柏林的房地产低迷已经结束-短缺吸引投资者-彭博报道
Laura Malsch, Ainhoa Goyeneche
柏林克罗伊茨贝格。与所有供应紧张的大城市一样，价格正在恢复。照片：Krisztian Bocsi/Bloomberg今年8月底，柏林西北部的一个新建住宅区的第一批公寓已经可以入住。不久之后，租金收入就流向了一位外国投资者。
该项目“哈尔斯克阳光花园”约一千套公寓位于柏林西门工厂历史建筑区附近，是柏林一项房地产交易的一部分，该交易于11月由达拉斯的CBRE集团以3.57亿欧元收购。这一交易表明：对住房的需求似乎比全国其他地区更快地克服了价格下跌和更高融资成本。
柏林的哈尔斯克阳光花园住宅区。照片：Krisztian Bocsi/Bloomberg尽管全国范围内住房价格仍在下跌，但持续的人口涌入和缓慢的新建筑导致柏林住房市场出现了严重的供应短缺。这反过来吸引了有支付能力的投资者，他们希望租金继续上涨。
根据在线房地产经纪商Immowelt的数据，由于利率上涨，柏林的房价连续四个月上涨。在上个季度，柏林是唯一一个住房成本上涨超过1%的德国大城市，而法兰克福下降了2.6%，慕尼黑下降了0.5%。
“国际资本正在密切关注柏林”，JLL房地产管理公司柏林住宅投资团队负责人安德烈亚斯·波尔特说道。除了进一步提高租金的前景外，对于一个欧洲首都来说，相对较低的价格和租赁市场规模仍然是这座城市吸引力的决定性因素。柏林是租户之都，只有15%的居民拥有自己的住房。
柏林租金上涨速度超过其他大城市
德国新建租金平均年同比上涨7.7%
来源：Scout24 WohnBarometer
其他欧洲大都市的房地产价格也经历了类似快速的从利率冲击中恢复，这些城市都面临着严重的供应短缺。斯德哥尔摩曾经处于欧洲房地产危机的中心，但根据彭博城市追踪器的数据，瑞典首都的房价已连续七个月上涨。
根据不同供应商的月度价格数据，彭博观察的11个市场中有7个市场呈上升趋势。在这些数据中，有些是指导价格和基准价，而另一些是实际成交价格。年同比来看，雅典、马德里和里斯本是房价上涨最快的市场，而巴黎和维也纳则滞后。
在柏林，与去年同期相比，房价仍然在下降，并且在传统上较为疲弱的1月份，与上个月相比略微下降。
彭博城市追踪器：欧洲大都市房价
每平方米欧元购买价格。按国家货币计算的变化
来源：Immowelt（柏林），Idealista（马德里，里斯本），Svensk Mäklarstatistik（斯德哥尔摩），Rightmove（伦敦），Immobiliare（米兰），Immopreise（维也纳），Le Figaro（巴黎），Properstar（苏黎世区），Properstar（苏黎世州），中央统计局CSO（都柏林），Spitogatos（雅典），彭博计算。
在德国和许多其他工业化国家，住房短缺问题早已成为长期冲突，缺乏可负担住房导致越来越大的挫折感。安格拉·梅克尔领导的联合政府可能无法在本届任期内兑现每年建造40万套新住房的承诺，这加剧了许多本来就不满的选民的愤怒。目前，所有三个联合政府的党派在民意调查中都落后于德国另类选择党。
“新建住房的数据让人担忧”，德国房地产业的顶级协会——中央房地产委员会的执行董事阿尤尔·厄兹坎说。“到2025年可能会缺少75万套住房，到2027年可能会缺少83万套住房。”
柏林是德国住房危机的震中。仅仅20年前，该市出售了大量的社会住房，如今这些房屋的价值是当初的数倍，用以偿还债务。但是，蓬勃发展的科技产业和低迷的建筑活动早已结束了该市“贫穷但性感”的时代。
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对于新来柏林的人来说，寻找负担得起的住房已经成为最大的障碍，IRC Relocation公司的负责人尼克拉斯·阿尔默鲁德说道。“想要搬到柏林的人比提供的住房更多。”
对住房政策的不满在整个城市蔓延，但在克罗伊茨贝格等曾经的工人区，这种挫折感尤为强烈，这些地方已经成为了追求时尚的外地人向往之地，许多本地居民被迫搬走。2021年，柏林市民最终在一次全民公投中投票决定，对大型房地产公司进行征收，以增加社会住房的供应。这次成功的全民公投在一定程度上也是对此前失败的租金上限法案的回应，这是柏林为限制租金上涨而采取的特殊举措。
Bloomberg城市追踪器
最近一个月的每平方米房价
来源：Immowelt（柏林）、Idealista（马德里、里斯本）、Svensk Mäklarstatistik（斯德哥尔摩）、Rightmove（伦敦）、Immobiliare（米兰）、Immopreise（维也纳）、Le Figaro（巴黎）、Properstar（苏黎世地区）、Properstar（苏黎世州）、中央统计局CSO（都柏林）、Spitogatos（雅典）、彭博计算。
然而，这项法律在短时间内被联邦宪法法院推翻，其在租赁市场上的效果恰恰相反。根据Ifo研究所的一项研究，租金上限法案实施后，租房广告数量减少了多达60%。供应的急剧减少意味着租金将进一步上涨，更多的租户将试图摆脱这种上涨螺旋，通过购买房产成为业主，这是房地产经纪公司Savills的观点。
“由于即使是有经济实力的家庭也越来越难找到合适的租房，他们部分转向了购房市场”，Savills德国研究部副主任Matti Schenk说道。这种发展导致购房价格也在慢慢恢复。
2022年，除了持续涌入的学生和科技工作者外，还有数千名乌克兰人在俄罗斯入侵前逃往柏林，使该市人口增加了超过8万人。然而，同一年该市只建造了略多于1.7万套新住房。在过去的十年中，柏林的人口增长几乎每年都超过了新建住房的数量。
依然疲软的房价和更高的融资成本为有实力的投资者提供了一个良机，他们可以以较低的价格收购像Halske Sonnengärten这样的住宅区。该项目是由德国最大的房东Vonovia的一个部门出售的。许多在廉价资金时代高负债的房地产公司现在必须出售资产组合以进行再融资。
对许多新柏林人来说，找到一套经济实惠的住房是最大的问题。图片：Krisztian Bocsi/Bloomberg新建住房比老旧住宅更容易推广。根据房地产融资平台Europace的一项调查，德国范围内老旧住宅的购房价格（通常有低价老租约的租户，可能会产生大量翻新成本）在一月份也出现了下降。而在同一时期，新建住宅的价格略有上涨，这表明两个住房领域之间的鸿沟正在进一步拉大。
即使处于困境中的Adler Group也不得不在去年年底出售柏林的一组新建公寓组合，以改善自己的资产负债表，最近一项法院裁决可能会加速其进一步的出售计划，该裁决涉及其价值60亿欧元的重组计划。
柏林的住房很可能仍然是投资者的首选，JLL的Andreas Polter表示。“尽管有所谓的功能障碍、征收辩论和对租赁市场的各种干预，但对柏林的兴趣仍然非常浓厚。从国际的角度来看，柏林仍然是顶级市场之一。”
本文是在Bloomberg Automation的支持下创建的。