老年人坐拥英国住房短缺的答案 - 彭博社

Merryn Somerset Webb

英国这方面的资源不足。

摄影师：迈克·肯普/图片来源沃伦·巴菲特和查理·芒格在2019年奥马哈年度股东大会上。

摄影师：约翰内斯·艾斯勒/法新社通过盖蒂图片社

英国对房屋问题始终感到压力重重。但眼下情况比往常更糟 — 以至于住房大臣迈克尔·戈夫认为市场状况已经将民主置于危险之中。他说，让高涨的房价使年轻人无法拥有房屋所有权，我们就在为他们感受到民主和资本主义为他们工作的障碍。

戈夫希望财政大臣杰里米·亨特采取一些重大举措 — 并在3月6日的预算中宣布这些重大举措。但是，应该采取什么措施呢？所有传统的想法都已经提出。比如：减少印花税、对非居民购房者征收额外税款以及为首次购房者提供补贴贷款。亨特甚至讨论了一个异常糟糕的计划：由纳税人担保的99%按揭贷款。这是一个糟糕的主意，原因很简单 — 就像以往所有帮助有意购房者的尝试一样 — 它增加了需求，却对供应没有太大帮助。这意味着房价会进一步上涨，情况会变得更糟。

这里的政治讨论往往非常关注年轻人 — 每个人都在争取他们的选票 — 并建造可以让他们踏上购房阶梯、走向无负担抵押贷款的伟大英国梦的房屋。但仔细观察一下，这可能会忽略一个非常重要的技巧。英国房地产市场已经有大量未利用的空间；只是拥有这些空间的人找不到让它们腾出来的方法。

看看我们的65岁以上人群：他们的数量正在急剧增加，无论是作为个人还是家庭：根据英国国际长寿中心的一份最新报告，到2040年，65岁及以上的家庭将比现在增加37.3%，最大的增长将发生在伦敦和东南部（几乎所有事情都是如此）。同一群体拥有绝大部分几乎完全没有负债的住房财富 —— 据Savills称，这一数字达到了创纪录的2.6万亿英镑（3.3万亿美元），而且几乎不搬家：他们占英国家庭的38%，但只占房屋购买的11%。这毫无意义，因为他们正是应该搬家的人。90%的65岁以上人群居住在根据ILCUK标准对他们来说太大的房屋中（有两个以上的空闲卧室）。让他们搬家，这样就会有很多卧室供通常更大的65岁以下家庭使用。

那么，你如何让老年人搬出去呢？一个不会消失的想法是减少他们在缩小规模时支付的印花税。但如果他们没有地方可以缩小规模，或者在缩小规模时他们最终与首次购房者竞争，那有什么用呢。这不是一个解决方案。为65岁以上人口快速增长的人群专门建造住房才是解决之道。英国在这方面做得非常糟糕。

每年我们只能建造大约7,000个新的退休住房单位，目前仅有0.7%的65岁及以上人口住在带有一定护理或可根据需要提供护理的住房中（相比之下，美国为6.1%）。大多数人对这个想法并不热衷。在英国，我们认为退休住房既适合非常老的人，也适合被财务上利用：它们被视为昂贵的购买、负担沉重的服务费用和难以出售。但是有一种方法可以让它变得更好。在过去几十年里，你可能听说过在英国兴起的“建造租赁”概念。为什么不建造“退休租赁”呢？

从一栋四卧室的房子搬到一栋两卧室的房子，你可以在英格兰和威尔士解锁平均305,090英镑，Savills称。用这笔钱购买年金，你每个月就多了1200英镑的收入。如果根本不购买两卧室的房子，你将解锁足够多的资金来无限期租用退休公寓，并且还会有一大笔剩余资金。你可能也会解锁一些额外的健康年份来度过（你好，度假）。许多老年人在80多岁和90多岁时仍保持健康，但ILCC数据还显示，英国健康寿命的增长速度低于总寿命的增长速度。你会多活几年，但其中更多的时间会感觉糟糕。随着年龄增长，住在一个提供随时护理的退休社区可以帮助缓解这种情况；居民摔倒的次数较少，较少被送往医院，较少在医院过夜，减少压力（不必烦恼家庭维护）；而且可能最令人鼓舞的是，更少感到孤独。甚至有证据表明，特别是那些在退休社区“安享晚年”的女性比那些没有这样做的女性活得更长更健康。

