更多的计算。但与此同时，也开始启动更多的交易。

我们开始看到交易增多，比如，你知道，百老汇1740号有一栋办公楼。这是曼哈顿的一栋办公楼。几年前，非常有声望的大型资产管理公司黑石集团购买了这栋建筑。他们花了相当多的钱翻新这栋建筑，使它成为今天人们谈论的一个办公楼，带有吸引人的便利设施，这将吸引人们回到工作岗位，他们两年前放弃了这栋建筑。他们决定削减损失，因为他们认为不值得在这栋建筑上投入更多的钱，他们说，好钱追坏钱。现在，这栋建筑背后的债务正在以50%的折扣进行营销。

因此，你会看到这些知名建筑的巨额折扣开始出现在市场上，无论是投资者还是放贷人，都更难向监管机构表明他们的许多建筑的价值并没有大幅下跌。我认为这开始制造更多的压力。你知道，有些放贷人也开始有点恐慌。

嗯，甚至这些建筑的业主们，最终开始意识到并承认价值已经下降了多少。在某些情况下，你知道，他们拥有的建筑物可能只值得一块泥地。

**Sarah Holder：**所以 Patrick，这些交易向市场、投资者和开发商传达了这些建筑的真实价值，这向他们表明我们不能再继续假装了？

**Patrick Clark：**你知道，当每个人都在假装的时候，我们都可以假装。“今年没有任何办公楼出售。你怎么可能说我的建筑物只值它以前的50%，我买它的价钱？”但现在你有了这些备受关注的例子，情况变得更加困难。

**Natalie Wong：**我认为你可以看一下的原因之一是，如果你认为利率可能会下降，如果它们迅速下降，他们可以通过这种方式轻松度过这个难关，也许价值会回升，因为它与借贷成本紧密相连。

但我认为人们开始意识到，至少在不久的将来，利率可能不会上升，但它们将保持不变，因此他们必须开始根据这个水平来评估他们的财产成本、投资成本。

**Sarah Holder：**那么 Patrick，在这里问题的规模是多大？我们谈论的处于风险中的房地产价值有多少百万美元？

帕特里克·克拉克： 我们说美国有价值20万亿美元的商业地产；这是目前最好的数字。但无论如何，这个数字比我能理解的要大。到2024年和2025年，价值超过一万亿美元的商业房地产贷款将到期。

再次，一万亿美元是什么？那是很多钱。问题在于建筑物不再值得以前那么多。这就是问题的核心。对于表现良好的建筑来说，问题就不那么严重，但仍然存在问题。建筑物很可能价值下降，因此银行的抵押品价值也下降。它无法提供更多信贷。因此，重新融资变得更加困难。

也许这是一个存在巨大问题的建筑，因为人们不再去上班了。人们在家里上网。现在抵押品的价值更大幅度下降。这就是你无法再延期偿还的情况。借款人要么决定，“好吧，我要动用我的钱包，我要想办法筹集一些额外的钱，我要把这个问题解决。”

要么，在那时，借款人也可以说，“再见。这是你的建筑物了。”然后这就成了贷款人的问题。

莎拉·霍尔德： 娜塔莉，这不仅仅是美国的问题，对全球的金融机构和放贷人来说也存在风险，对吗？

娜塔莉·王： 是的，这种影响已经开始蔓延。我们已经看到全球金融体系受到影响，比如一月份纽约社区银行的冲击，他们的股价完全暴跌，因为他们为与商业房地产相关的损失准备了更大的准备金。我们看到这种影响开始在日本蔓延。青空银行也因主要与美国商业房地产有关的损失而遭受重创。韩国，他们的资产管理人和放贷人在过去几年里对美国商业房地产和办公楼贷款非常看重，因此他们也预计会出现一波不良贷款。

但这真的很震惊，因为这些都是长期的机构投资者。他们应该做出明智的投资。他们不是承担最大风险的人，他们已经开始看到标记这些较低价值的影响，我们开始看到其中一些人至少削减了特定事物的损失，但他们暴露在美国房地产市场。

Sarah Holder: 休息一下，这些到期贷款对美国银行业意味着什么，以及谁可能从中获益。

Sarah Holder: 所以，我的意思是，如果他们无法摆脱这些贷款，那对银行业意味着什么？这些银行可能会有多大麻烦？

Patrick Clark: 我认为，即使不考虑商业房地产的困境，人们普遍感觉美国可能有太多银行。

你知道，大约有4500家银行，或者，你知道，我们是房地产记者，不一定是银行业专家，但我们确实听到人们说，在未来几年，以商业房地产债务为催化剂，数百甚至数千家银行将消失，要么是因为它们破产了，要么是因为它们需要被吞并，或者它们需要与另一家弱势银行联合才能生存下来。这绝对是我们新闻室非常关注的事情，看看这将如何发展。

Sarah Holder: 所以这主要是这些较小、地区性和中型银行的问题。

帕特里克·克拉克： 对他们来说，这是一个更大的问题。你知道，如果你是摩根大通，你有许多不同的业务为你带来收入，你的商业抵押贷款在资产负债表上所占比例要小得多。所以，如果这些资产最终价值只有面值的70%，你仍然可以——我并不是说那就是情况——你可以从中恢复过来。

然而，你知道，如果你是一家在塔尔萨的地区银行，你有一些不良的办公楼贷款，那可能对你来说是一个真正大的问题。

莎拉·霍尔德： 我猜这里有赢家和输家，对吧？谁是赢家？

娜塔莉·王： 有很多人手头有现金。我们谈到的一些陷入困境的建筑，知道吗，放弃的业主，比如黑石去年刚刚结束了一项创纪录的房地产基金。他们获得了超过300亿美元的资金承诺，并积极寻找投资房地产的机会。他们是最大一部分失败的Signature Bank商业房地产贷款的买家。他们就是背后的买家。所以，他们放弃了两年前在纽约市百老汇的一栋办公楼，但另一方面，他们正在向其他房地产机会投入数十亿美元。所以他们对这个行业仍然看涨。

帕特里克·克拉克： 我认为你也可以在其中找到创造性毁灭的安慰。就像这些办公楼不值钱的原因是因为它们在功能上已经过时或大部分已经过时了，我们不应该试图坚持住它，对吧？花60分钟、90分钟，甚至更长的时间去坐在一个阴沉的办公楼里，你知道，有着糟糕的荧光灯，还有那种类似兔子笼的隔间，为什么要保存那个？那对谁有好处呢？所以我认为，当事物逐渐失去用处时，并不全是坏事。我们现在有更好的东西。

莎拉·霍尔德： 嗯，娜塔莉，帕特里克，非常感谢你们的到来和分享你们的报道。

帕特里克·克拉克： 谢谢。

娜塔莉·王： 谢谢。

本集由：亚历克斯·苏吉拉制作；高级制片人：娜奥米·沙文和吉尔达·迪·卡利；编辑：凯特琳·肯尼、卡拉·韦特泽尔；执行制片人：妮可·比姆斯特博尔；音效设计/工程师：亚历克斯·苏吉拉；事实核查：斯泰西·雷内

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