CRE市场困境加剧，资产因新的二氧化碳规定而“滞留”-彭博社

来源：彭博社

得克萨斯州Mentone附近的一个天然气火炬。

摄影师：Bronte Wittpenn/彭博社仿佛商业房地产市场还没有足够的麻烦，现在房地产投资组合中隐藏着一种新的风险。

随着欧洲不断演变的要求推动投资者和银行家减少对碳排放大的建筑物的敞口，房地产公司面临着资产估值的重大打击。这一问题增加了房地产所有者的资产可能因气候法规的影响而被搁置、贬值的可能性。

“目前，这个行业非常非常清楚资产被搁置的情况，”都柏林Hibernia房地产集团有限公司的可持续发展总监Neil Menzies说道，该公司是由Brookfield资产管理所拥有的。资产被搁置的风险“变得更大，因为现在也有法规约束。”

在利率上升和入住率下降颠覆了该行业依赖债务的商业模式的财务逻辑后，商业房地产价值已经下跌。欧洲央行和美联储都已经明确表示他们现在正在监控放贷方为减少潜在损失所采取的行动。

收听 • 10分钟54秒

重要观点：商业房地产面临残酷的清算（播客）

在这种背景下，门兹斯表示，随着人们逐渐意识到需要对欧洲大多数建筑进行翻新和投资以满足欧盟关于能源效率的新要求，该行业现在面临着进一步的估值冲击。

根据门兹斯的说法，情况如此严峻，以至于他预计市场“可能会在未来12个月内看到不可持续建筑的价值暴跌，这些建筑能源使用非常高。”

欧盟估计该集团85%的建筑是2000年之前建造的。其中75%的建筑“能源性能差”，欧盟 表示。欧盟设定了到2030年将建筑部门排放减少60%并在2050年实现完全脱碳的目标。根据欧洲委员会的说法，建筑“占欧洲能源消耗的42%，是欧洲最大的能源消耗者。”

滞留资产：

这个术语大约十年前由史密斯学院的滞留资产项目广为流传，指的是遭受了意外或过早减记、减值或转为负债的资产。瑞银集团已经指出，在房地产领域，这可能包括那些能源效率低下的建筑，最终使它们无法出租或出售，或者拥有它们是不经济的。根据瑞银的说法，由于不断上升的物理气候风险，这类房产也可能因无法获得保险而变得难以保险。

其他欧盟规定也使得该地区的投资者更难忽视房地产的碳足迹，包括可持续金融披露条例和企业可持续性报告指令。

与房地产投资组合相关的气候风险警示一直在稳步增加。在十月，瑞银集团的分析师指出，新的法规增加了资产可能被搁置的可能性，“可能使其所有者面临与当今账面价值相比的巨额资本损失。”

这家瑞士银行表示，这个问题有可能演变成恶性循环。“效率低下的建筑物可能也会对投资者的气候资产负债表造成压力，并且由于高能源账单和低可持续性评级，可能对租户不那么有吸引力，” 瑞银表示。

Hibernia的Menzies在一次采访中表示，投资者正试图准确估计何时可以将房地产资产视为被搁置，使用所谓的碳风险房地产监测器。

使用CRREM工具的投资者和银行家可以“准确知道建筑物将被搁置的日期，” Menzies说。他们在提供信贷前会询问与气候相关的问题，比如预期能源使用。

“放贷人变得如此复杂，他们内部有人来建模。”他说。

按国家划分的商业地产贷款（€十亿，%贷款）

小多重图 - 按3个分组

来源：欧洲银行管理局，彭博智库

彭博智库：欧盟银行的€1.4万亿商业地产贷款压力目前看来是可控的

专注于都柏林办公市场的Hibernia公司，翻新旧建筑并开发新建筑，目标是到2030年实现净零碳和气候适应性，Menzies说。该公司的30栋建筑在2022年被Brookfield收购时价值约€13亿（14亿美元）。

总的来说，Menzies预计的估值下降在未来一年内“希望”能够使市场达到一个创造“公司能够进入并购的机会”的水平，他说。然后他们将有能力通过投资于将建筑物升级到新标准的翻新来支持估值，他说。

与此同时，像Hibernia这样的公司“需要展示实时绩效和年度改进，以便能够吸引投资者和放贷人的兴趣，”Menzies说。

了解更多关于商业地产市场的信息：
重要观点：商业地产的残酷清算（播客）美联储的巴尔表示监管机构对商业地产持谨慎态度，降级更多银行萨默斯表示商业地产对美联储比资本规则更“紧迫”凯伯拉斯支持的HCOB的不良商业地产贷款激增数十家银行迅速积累商业地产贷款

本周两家德克萨斯州石油公司的260亿美元合并交易是一系列交易中的最新一笔，标志着页岩油时代的到来。华尔街在过去十年大部分时间里对这个行业持怀疑态度，但现在似乎全力支持。

戴蒙德巴克能源公司对恩德沃能源资源有限合伙企业的收购于2月12日宣布，这是美国石油和天然气交易总额约2500亿美元的一年的压轴之作，将一个零散的私人野蛮开拓者集合成了更大的公司。