美国的房主与租户是新的精英分裂 - 彭博社

Conor Sen

被锁在外面。

摄影师：大卫·保罗·莫里斯/彭博社

在美国，疫情年改变了财富格局，播下了新形式的不平等的种子。

描述2024年家庭财务状况时，分歧显而易见。总体而言，家庭资产负债表可能处于有史以来最佳状态。与此同时，随着高利率使偿还新债务变得更具挑战性，借款人受到了挤压。这给美联储设定了一个困难的平衡行动，因为它在考虑政策变化。

圣路易斯联邦储备银行上周发布的博客文章提供了一些重要背景。作者们研究了根据出生年代划分的人们的家庭财富中位数，并将其与历史建议的水平进行了比较。例如，80年代出生的较老一代千禧一代与过去同龄时代的人们相比如何。

2022年家庭财富高于历史预期

按消费者财务调查年份的财富预期百分偏差

来源：圣路易斯联邦储备银行

注：偏差表示通货膨胀调整后的家庭财富中位数与财富预期之间的差异。对于90年代群体的估计始于2016年。

2019年，那些年长的千禧一代以及出生于1950年代、1960年代和1970年代的同龄人的净值大致符合历史平均水平。

Bloomberg观点在国情咨文中，拜登大胆表态老虎伍兹没有使高尔夫运动多样化。但勒布朗·詹姆斯可能会。女性并不是糟糕的谈判者。有时我们比男性更好。当你的钱变成了所有人的钱 到2022年，情况发生了巨大变化。1980年代出生的家庭的中位财富比预期高出37%，略低于1950年代出生的婴儿潮一代的增长。平均而言，千禧一代现在在他们这个年龄段算是相当富裕。

但平均数无法反映群体内部的细微差别。博客文章指出，老一代千禧一代在这些年里财富增长的绝大部分来自非金融资产 —— 主要是房屋净值。虽然自2019年以来，该代人的房屋拥有率大幅上升，但仍有数千万千禧一代没有拥有自己的房屋。这一群体没有从房屋净值增长中受益，反而受到了伤害。

对于房主来说，疫情期间房产价值和通货膨胀的激增意味着在锁定低月供后财富增长。对于租户来说，这意味着住房成本增加，可负担性减少。

后来美联储的政策反应将利率推高至2000年代中期以来的最高水平，使新的借款和债务偿还变得更具挑战性。较高的利率并不计入官方通货膨胀指标，但它们代表了许多家庭生活成本的实质性上升，有助于解释为什么消费者信心仍低于失业率或官方通货膨胀指标所暗示的水平。这种不断扩大的不平等现象与2010年代初所见的情况不同。那时，似乎只有亿万富翁和那些足够幸运在科技或金融领域有好工作的人才能取得进展。总体而言，中产阶级正在挣扎，大多数工人处于低收入就业状态，由于大衰退后房屋和股票价值的下降，家庭财富水平低于历史预期。

在那种环境下，“只是刺激经济”是一种政策回应，通过促进劳动力市场、修复房屋价值和家庭资产表，广泛起作用。低通胀为经济和资产价值增长创造了空间，使决策者在担心权衡之前能够增长。

但是在2024年，在房产富裕的房主和负担利率的借款人和租户之间取得政策平衡并不那么简单。

联邦储备委员会转向未来发出降息信号而不是加息，导致资产价值、投机行为以及消费者和企业信心激增。继续降息可能会增加与房屋资产相关的财富，并使房主更有能力通过现金支票再融资或其他方式提取。这可能会给通胀带来上升压力，而联邦储备委员会希望避免这种情况。

但是保持高利率会给持有信用卡浮动利率债务或需要融资购买房屋或汽车的消费者带来压力。

在理想的世界中，联邦储备委员会官员可能希望他们可以适度提高大流行时代抵押贷款的房主的债务服务成本，从而为那些有其他类型债务或需要现在借款的人降低利率创造一个缓冲。当然，决策者无法这样做。

相反，我们得到了联邦储备委员会主席杰罗姆·鲍威尔向国会提交的信息 — 他们还没有准备好降息，但他们相信“可能适当在今年某个时候开始逐步减少政策限制。”

这是一种努力，旨在阻止富裕的房主过于兴奋，同时向借款人发出信号，希望帮助即将到来。在暗示未来会有更低的抵押贷款利率的同时，使动用房屋净值变得更加昂贵，是目前最好的一种糟糕政策选择。更多来自彭博观点：

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