白宫拨款将办公室改建为住房，但申请者寥寥无几 - 彭博社

匹兹堡的高尔夫塔（左）的所有者正在寻求融资，将这座建于1930年代的摩天大楼改建为住宅大楼。

照片由Rugby Realty提供

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匹兹堡的高尔夫塔是一座44层的装饰艺术风格办公大楼，曾是海湾石油公司的总部。这座于1932年竣工的豪华摩天大楼是钢城天际线上的独特景观；其阶梯状的顶部，模仿古代 哈利卡纳索斯陵墓，可以用彩色灯光为观望者提供天气预报。

但像许多疫情后的商业建筑一样，高尔夫塔现在只有一半被使用。其所有者，总部位于新泽西的Rugby Realty，急于将其出售给一家愿意将其改建为综合用途住宅和酒店项目的开发商。因此，当Rugby的首席和总裁Aaron Stauber听说一个联邦计划承诺为希望将未充分利用的办公大楼转变为公寓大楼的业主提供数十亿美元低成本融资时，他拿起电话拨通了美国交通部的建设美国局。

拜登政府在十月份指示美国交通部提供350亿美元的融资，用于支持以交通为导向的发展项目，以加快将未充分利用的办公空间转变为急需的住房。这些资金通常用于资助铁路基础设施，现在可以用来帮助位于交通设施附近的办公楼改建为住宅的开发商。

位于匹兹堡联合车站附近约一条街的海湾大厦，至少在文件上符合美国交通部设想的项目类型。但斯托伯很快发现白宫计划对他来说行不通。首先，获得资金批准需要18至24个月的时间。“在典型的房地产融资交易中，你会在60至90天内完成贷款”，他说。

其他试图利用这种融资的人报告了类似的障碍。冗长的批准流程、严格的环境审查和严格的信贷标准 — — 这些标准是为州际铁路项目设计的 — — 使许多开发商无法获得这种融资。而且，项目必须位于火车站半英里内，而不仅仅是当地的交通形式，这可能使整个城市都不符合资格。到目前为止，尽管有三个项目目前处于积极的核保阶段，但在这些美国建设局资金下尚未有交通为导向的发展贷款得以关闭。

匹兹堡的海湾塔可能成为多达215个住宅单元和170个酒店客房的所在地。照片由Rugby Realty提供“局意识到使用主要为成熟的26岁交通融资项目开发的贷款流程和程序所面临的挑战，”美国交通部发言人爱德华·道说。

对于市中心的房地产业主和开发商来说，融资来得越快越好。

“总统办公室的初衷和关注这些项目的想法是正确的，”斯托伯说。“但总统需要专注于改进该计划。”

为铁路而建

为了应对拟议的海湾塔改建，Rugby聘请了总部位于纽约的开发商和基金经理LEFT LANE。该公司专门从事历史性的翻新项目，包括新的巴尔多酒店，这是对乔治亚州萨凡纳的一座19世纪维多利亚式别墅的精心改建。

首席投资官安迪·伯纳德表示，这些项目“将市场上的空置、荒废、功能过时的办公产品清除出去，通过将新居民、酒店客人以及餐厅和酒吧顾客引入这些社区，促进了这些市中心的复兴。”

游隼已知会在匹兹堡的海湾塔楼的上层阳台上筑巢。照片由Rugby Realty提供通过铁路重建和改进融资（RRIF）计划的间接融资，这是交通导向发展可用的美国建设局基金之一，可能有助于完成海湾塔楼项目。但冗长的审查过程只是开发商发现的几个障碍中的第一个。

提交申请还需要支付100万美元的不可退还保证金，以支付第三方顾问审查提案。这笔费用将占开发商借款成本的相当大比例。即使对于一个重大的建筑项目，工程师和其他顾问的费用通常也只占这个金额的一小部分。

更令人生畏的是，海湾塔楼的改建还必须经历《国家环境政策法》（NEPA）审查——一项详尽的环境影响分析，可能会增加另外100万美元的费用，以及另外两到四年的评估时间。Stauber说：“当你进行重大的棕地重新开发等工程时，就会牵涉到《NEPA》。但这并不是我们在这里要做的。我们只是在将现有的办公大楼改建。”

通过RRIF融资还需要开发项目获得国家信用评级。虽然对于建设货运铁路的公司来说，寻求穆迪的评级以获得联邦融资是有道理的，但对于商业贷款人来说，他们依赖于房地产评估来满足信用承销需求。然而，如果没有信用评级，联邦计划要求开发商支付高达总成本的15%的信用风险溢价。

“我无法强调足够现在放款人真的非常不愿意提供资金，”斯托伯说。“我们只是希望与联邦政府合作，让他们真正能够实施他们希望实施的计划。”

什么是‘交通导向’？

在美国，LEFT LANE目前正在将五栋办公楼改建为酒店和住宅用途。其中两栋根据其邻近客运铁路而有资格获得RRIF融资。

其他三栋如果不对项目注册交通方式进行重大改变就不符合资格。例如，该公司的一个项目毗邻凤凰城的谷地城市轻轨站，当地的轻轨系统并不符合美国建设局要求项目必须是交通导向的规定。

“我们的另一个项目位于孟菲斯市中心，距离城际铁路1.2英里，”伯纳德说。“像东北部以外的大多数城市一样，随着城市的发展，铁路站被建在了城市核心区之外，这使得这个潜在的变革性融资计划对南部和西南部大多数城市都不可及。”

同样，俄亥俄州的客运铁路有限。哥伦布仅次于拉斯维加斯，是美国最大的没有Amtrak服务的大都会区。拜登政府对客运铁路的历史性投资 的一部分可能有一天会实现备受期待的“3C+D”走廊，将哥伦布与辛辛那提、克利夫兰和代顿连接起来。目前，阿克伦、代顿和哥伦布的办公项目将无法获得这种联邦间隙融资。即使在辛辛那提——那里仍然有Amtrak服务——美国交通部的办公楼改建融资对当地开发商可能没有太大用处，因为该市的联合车站位于市中心以外的一个主要工业区。

