迪拜的黄金签证正在帮助这座城市抵御全球办公楼市场的低迷 - 彭博社

Zainab Fattah

2024-02-18

迪拜的摩天大楼。

摄影师：克里斯托弗·派克/彭博社在全球大流行病的高峰期，随着迪拜面临外籍人士的大规模离开和来自邻近商业中心的激烈竞争，政府开始开放。这一决定现在正在帮助这座城市避开全球商业房地产危机的波及。

阿联酋——迪拜是其中一部分——开始摆脱这个富有石油地区长达数十年的经济模式，将居留权与就业挂钩。官员们扩大了长期的“黄金”签证的资格范围，废除了公司必须拥有大多数本地合作伙伴的要求，改为周一至周五的工作周，并且合法化了未婚夫妇同居。

政策制定者希望帮助迪拜摆脱“短暂城市”的声誉，吸引外籍人士并鼓励其中一些人开办企业。这一举措似乎已经取得了成效。

作为对彭博社提出的问题的回应，当局公布了去年的数据，揭示了这一转变的规模。该城市在2023年拥有411,802个有效的营业执照。这比2022年水平增加了30%，比2021年增加了75%。

本月初，迪拜国际金融中心表示，注册在那里的实体数量比去年增长了26%，达到了5500多家。这个自由贸易区现在约有41,600人就业，增长了15%。

这对酋长国商业地产市场的影响最为明显。与伦敦和纽约等其他城市的需求下滑形成鲜明对比，迪拜金融区的办公空间稀缺，租金仍在上涨。

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迪拜避开全球商业地产低迷

租金、入住率从2020年的低点反弹

来源：CBRE数据

这个商业中心最显眼的塔楼正在出售，可能价值高达15亿美元。这个位于迪拜金融中心的物业是布鲁克菲尔德全球表现最好的资产之一，而其他资产，包括洛杉矶和伦敦金丝雀码头的资产，都受到入住率下降的影响。

“这个市场与我们在全球其他地方看到的趋势完全脱钩，”房地产公司高诚威基菲尔德核心的研究和咨询负责人Prathyusha Gurrapu说。“在很多西方市场仍在采用混合或居家办公模式的情况下，这里需求激增，几乎每个人都回到了办公室。”

经济自由

可以肯定的是，一些外部因素也推动了人口的增长。银行家从亚洲搬到这里逃避封锁，而富裕的俄罗斯人在2022年入侵乌克兰后移居这里以保护资产。加密货币投资者涌入，还有寻找第二家园的富裕印度人，以及来自欧洲和更广泛中东地区的年轻求职者。

政府改革使一些新移民得以开办企业。

“从整体上看，所做的改变是显著的，”风险情报咨询公司Rane Network的高级中东和北非分析师Ryan Bohl说道。他表示，沙特阿拉伯和卡塔尔“都将面临压力，试图找到为自己有意义的方式来使经济自由化，如果他们想要与迪拜给予企业的经济自由竞争的话。”

除了商业地产的蓬勃发展，移民潮的迹象也在其他地方可见。学校和俱乐部的等候名单很长，关键道路经常拥堵。政府宣布了一项价值$50亿美元的公共交通项目，并且决策者预测迪拜的人口将从目前的350多万人激增到2040年的580万人。

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住宅物业价格接近纪录，尽管抵押贷款利率处于20年来的最高水平。别墅的平均年租金已经激增至近88500美元。去年，购房者争相购买价值500万美元的房屋，一家开发商在几小时内就售出了价值8.44亿美元的房屋。在高端市场，价值2500万美元或更高的住宅销售额在2023年翻了一番。

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迪拜价值2500万美元或更高的住宅销售额翻番

随着一些全球最富有的人士搬入，交易活动有所增加

来源：莱坊

逐年

新规定以其他方式颠覆了迪拜的房地产市场。根据房地产经纪公司Betterhomes的数据，现在最终用户占物业购买的比例为44%，而2019年为29%。

伦敦人杰克·埃尔-拉苏尔是成千上万的外籍人士之一，他希望在迪拜购房。这位40岁的伦敦人自十年前搬到这座城市以来，一直是以年为单位生活，意识到如果失去工作可能就需要离开。

但在2022年5月，受到政府签证改革的鼓舞，他开设了一家金融咨询公司。“我有点看到了机会，觉得现在是开设自己的企业的好时机，”他说。“现在不那么令人望而生畏了，签证的灵活性绝对是一个重要因素。”

迪拜金融区摄影师：Natalie Naccache/Bloomberg整个中东地区的决策者们都将知识型产业视为未来发展方向，并一直在向高科技领域投入石油财富。为了吸引适合这类工作的人才，阿联酋当局认识到提供长期的发展前景和可预测性的重要性 — 这是高管决策的基石。黄金签证确保了在一定程度上实现了这一目标，尽管获得公民身份仍然基本上是不可能的。

尽管沙特阿拉伯也宣布了使利雅得成为更具吸引力目的地的计划，但仍然存在挑战。一个重要问题是，从基础设施、住房、生活方式和行政角度来看，它是否准备好接纳外国白领工作者及其家人的大规模涌入。同样，人们是否会放弃相对更自由、更国际化的迪拜去那里。

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至于埃尔拉苏尔，他计划在迪拜至少生活十年。“感觉好像有更多的人来这里长期居住，”他说。“在这方面，迪拜已经发生了变化。”

迪拜商业环境保持韧性

城市的采购经理人指数一直保持在关键的50分以上

来源：S&P全球

石油财富

吸引人的部分原因是中东地区巨大的石油财富——阿联酋首都阿布扎比单单就拥有控制1.5万亿美元资产的主权基金。这促使许多跨国公司考虑在该地区扩张。

Open Hub的董事Nathan Gatland表示，他的公司现在平均每月帮助成立大约80家公司，而一年前每月只有大约25个商业许可证。这样做的原因是尽管阿联酋决定引入企业税，但市场潜力吸引了更多大公司来这里。

“我以为企业税会产生负面影响，但我们看到更多大公司来这里是因为市场潜力，” Gatland说道。“当他们把员工调到这里时，就会打开一个全新的市场，吸引了很多高净值个人。”

不过，仍然存在一些限制。其中之一是：居民停止工作后会发生什么？根据Marsh McLennan印度、中东和非洲首席执行官Renee McGowan的说法，迪拜需要建立退休计划和医疗保险计划，以便让居民在该市退休。

迪拜逐渐取消免税地位也可能会阻碍其吸引更多外国人的能力。除了企业税外，阿联酋还在2018年引入了增值税，再加上该城市已经属于全球最昂贵城市之一的一系列政府服务费。

“迪拜和整个阿联酋面临着发展比较优势以留住本国人的迫切需要，一方面是通过增加税收和扩大税基来合理化预算，” Rane Network的Bohl表示。