柏林住房：更高租金的前景吸引投资者 - 彭博社

柏林 Kreuzberg 区的公寓大楼，于 2 月 13 日。

摄影师：Krisztian Bocsi/Bloomberg在柏林西北部的一个新住房开发项目中，第一批公寓于 8 月份已经准备好迎接租户，不久之后，一位来自国外的投资者就准备好收取租金支票。

哈尔斯克索嫩花园位于西门斯斯塔特工业区附近，这个项目包括从单间工作室到家庭式公寓的 1000 套房产，于 11 月份被总部位于达拉斯的CBRE 集团以 3.57 亿欧元（3.82 亿美元）的价格收购。这个房产包括另外两个地点，显示了柏林住房市场如何吸引买家，并且不受较高融资成本的拖累。

哈尔斯克索嫩花园项目于柏林，于 2 月 13 日。摄影师：Krisztian Bocsi/Bloomberg尽管德国各地的房价都在下跌，但是首都的居民持续涌入，住房建设滞后，导致了供应短缺的加剧。这就意味着租金可能会上涨，而资金雄厚的投资者渴望抓住这个机会。

根据在线房地产经纪商 Immowelt 的数据，柏林的房价在利率上涨后连续四个月上涨。在 2023 年最后一个季度，柏林是唯一一个德国大城市的房价增长超过 1% 的地方，与法兰克福的下降 2.6% 和慕尼黑的下降 0.5% 形成鲜明对比。

“国际投资者正在密切关注柏林，”领导房地产管理公司JLL柏林住宅投资团队的安德烈亚斯·波尔特说道。除了进一步租金上涨的前景外，他表示吸引人的是柏林相对来说是欧洲首都中相对便宜的，并且拥有庞大的租赁市场 — 只有15%的柏林人住在自己的房子里。

柏林的复苏与其他因供应不足而受到挤压的主要城市一致。斯德哥尔摩曾是欧洲住房危机的焦点，但根据彭博城市追踪器的数据，瑞典首都已连续八个月出现同比增长。

柏林租金上涨远远快于其他德国城市

年度新建租金增长的全国平均值为7.7%

来源：Scout24 WohnBarometer

根据从各种提供商那里汇编的每月数据，彭博监测的十一个市场中有七个市场出现了增长。有些是要价和指示水平，而其他的是交易的官方数据。雅典、马德里和里斯本是最强劲的，而巴黎和维也纳则在下滑。

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柏林的价格在同比基础上下降，并在一月份月度基础上略微下降，这是一个传统上的淡季。

彭博城市追踪器：城市价格快照

以每平方米欧元计价。变动以当地货币计算

来源：Immowelt（柏林）、Idealista（马德里、里斯本）、Svensk Mäklarstatistik（斯德哥尔摩）、Rightmove（伦敦）、Immobiliare（米兰）、Immopreise（维也纳）、Le Figaro（巴黎）、Properstar（苏黎世区）、Properstar（苏黎世州）、中央统计局CSO（都柏林）、Spitogatos（雅典）、彭博计算。

住房问题已经成为德国和许多发达经济体的紧张话题，因为缺乏负担得起的住房加剧了人们的挫折感。总理奥拉夫·肖尔茨领导的执政联盟未能兑现建造40万套住房的承诺，所有三个政党在民意调查中落后于极右翼的德国选择党。

“住房竣工数字令人深感担忧，”德国房地产联合会总干事艾古尔·厄兹坎表示。“到2025年，可能会出现75万套公寓的短缺。”

柏林是德国住房困境的中心。20年前，由于该市的债务问题导致社会住房的抛售，柏林被认为是“贫穷但性感”的，但随着蓬勃发展的科技产业和低迷的建筑业，那个时代早已结束。

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IRC Relocation的负责人尼克拉斯·阿尔默鲁德表示，找到负担得起的居住空间现在是新来者面临的最大障碍。“搬到柏林的人比可用的公寓还要多。”

柏林的克罗伊茨贝格区，其复苏情况与其他因供应不足而受到挤压的主要城市一致。摄影师：Krisztian Bocsi/Bloomberg整个城市的政治挫折感很高，但在时髦的前工人阶级社区如克罗伊茨贝格，局势尤为紧张，许多当地人已经被挤出。2021年，一项要求当局征用大型房东以补充公共住房存量的全民公投获得通过。这一基层运动在一定程度上是对2020年冻结租金努力失败的反应。

彭博城市追踪器

每平方米公寓价格，最新可用月份

来源：Immowelt（柏林），Idealista（马德里，里斯本），Svensk Mäklarstatistik（斯德哥尔摩），Rightmove（伦敦），Immobiliare（米兰），Immopreise（维也纳），Le Figaro（巴黎），Properstar（苏黎世区），Properstar（苏黎世州），中央统计局CSO（都柏林），Spitogatos（雅典），彭博计算。

尽管立法在法庭上被否决，但它导致了对租户供应的进一步抑制。随着可供选择的选项减少，预期租金将继续上涨，因此越来越多的租户希望摆脱这种上升螺旋，据房地产经纪公司Savills称。

“即使是有偿付能力的家庭也越来越难找到合适的租房，” Savills德国研究部副总监Matti Schenk说道，并补充说这种转变正在帮助推动柏林房价的逆转。

2022年，随着数千名乌克兰人逃离俄罗斯的入侵，柏林的人口增加了超过8万人，这增加了稳定的学生和技术工作者人数。同一年，该市仅新建了略多于17,000套新公寓。总体而言，家庭建设几乎每年都无法跟上人口增长的步伐。

更高的融资成本也可能为大型投资者提供抓住租赁物业的机会，比如Halske Sonnengärten。这个项目由德国最大的房东Vonovia SE的一个单位出售。许多房地产公司在廉价货币时代负债累累，现在不得不出售房产进行再融资。

寻找负担得起的居住空间是许多新来柏林的人面临的最大障碍。摄影师：Krisztian Bocsi/Bloomberg新建筑明显更具吸引力。根据房地产融资平台Europace的调查，德国范围内老建筑的价格仍在下跌，这些建筑通常有租户签订的更便宜的合同，存在大规模翻新成本的风险。与此同时，新项目在同一时期略微上升，扩大了这两个领域之间的差距。

备受困扰的Adler Group SA去年底还出售了柏林的一组新设施，最近的法院裁决可能会加速处置计划，该裁决涉及其60亿欧元的重组计划。

本故事是在Bloomberg自动化的协助下制作的。