开发者对这种事情犹豫不决，尽管这对于寻求长期类似债券的投资者来说几乎是一个完美的投资，因为这种模式并没有完全被证明，因为规划者在涉及专业住房时并不是特别有帮助，当然，因为英国人仍然明显地痴迷于拥有房屋而不是租房。但所有这些问题都可以克服，只要住房质量好（建造得好，他们就会来），而且，至关重要的是，如果像亨特这样的人能够不再把重点放在让年轻人住进房子上，而是更多地让老年人搬出房子。其他事情会随之而来。

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沃伦·巴菲特的理念从来不是一成不变的信条，冻结在时间中。在他去年十一月去世的伟大搭档查理·芒格之后的第一封股东 信函中，奥马哈的神谕提醒投资者改变环境是多么重要（重点是我的）：

…查理在1965年立即建议我：“沃伦，别再考虑购买另一家像伯克希尔那样的公司了。但是现在你控制了伯克希尔，**在公平的价格购买优质企业并放弃以优惠价格购买一般企业。换句话说，**放弃你从你的英雄本·格雷厄姆那里学到的一切。这种方法只有在小规模实践时才有效。”虽然我经常倒退，但随后我遵循了他的指示…

…实际上，查理是现在伯克希尔的“设计师”，而我则是“总承包商”，负责日复一日地实现他的愿景。

巴菲特以前讲过这个故事的不同版本，但对于正在经历巨变的市场来说，这是一个重要的寓言。传统上构想的价值投资已经被增长驱动的方法击垮了大约15年，导致一些表现不佳的经理们发泄怒火并宣称一定出了什么问题——也许他们是对的。增长和动量的胜利也增加了所谓的七巨头巨型市值增长股对标准普尔500指数的影响力，引发了对它们对基准的影响力的担忧。

但任何投资者的工作，实际上，都是要弄清楚如何在任何情况下蓬勃发展，而不是抱怨。这就是蒙格和巴菲特在允许他们的公司远离本·格雷厄姆那种纯粹的“雪茄屁股”价值投资，转向一个拥抱为正确的高质量公司付出代价的方法时所理解的。

成长胜于价值

自2009年以来，美国成长股的表现远远优于价值股

来源：彭博社

注：1/1/2009 = 0%

巴菲特-芒格的轶事与我最近从绿光资本总裁大卫·艾因霍恩那里听到的另一个轶事有些相似，他是另一位传奇的价值投资者，曾在我的同事巴里·里索尔兹的《商业大师》播客上发表讲话播客。

艾因霍恩因表示指数跟踪基金的崛起导致市场“基本上破裂”，价格发现受损，传统价值投资者遭受了次生伤害而引起了广泛关注。但最有用的是听到他是如何适应的，而不仅仅是站在最近的讲台上抱怨。在他的情况下，他转向了不同的方向（更深入价值，你可能会说），但他仍然取得了成功。

以下是艾因霍恩的话（重点是我的）：

我们花了一点时间来弄清楚动态是什么。

…我们不会以为收益会比原来好15%，然后认为我们会在一年半内获得13倍的多重，从而在那之后获得50%的收益。就像，那是我们以前的做法…

…没有人会注意到收益好了15%。所以如果没有人注意到，没有人在那里，没有人会买，没有人会在乎…创造出来的是市场某个部分的完全冷漠，你不再需要为这种情况支付10倍的收益… 我们现在可以以四倍或五倍的收益找到相同类型的情况。 如果你以四到五倍的收益支付，资产负债表没有杠杆，他们能够返还现金并回购10%，15%，20%的股票，四到五年后他们的股票将会用完或者股价会上涨。所以你实际上是指望公司为你实现这一点。

在某种程度上，我认为比以往任何时候都更容易将自己定义为特定类型的投资者。即使是散户投资者也可以获得大量超具体的投资策略，包括价值投资、成长投资以及诸如人工智能和清洁能源等无数主题。当然，拥有坚定的原则并发展专业知识是有价值的。但市场不断变化，引入新挑战（比如，在伯克希尔哈撒韦公司目前的情况下，似乎缺乏部署其创纪录现金储备的绝佳机会。）

巴菲特和艾因霍恩的教训表明，随着环境变化而调整的能力对长期生存至关重要。如果你有一个有原则且有主见的伙伴，比如查理·芒格，可以防止你过于安于现状，那就更有帮助了。

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