1美元的写字楼交易揭示了长期买家之间的焦虑 - 彭博社

纽约南帕克大道360号来源：谷歌地图加拿大养老基金一直是世界上最活跃的房地产买家之一，引领了全球退休计划效仿他们的革命。现在，其中最大的基金正在采取措施限制其对最备受困扰的物业类型——办公大楼的敞口。

加拿大养老金投资委员会已经以折扣价完成了三笔交易，出售了其在温哥华两座塔楼、加利福尼亚南部的一个商业园区以及曼哈顿的一个重建项目的权益，其中纽约的股权仅以1美元的惊人价格出售。担忧是这些交易可能为寻求摆脱动荡的其他主要投资者树立了榜样。

“这与对办公大楼的信心投票相反，”BMO资本市场追踪房地产公司的分析师约翰·金说。“我的问题是，下一个可能是谁？”

随着远程办公和借贷成本上升持续存在，对办公大楼的担忧席卷了金融界，这削弱了最初使这些物业成为良好投资的经济基本面。从纽约到东京的一波银行最近承认，他们对办公楼的贷款可能永远无法全额偿还，导致他们的股价暴跌，并引发对更广泛信贷紧缩的担忧。

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但真正的考验将是办公楼实际交易的价格，自从利率开始上升以来，几乎没有什么例子。这就是为什么行业观察者将CPPIB这样的折扣交易视为市场的不祥之兆。

现金再投资

据了解该基金战略的知情人士称，养老金并未主动退出办公楼，但也不打算增加其办公楼持有量。该人士表示，如果某处房产需要额外投资，CPPIB可能会选择出售，以便将现金投入可以获得更高回报的地方，该人士要求不透露身份讨论私人事务。

CPPIB的全球房地产负责人彼得·巴隆拒绝就最近的交易发表评论，但表示该基金一直在投资办公楼，包括最近在温哥华完成的37层塔楼。

巴隆在一封电子邮件声明中表示：“出售是我们投资过程的一个重要部分。当资产最大化其价值并且我们能够将收益再投入其他资产、行业和市场，包括办公楼时，我们会退出。”

CPPIB的5908亿加元（4369亿美元）基金是世界上最大的资金池之一，其414亿加元的房地产投资组合跨越从斯德哥尔摩到班加罗尔的几乎每种房产类型，从仓库到生命科学综合体，再到公寓楼。尽管这种规模可以减轻个别交易可能带来的潜在损失，但这也意味着即使CPPIB的办公楼需求有微小变化，也有可能在市场上引发连锁效应。

曼哈顿大厦

去年年底，该基金将其在曼哈顿南帕克大道360号的29%股权以1美元的价格出售给了其中一位合作伙伴波士顿地产公司，后者还同意承担CPPIB在该项目债务中的份额。投资者与新加坡主权财富基金GIC Pte.一起，购买了这座20层楼的建筑，计划将其改建为现代工作空间。

波士顿地产公司上个月表示，出售合作伙伴（公司未透露姓名）已经在该项目上花费了7100万美元，但解除合作关系使其免除了另外投入4600万美元的义务。

与此同时，CPPIB出售了其在圣莫尼卡商业园的45%股权，该基金与波士顿地产公司也共同拥有该项目，售价为3800万美元。这几乎是CPPIB2018年购买其物业份额的75%折扣。就在房东与社交媒体公司Snap Inc.签订租约并要求他们投入额外资金改善校园后不久，波士顿地产公司首席执行官欧文·托马斯在一次电话会议上表示。

圣莫尼卡商业园来源：谷歌地图与另一家加拿大养老基金共同拥有的两座温哥华塔楼不同之处在于，它们不需要大量新投资，并且亚马逊公司已经作为主要租户入驻。但根据Altus Group的数据显示，上个月的售价约为3亿加元，比2023年评估的物业价值下降了超过20%。

这次出售恰逢去年与同一养老基金合作开发了一座新办公楼的CPPIB完成，合作伙伴希望控制他们在该城市办公市场的整体风险敞口，一位熟悉他们想法的人士表示。

随着混合工作时间表设定长期抑制办公空间需求，以及较高的利率增加了吸引和留住租户所需的不断升级的成本，即使是最好的办公楼也可能无法与其他地方的投资机会竞争。

“要在办公投资中获得更好的回报，你将不得不现代化，你将不得不投入更多资金到那个办公楼，”房地产资本咨询公司Hodes Weill & Associates的合伙人Matt Hershey说。“有时候最好是承担损失，重新投资于表现更好的项目。”