辛辛那提联合车站位于中央商务区之外，可能会限制当地开发商利用联邦USDOT资金的能力。摄影师：汤姆·斯泽尔博斯基/盖蒂图片社 北美辛辛那提经济发展咨询公司Development Strategies Group的副总裁道格·穆尔曼表示，当地开发商渴望看到方案修正，以使这种融资方式奏效。例如，如果辛辛那提3.6英里有轨电车环线附近的项目被视为面向交通的发展项目，额外的资金将有助于办公楼转为住宅。

穆尔曼补充说，辛辛那提目前正在建设两条快速公交线路，另外还有两条线路正在规划中。如果BRT站点被视为面向交通的发展要求，不仅会促进沿线的转型，还可能塑造未来的线路。

穆尔曼说：“能够带来资金，让开发商沿着这些线路投资并开发住房的能力会改变行为吗？绝对会。”“对于开发商来说，尤其是在那些经济适用房和劳工住房项目上，要实现投资回报对投资者来说是非常困难的。”

重新回到正轨

商业图书馆是一个历史悠久的辛辛那提机构。成立于1835年，该图书馆曾接待过赫尔曼·梅尔维尔、拉尔夫·沃尔多·爱默生和哈里特·比彻·斯托等作家。如今，商业图书馆自称是阿勒格尼山脉以西最古老的会员图书馆。而且它计划保持这种地位：1845年，商业图书馆签署了一份为期10,000年的租约，由律师和外交官阿方索·塔夫特（未来总统威廉·霍华德·塔夫特的父亲）在皇后城居住期间谈判达成。

尽管图书馆的租约被写成经得起时间考验，但商业图书馆大楼的其他租户并没有那么幸运。这座比克斯艺术风格的办公楼于1903年被设计为图书馆的所在地，但到被当地开发商Model Group收购进行住宅改建时，办公楼的空置率已经达到了70%。开发商购买了两个历史地址 — 商业图书馆以及毗邻的Formica大楼，后者是由芝加哥现代主义建筑师哈里·威斯（Harry Weese）设计的1970年项目 — 并努力使两者被列入国家历史名胜登记册。商业图书馆作为一个综合办公楼改建项目，成为符合州和联邦历史税收抵免资格。

图书馆现在位于商业图书馆的第11和第12层，这里现在是一个综合办公楼。图片由Model Group提供像商业图书馆这样的交易是复杂的。完成8400万美元的重新开发需要州和联邦历史税收抵免、俄亥俄州的转型综合用途开发信贷、机会区融资以及其他资金。像任何专门从事经济适用房和社区振兴的开发商一样，Model Group习惯于与各种复杂资金来源合作。但美国建设局的资金无法契合。

“当我们获得历史税收抵免的额度时，时间非常紧迫，”Model Group负责人史蒂夫·史密斯（Steve Smith）说。“我们甚至无法追求它。”

辛辛那提市中心的13层波罗式建筑Mercantile Library Building，在改建前有70%的空置率。Model Group提供的照片史密斯并没有排除USDOT计划的可能性 —— 它可能适用于托莱多的一个项目，该项目的历史税收抵免尚未开始计时 —— 但他表示，他需要更多关于这一流程的确定性，以便为此做出规划。

匹兹堡市议会恳求援助，发表了一项宣言于一月份，呼吁白宫放宽RRIF周围的监管负担。该市建议将结案期限从18个月缩短至六个月，并取消传统环境报告的NEPA审查，以及其他事项。市议会的信件指出，匹兹堡市中心有3亿美元的待开工转换项目，而在获得适当融资的情况下，可能还会有高达10亿美元的项目。

Mercantile办公楼改建为住宅的项目还包括现代主义的Formica Building及其两层玻璃封闭购物拱廊。Model Group提供的照片这种融资并不容易获得。例如，宾夕法尼亚州通过其全州性的再开发援助资本计划为开发商提供1亿美元的补助，然而仅匹兹堡市中心的需求就超过了这个数额。

美国运输部表示，启动新管道需要时间。为加快采纳速度，美国建设局迄今已举办了五场网络研讨会，参与人数超过525人，白宫也举办了一场会议。该局已收到34封意向书草稿，其中有13封有可能进入承销阶段。“该局正在与利益相关者讨论如何以最有效和高效的方式利用现有权限，并回应立法部门关于超出现有权限范围的问题的询问，”美国运输部的Dao表示。

国会可能需要介入以帮助资金运作。众议院代表格雷格·兰兹曼，其选区包括辛辛那提市中心，正在与美国运输部会面，以了解更多关于这些项目如何为俄亥俄西南部提供帮助，根据他的办公室表示。

与此同时，空置办公楼库存的压力继续增加。 虽然洛杉矶、纽约和旧金山成为头条新闻，但较小的城市面临更加不确定的前景。

“我热爱匹兹堡，我认为它是美国最伟大的城市之一。我在那里做生意已经35年了，”斯托伯说。“我真的很担心，如果我们不能解决这个问题，匹兹堡将遭受巨大损失。”

如果办公室空置问题持续下去，未来几年解决问题可能会更加困难，史密斯表示。

“从经济角度来看，这些建筑仍然有80%的占用率，这意味着它们已经与继续支付租金的信用租户签订了租约。但是这些建筑物是空置的，”他说。“随着这些租约逐渐到期，将会出现一个重大问题。”

时间是关键，史密斯补充道。“一旦市中心失去了动力，要重新振作起来就会更加困难。”